政策金利が据え置きなのに、なぜ住宅ローン金利は上がっているのか?(2026年9月)

矛盾しているように感じられます。見出しは「金利据え置き」なのに、先月見積もってもらった住宅ローンの条件は上がり、貸し手は数週間で2度目の固定金利の改定を行っています。バイ・トゥ・レットの返済能力は、支払金利より高いストレス金利で審査されるため、大家への影響はさらに顕著です。本ガイドでは、政策金利が動かないのに住宅ローン金利が上がりうる理由、2026年9月に何がそれを動かしているのか、借り手や大家にできることを解説します。

2026年9月にイングランド銀行は何を決定した?

2026年9月16日に終了し、9月17日に発表された会合で、金融政策委員会(MPC)は6対3の投票で政策金利を3.75%に据え置くことを決定しました。バンクレートは、多くの人がベースレートと呼ぶものです。反対した3人の委員は、4%への引き上げに投票しました。6会合連続の据え置きでしたが、重要なのは票が割れたことです。委員会の3分の1がすでに利上げを望んでいました。

理由はインフレです。2026年8月の消費者物価指数(CPI)インフレ率は、7月の2.9%から3.1%に上昇し、自動車燃料が主な要因でした。イングランド銀行は、中東の紛争に関連したエネルギー・ショックを背景に、インフレ率が2026年第4四半期に約3¾%、2027年初めには4%をわずかに超えると予想しています。ブレント原油と英国の卸売ガス価格は、同行の7月の予測以前の時期と比べて、それぞれ36%と78%上昇しました。

政策金利が据え置きなのに、なぜ住宅ローン金利が上がる?

固定金利の住宅ローンは、今日の政策金利から決まるわけではないからです。貸し手が2年または5年の固定金利を提示するとき、その約束は、通常はスワップ金利を通じて、卸売市場で調達されます。スワップ金利とは、変動金利と引き換えに、市場が一定期間にわたって支払う固定金利のことで、その期間中に政策金利が平均してどうなると投資家が予想しているかを反映します。

市場が政策金利の上昇を予想すれば、スワップ金利はいま上昇し、固定金利の住宅ローンを提供する貸し手のコストもそれに伴って上がります。9月の議事録で同行は、英国の短期金利の曲線は右肩上がりで、さらに上昇しており、2027年末までに約4.9%でピークに達すると指摘しました。つまり、同行がまだ利上げをしていないにもかかわらず、市場は利上げを織り込んでいます。

貸し手は毎日ではなくまとめて金利を改定するため、固定金利の住宅ローン金利は、通常、数週間遅れてスワップ金利に追随します。スワップ金利が急上昇すると、複数の貸し手が一斉に金利を改定します。これがまさに、2026年9月に借り手が目にしていることです。

トラッカー型の住宅ローンは仕組みが異なります。政策金利そのものに連動して動くため、まだ上がっていませんが、同行が利上げをすれば上がります。

住宅ローン金利の上昇が大家に意味すること

バイ・トゥ・レットの借り手は、住宅ローン金利の上昇を2度感じます。月々の返済額で1度、借入可能額で1度です。貸し手はイングランド銀行のバイ・トゥ・レットの審査基準に従い、ストレス金利で返済能力を審査します。5年未満の固定金利の場合、5.5%または支払金利に2ポイントを上乗せした率のいずれか高いほうが下限です。貸し手は、5年固定を代わりに支払金利で審査することも可能です。

このルールにより、金利が上がるほど商品の選択が重要になります。£200,000の利息のみ返済のバイ・トゥ・レット・モーゲージと、賃料でストレス利息の125%をカバーすることを求める貸し手を例にとります。

この試算では、同じテストを通過するために必要な賃料が、5年固定のほうが月に約£400少なく、それが全額を借りられるかどうかの分かれ目になりえます。高税率の納税者は、通常145%の金利カバー率に直面するため、差はさらに広がります。ご自身の数字は、当社のバイ・トゥ・レット返済能力計算ツールで確認し、ルールの全容はバイ・トゥ・レット・モーゲージのガイドをご覧ください。

住宅ローン金利の上昇は、固定金利の期間が終了する既存のポートフォリオの純賃料収入も圧迫し、バリューアップ戦略にも影響します。4.5%で成り立っていたBRRRの借り換えが、5.8%では通らなくなることもあるため、購入する前に借り換えをストレステストしてください。どの貸し手がどの条件で借り換えに応じるかは、当社のBRRR貸し手ガイドで解説しています。

借り手はいま何をすべき?

