2026年秋の予算案:大家と不動産投資家にとっての意味

当社の予算案前のガイドでは、確定事項と噂を切り分けました。本記事はその続編です。予算演説、財務省の予算案サマリー、財務省の政策コスト試算に基づいています。大家にとって、この3つのうち最も役に立つのはコスト試算の文書です。年間£1,000万を超えて動かす見込みのある施策がすべて載っているため、印紙税やキャピタルゲイン税の税率変更がそこに載っていなければ、変更は行われていないことになります。

予算案が大家にもたらした変更

不動産所得税のさらなる引き上げ、登録料、法人の分配ルールの変更は、大家が最も備えていなかった可能性が高い項目です。それ以外はすべて、すでに発表された内容と一致するか、噂されていた変更が来なかったことを確認するものです。

不動産所得税:シミュレーションすべき数字

不動産所得税率の最初の2ポイント引き上げ(22%、42%、47%)は今回の予算案より前に発表されていたもので、すでにFinance Act 2026に盛り込まれています。今回の予算案は同じ2027年4月6日から2回目の2ポイント引き上げを加え、予算案の文書と税率・控除額の付属資料によると、イングランド、ウェールズ、北アイルランドの税率は24%、44%、49%になります。貯蓄所得の税率も2ポイント上がります。新しい税率はFinance Bill 2026-27でまだ立法される必要があり、それまでは2027-28年度の法定税率は22%、42%、47%のままです。大家に最もコストがかかる施策です。財務省の政策コスト試算は2027-28年度に£3,500万、2028-29年度に£5億7,500万と見積もり、回避のために法人化する大家は限られると想定しています。

見出しは現在と比べて不動産所得1ポンドあたり4ポイントですが、Section 24が影響を和らげます。金融費用の軽減は不動産所得の基本税率での税額控除なので、Finance Act 2026のルールでは20%にとどまらず、その税率に合わせて上がります。家賃£24,000、経常費用£4,000、住宅ローン利息£8,000の高税率納税者の例です。

予算案の計画では、増える税額は年間£480で、£20,000に4ポイントを掛けた£800ではありません。税額控除が£320を戻すためです。これは、Finance Act 2026のルールと同様に、金融費用の軽減が引き続き不動産所得の基本税率に連動すると仮定しています。住宅ローンがなく賃貸利益が£10,000の基本税率の大家なら、2026-27年度は£2,000、22%では£2,200、予定の24%では£2,400になります。この例は、利益がすべて高税率の区分に収まり、損失やその他の制限がないと仮定しています。実際の数字は、他の所得と住宅ローン利息の額によって変わります。結論を出す前に、Section 24税計算ツールと所得税計算ツールで試算してください。

印紙税とキャピタルゲイン税:不確実性は終わった

予算案を待って購入や売却を見送っていた場合、その理由はなくなりました。印紙税率は変わっていないので、印紙税計算ツールは昨日と同じ答えを返します。現行の区分はバイ・トゥ・レットの印紙税のガイドで解説しています。居住用不動産のキャピタルゲイン税は18%と24%のままで、利益の計算方法はキャピタルゲイン税ガイドで説明しています。

キャピタルゲイン税で唯一の変更は事業資産処分軽減措置で、生涯上限が2027年4月6日から£500,000に下がります。これは事業を営むオーナー向けの制度なので、ほとんどのバイ・トゥ・レットの大家は対象外です。新しい上限を超える利益は、通常の18%または24%で課税されます。

備えておくべき新たなコストとルール

• 賃貸物件の登録。 財務省によると、物件1件あたり年間£65の料金が2026年12月15日に始まり、対象は約490万件の民間賃貸物件と見込まれています。5件のポートフォリオなら年間£325です。試算は段階的な導入を想定しているため、自分の登録窓口がいつ開くかを確認してください。より広い改革はRenters' Rights Actガイドで扱っています。
• Making Tax Digital。 2027年4月から参加する大家は、四半期報告の遅延に対する罰則が1年間緩和されます。年次申告の期限は引き続き適用され、四半期報告は最終申告の前に提出する必要があります。大家向けMaking Tax Digitalを参照してください。
• 法人の分配。 2028年4月から、株主が法人から引き出す価値のより多くを、キャピタルゲインではなく配当として課税する方針です。従来の前提で法人の清算を計画する前に最終的な法令を確認し、助言を受けてください。法人でのバイ・トゥ・レットの動向の分析が全体像を示しています。
• 海外不動産。 不動産情報の自動交換は2029年1月に始まり、最初のデータ共有は2030年1月です。海外に賃貸不動産を持つ英国の納税者は、今から申告しておくべきです。非居住者の賃貸所得税の比較を参照してください。
• マンション税。 イングランドで£200万以上の賃貸物件を所有している場合、猶予制度と免除が確認されました。大家向けマンション税ガイドを参照してください。

金利と経済

予算案とともに、予算責任局(OBR)の新しい見通しが公表されました。3月のものより厳しい内容です。

• Bank Rate: 見通しは2026-27年度の平均を4.0%(3月時点は3.4%)、2027年半ばまでに4¼%強と想定しています。
• インフレ: 2026-27年度の平均は3.3%(従来は2.1%)で、2027年初めに約3¾%でピークを付け、2028年に2%へ戻ります。
• 成長率: 2026年は約1¼%、2027年は約1%。
• 10年物ギルト利回り: 2026-27年度の平均は5.0%(従来は4.6%)。

