バイ・トゥ・レット・モーゲージの解説:頭金、ストレステスト、借入可能額

バイ・トゥ・レット・モーゲージは、賃貸ポートフォリオを築くために大家さんの多くが利用する融資で、ご自宅用の住宅ローンとはかなり仕組みが異なります。貸し手は個人の収入と同じくらい、物件が生む賃料を重視して審査します。頭金は大きくなり、返済能力は規制当局が定めるストレステストで判断されます。本ガイドでは、バイ・トゥ・レットの仕組み、借入可能額、初めて大家になる人がつまずきやすいルールを解説します。

バイ・トゥ・レットと居住用ローンの違い

居住用ローンで貸し手が見るのは、あなたの収入で返済できるかどうかです。バイ・トゥ・レットで主に問われるのは賃料で返済できるかどうかであり、返済能力の審査では物件の賃料収入が大きな役割を果たします。実務上の違いは3つあります。頭金が大きいこと、金利や手数料が通常は高いこと、そして大半が利息のみ返済で組まれることです。利息のみ返済とは、毎月は利息だけを支払い、元本は売却時または借り換え時に一括で返す方式で、月々の経費控除後の収入は改善しますが、物件価値が維持されることが前提になります。

必要な頭金

ほとんどの貸し手は最低25%の頭金を求めており、最大LTVは75%です。ただし、より高い金利で80%や85%まで対応する商品も少数あります。頭金を多くすれば、より良い金利を引き出せ、借入額が小さいぶんカバーに必要な賃料も少なくなるため、返済能力のストレステストも通りやすくなります。実際には、多くの投資家が25%を基本の前提とし、印紙税、法務費用、リフォームの予備費のために、もう少し余裕を持たせています。

借入可能額:ストレステスト

初めて大家になる人が最も過小評価しがちな部分です。イングランド銀行の健全性規制機構(PRA)が定めるバイ・トゥ・レットの審査基準に基づき、貸し手は2つの方法で返済能力を確認します。ひとつは金利カバー率で、賃料がモーゲージの返済額を一定の余裕幅で上回ることを求めます。もうひとつは、実際の適用金利ではなくストレス金利でそのテストを行うことです。

• 金利カバー率: 賃料は通常、モーゲージ返済額の125%から145%が必要です。貸し手は一般に、基本税率の納税者には約125%、高税率の納税者には145%を適用します。賃貸利益にかかる追加の税負担を反映したものです。
• ストレス金利: 返済能力は、5.5%または商品金利に2ポイント上乗せした率のいずれか高いほうを下限とする金利で審査されます。そのため、金利が上昇しても計算が成り立つ必要があります。

その結果、借入額は頭金だけでなく賃料によっても上限が決まります。融資が承認されるには、ストレス金利のもとで金利カバー率をクリアできるだけの賃料が物件に必要です。当社のバイ・トゥ・レット返済能力計算ツールはまさにこのテストを実行するので、オファーを出す前に、ある賃料で借りられる上限額を確認できます。

金利、手数料、商品タイプ

バイ・トゥ・レットの金利は通常、居住用より高く、事務手数料も大きめで、定額ではなく融資額に対する割合で課される場合もあります。高い手数料と引き換えに表面金利が低くなることがあるため、金利だけでなく固定期間全体の総コストで比較してください。2年または5年の固定金利が一般的です。5年固定は、短期の商品よりストレスを緩く設定する貸し手もあるため、ストレステストを通りやすくなることもあります。

ポートフォリオ大家と法人

ローンを組んだバイ・トゥ・レット物件を4件以上保有すると、規制当局のルール上「ポートフォリオ大家」となり、貸し手は購入する物件だけでなくポートフォリオ全体を厳しく審査します。現在では、個人名義ではなく有限会社を通じて購入する大家さんも多くなっています。法人の場合はローン利息が全額損金算入できる一方、個人の大家はSection 24により20%の税額控除しか受けられないためです。両者のトレードオフは経験則ではなく実際の計算で判断すべきもので、Section 24税額計算ツールで解説しています。

規制対象と規制対象外のバイ・トゥ・レット

バイ・トゥ・レットの融資の大半は事業取引であり、金融行動監視機構(FCA)の規制対象ではありません。例外は「コンシューマー・バイ・トゥ・レット」で、おおむね、もともと大家になるつもりがなかった場合が該当します。たとえば物件を相続した場合や、以前の自宅を貸し出す場合で、FCAの規制対象となり、消費者保護が追加されます。一般的な位置づけはMoneyHelperのバイ・トゥ・レットガイドで分かりやすく説明されています。どちらの区分に当たるか分からない場合は、申し込みの前にモーゲージブローカーが確認してくれます。

よくある質問

初めての購入者でもバイ・トゥ・レット・モーゲージは組めますか?

可能ですが、ハードルは高くなります。多くの貸し手は、すでに自宅を所有していることを条件とします。初めての購入者を受け入れる貸し手でも、より大きな頭金と安定した収入が求められます。ブローカーなら、検討してくれる貸し手を見つけられます。

バイ・トゥ・レットは利息のみ返済ですか、元利返済ですか?

大半は利息のみ返済で、月々の支払いは低く、元本は売却または借り換えまで残ります。元利返済のバイ・トゥ・レットもあり、期間中に元本を完済できますが、月々の負担が増えるため純賃料収入は厳しくなります。

融資を受けるにはどのくらいの賃料が必要ですか?

ストレス金利のもとで金利カバー率をクリアできる賃料です。目安として、賃料は通常、5.5%以上の金利で計算したモーゲージ返済額の125%から145%が必要になるため、実際の月々の返済額から想像するよりも高い目標賃料が必要です。

バイ・トゥ・レットでは印紙税が余分にかかりますか?

はい。バイ・トゥ・レットやセカンド物件には、通常税率に上乗せされた高い税率の印紙土地税(SDLT)がかかります。初期費用として大きな負担であり、別途用意しているバイ・トゥ・レットの印紙税ガイドで解説しています。

法人名義と個人名義、どちらで買うべきですか?

税務上の立場と今後の計画によります。法人ならローン利息を全額損金算入できますが、法人税と利益の引き出しコストが加わります。個人名義は手続きが簡単ですが、Section 24による制限を受けます。決める前に両方をシミュレーションしてください。

重要なポイント

• バイ・トゥ・レット・モーゲージは給与ではなく主に賃料を基準に審査され、通常は25%以上の頭金が必要です。
• 借入額は125%から145%の金利カバー率で上限が決まり、5.5%または商品金利プラス2ポイントのいずれか高いほうを下限とするストレス金利で審査されます。
• 大半は利息のみ返済で、純賃料収入は改善しますが、元本の全額は後で返済することになります。
• ローン付き物件を4件以上保有するとポートフォリオ大家となり、ポートフォリオ全体への審査が厳しくなります。
• バイ・トゥ・レットの融資の大半は規制対象外です。相続した物件や以前の自宅などのコンシューマー・バイ・トゥ・レットはFCAの規制対象です。

本記事は一般的な情報であり、財務上の助言ではありません。バイ・トゥ・レットの融資基準は貸し手によって異なり、時間とともに変わります。また、税務上の立場は個々の状況によります。購入を決める前に、資格を持つモーゲージブローカーに、税務については会計士に相談してください。