• 固定金利が約6か月以内に終わるなら、いま金利を確保する。 ほとんどの住宅ローンのオファーの有効期間は約6か月で、完了前に金利が下がれば、より安い商品に切り替えられる貸し手も多くあります。金利の確保にかかる費用は小さく、さらなる上昇から身を守れます。
• 2年固定と5年固定は、金利だけでなく総コストで比較する。 事務手数料が、わずかな金利差を上回ることもあります。当社の借り換え損益分岐点計算ツールで、切り替えがいつ元を取れるかが分かります。
• トラッカー型を選ぶ前によく考える。 トラッカーが安くなるのは、政策金利が横ばいか下がる場合だけです。現在、市場はその逆を予想しています。
• 純賃料収入をストレステストする。 当社の住宅ローン返済計算ツールと賃貸利回り計算ツールを使い、住宅ローン金利を1〜2ポイント高くして、各物件の数字をやり直してください。
• ブローカーを使う。 バイ・トゥ・レットの価格は急速に変わり、LTVや手数料によって大きく異なります。市場全体を扱うブローカーは、比較サイトに反映される前に金利の改定を把握しています。

住宅ローン金利は上がり続ける?

確かなことは誰にも分かりません。次回の政策金利の決定は2026年11月5日で、市場の価格形成は、今後1年間の利上げを示唆しています。ただし、市場の期待は急速に変わりえます。エネルギー・ショックが収まるか、景気が減速すれば、スワップ金利は下がることがあり、固定金利の住宅ローン金利も、政策金利がまったく動かなくても、数週間以内にそれに追随して下がるでしょう。実務的な対処は、いま必要なものを確保し、切り替えの選択肢を残しておくことです。

よくある質問

金利が据え置かれたのに、なぜ住宅ローンのオファーが上がったのですか?

固定金利の住宅ローンはスワップ金利に連動し、スワップ金利は市場が政策金利の今後を予想する位置を反映します。市場は利上げを予想しているため、政策金利が3.75%のままでも、スワップ金利と固定金利の住宅ローン金利は上昇しました。

2026年9月のイングランド銀行の政策金利はいくらですか?

3.75%です。2026年9月17日に6対3の投票で据え置かれ、3人の委員が4%への引き上げに投票しました。

次回のイングランド銀行の金利決定はいつですか?

2026年11月5日です。

バイ・トゥ・レットには2年固定と5年固定のどちらが向いていますか?

計画とコストによって異なりますが、5年固定はストレス金利ではなく支払金利で審査できる場合があるため、同じ賃料でより多く借りられることがよくあります。ローンを保有する予定の期間にわたって、手数料を含む総コストで比較してください。

政策金利が据え置かれても、トラッカー型は上がりますか?

いいえ。トラッカー型の金利は政策金利に連動して動くため、同行が利上げをした場合にのみ上がります。決定に先立って動くのは、固定金利の住宅ローン金利です。

重要なポイント

• 政策金利は2026年9月17日に3.75%に据え置かれましたが、委員9人のうち3人が利上げに投票しました。
• 固定金利の住宅ローンは、将来の利上げ予想を織り込んだスワップ金利に連動するため、政策金利が動かなくても上昇しました。
• 9月中旬までに、2年固定の平均は5.73%、5年固定の平均は5.78%に上昇しました。
• 大家にとって、5年固定は支払金利で審査できるため、借りやすいことがよくあります。
• 固定金利がまもなく終わるなら、いま金利を確保すれば守られ、ほとんどのオファーは金利が下がれば切り替えられます。

本記事は一般的な情報であり、住宅ローンや財務に関する助言ではありません。金利は日々変動し、上記の数字は記載した日付時点の平均です。商品を選ぶ前に、資格を持つモーゲージブローカーに相談してください。