これらは市場の期待に基づく見通しであり、イングランド銀行の決定ではありません。実務上のポイントは、固定金利住宅ローンの価格が市場金利に連動することです。詳しくはBank Rateが据え置きでも住宅ローン金利が上がる理由で説明しています。BTL借入可能額計算ツールで、現在より1〜2ポイント高い金利ですべての案件を検証してください。予算案はまた、銀行の法人税付加税を2027年1月から15か月間、3%から6%に引き上げます。貸し手がこのコストを転嫁するかどうかは、文書には書かれていません。

購入者、開発業者、商業用不動産の大家

• 初めて住宅を買う人。 エクイティローン制度Your First Homeが2027年4月に始まり、約70,000人の購入者を支援する計画です。Lifetime ISAの引き出し手数料は、価格上限£450,000を超える物件を買う初回購入者について、2026年10月29日から25%から20%に下がり、2029年4月からは新規の貯蓄者についてFirst Time Buyer ISAがLifetime ISAに代わります。購入者への支援が増えれば、エントリー層の転売価格を下支えする可能性があります。価格を押し上げるかどうかは予測であり、事実ではありません。
• 改修と開発。 小規模なブラウンフィールド開発はBiodiversity Net Gainが免除され、さらに£15億が社会住宅と手頃な価格の住宅に充てられます。BRRRや改修プロジェクトでは、予算案が数字を直接変えるものはありません。
• 商業用不動産。 Small Business Rate Reliefの閾値が上がり、小売・宿泊・娯楽向けの事業用レートは2年間実質凍結され、電子タバコ店とアダルトゲームセンターは2027年4月から軽減措置を失います。商業テナントの信用力への影響を確認してください。
• 入居者の光熱費。 電気料金のVAT引き下げは2027年7月1日まで続き、カウンシルタックスのバンドA〜Dの世帯には£100のエネルギー給付金が出ます。HMOや短期賃貸のように光熱費を家賃に含めている場合に特に関係します。

今すぐやるべきこと

1. ポートフォリオを24%、44%、49%で再計算する。 見出しの引き上げだけでなく、不動産所得の基本税率での金融費用の税額控除も含め、現在の法定税率22%、42%、47%での結果と比べてください。
2. 所有構造を実際の数字で比較する。 法人と個人の比較計算ツールでトレードオフが分かります。法人化は印紙税とキャピタルゲイン税を発生させる可能性があり、2028年の分配ルールが不確実性を加えるため、まず助言を受けてください。
3. £65の登録料を予算に入れる。 イングランドの賃貸物件1件ごとに必要です。
4. Making Tax Digitalに備える。 緩和は遅延した四半期報告だけが対象なので、今から記録を整えてください。
5. 借入をストレステストする。 現在の金利より1〜2ポイント高い水準で、特に固定金利が今後18か月以内に終了する場合は行ってください。
6. 予算案を待つのをやめる。 購入や売却がもともと理にかなっていたなら、税の前提は今や明らかです。

よくある質問

2026年秋の予算案で印紙税は変わりましたか?

いいえ。予算案の文書に印紙税に関する施策はなく、追加住宅に対する5%の上乗せ税率は継続します。

大家向けのキャピタルゲイン税は上がりましたか?

居住用不動産では上がっていません。18%と24%の税率は変わりません。キャピタルゲイン税で唯一の変更は、事業資産処分軽減措置の上限引き下げで、これは多くの大家ではなく事業を営むオーナーに影響します。

マンション税の閾値は£150万になりましたか?

いいえ。High Value Council Tax Surchargeは、2028年4月から£200万以上のイングランドの住宅に引き続き適用されます。予算案は猶予制度、割引、免除を確認しました。

大家はいつから不動産所得税が増えますか?

2027年4月6日からで、最初に影響を受ける課税年度は2027-28年度です。予算案はイングランド、ウェールズ、北アイルランドの個人の大家に24%、44%、49%の税率を予定しており、金融費用の軽減は不動産所得の基本税率に連動します。Finance Bill 2026-27が成立するまで、2027-28年度の法定税率は22%、42%、47%です。

自分の賃貸物件を登録する必要がありますか?

財務省は、イングランドの民間賃貸物件は登録が必要になり、2026年12月15日から物件1件あたり年間£65がかかるとしています。登録窓口がいつ開くかは、政府のガイダンスで確認してください。

予算案を理由に物件を法人に移すべきですか?

自動的にそうすべきとは限りません。財務省は法人化は限定的にとどまると見ています。物件を法人に移すと印紙税とキャピタルゲイン税が発生する可能性があり、法人の利益には配当税と2028年の新しい分配ルールがかかります。両方のルートをシミュレーションし、助言を受けてください。

重要なポイント

• 2026年秋の予算案で、居住用不動産の印紙税率とキャピタルゲイン税率は変わりませんでした。
• 予算案は2027年4月6日から不動産所得税率を24%、44%、49%とする予定で、すでに法定の22%、42%、47%にさらに2ポイント上乗せされます(Finance Bill 2026-27の成立が条件)。金融費用の軽減は不動産所得の基本税率に連動するため、本記事の例の高税率の大家は2026-27年度より£800ではなく£480多く払うことになります。
• 大家への新しい要素:2026年12月15日からイングランドの賃貸物件1件あたり年間£65の登録料、2028年4月からの法人の分配に関する新ルール。
• OBRは3月より高いBank Rateとインフレを見込んでいるため、借入は現在より1〜2ポイント高い金利でストレステストしてください。
• マンション税の閾値は£200万のままです。

この記事は一般的な情報であり、税務または財務の助言ではありません。2026年10月28日に公表された予算演説、財務省の予算案サマリー、政策コスト試算に基づいており、法令の起草が進むにつれて詳細が変わる可能性があります。2026年10月30日、予算案で発表された不動産所得税のさらなる引き上げを反映して更新しました。決定を下す前に、資格を持つ税務アドバイザーにご相談ください。