課税年度
あなたの所得税区分（個人所有）
税額の差
£3,180
この利益水準では、有限会社で保有する方が税金は少なくなります。
個人で保有
有限会社で保有
参考のための例示です。有限会社側での配当や給与の引き出しにかかる税金、個人控除の逓減、賃料利益と合算されるその他の所得は含まれていません。既存のポートフォリオを法人化すると、移転に対する印紙税とキャピタルゲイン税、さらに新たな住宅ローンの手配費用が発生することがあります。再編する前に、必ず専門家の税務アドバイスを受けてください。金融・税務アドバイスではありません。
この数字をもとに行動へ移したい方へ
私たちのチームは、毎日このような案件を検討しています。お気軽にご連絡ください。数字を一緒に確認いたします。義務は一切ありません。
この計算ツールでできること
このツールは、同じ賃料収入、住宅ローン利息、その他の経費を前提に、バイ・トゥ・レット物件を個人で保有する場合と有限会社経由で保有する場合の、実際の税コストを比較します。2020年のSection 24の変更以降、この2つの形態はまったく異なる形で課税されています。
個人所有では、課税前の賃料収入から住宅ローン利息を控除できなくなりました。その代わりに、支払った利息に対して基本税率での税額控除が与えられます（2026/27は20%、2027/28からは不動産所得の基本税率に合わせて上昇）。有限会社は引き続き利息を通常の事業経費として控除し、残りに法人税を支払います。所得税区分を選ぶと個人所有の数字が表示され、計算ツールが利益水準に応じて、相当する法人税を自動的に算出します。
計算の仕組み
個人：所得税は（賃料収入 − その他の経費）に対して限界税率で課されます。住宅ローン利息は控除されず、加算し戻されます。その後、実際に支払った利息に対して基本税率での税額控除（2026/27は20%、2027/28からは不動産所得の基本税率に合わせて上昇）が与えられ、これは課税利益そのものではなく、税額から差し引かれます。
有限会社：法人税は（賃料収入 − その他の経費 − 住宅ローン利息）に対して課されます。利息が全額控除可能な事業経費となるためです。税率は、利益が £50,000 までは19%、£250,000 を超えると25%で、その間は段階的な限界軽減税率が適用されます。
実質利益（賃料から利息を含むすべての費用を引いたもの）は、どちらの場合でも同じです。違うのは税務上の扱いだけです。そのため比較では、同じ実質利益の数字を1度だけ示し、その下に2つの異なる税額と2つの異なる税引後の結果を示しています。
計算例
高税率（40%）の納税者で、年間賃料 £18,000、住宅ローン利息 £7,500、その他の控除可能経費 £2,500 の場合です。
- 賃料収入：£18,000
- その他の経費：£2,500 → 利息控除前の利益：£15,500
- 個人：所得税 = £15,500 × 40% = £6,200、利息 £7,500 に対する20%の控除（£1,500）を差し引いて、納付額は £4,700
- 実質利益：£18,000 − £2,500 − £7,500 = £8,000
- 有限会社：課税利益 = £8,000（利息控除後）× 19% = 納付額 £1,520
どちらでも実質利益は同じ £8,000 ですが、個人の税金は £4,700、法人税は £1,520 です。この利益水準と税率区分では、有限会社で保有する方が £3,180 多く手元に残ります。
よくある質問
Section 24とは具体的に何ですか？
2015年財政法（第2号）のSection 24は、2020/21課税年度から全面的に施行され、個人の家主が課税対象の賃料利益を計算する前に、住宅ローン利息を経費として控除することを認めなくしました。その代わりに、実際の所得税率に関係なく、支払った利息に対して基本税率での税額控除が与えられます（2026/27は20%、2027/28からは不動産所得の基本税率に合わせて上昇）。
Section 24は有限会社にも影響しますか？
いいえ。Section 24が適用されるのは個人の家主（パートナーシップを含む）のみです。有限会社は一度も影響を受けておらず、これまでどおり、法人税を支払う前に借入金利息を通常の事業経費として控除しています。2020年以降に法人化が一般的な戦略となったのは、まさにそのためです。
ポートフォリオを法人化するのが常に正解ですか？
自動的にそうとは限りません。個人で保有する既存の物件を会社に移すと、通常は税務上の売却として扱われ、移転に対してキャピタルゲイン税と土地印紙税（SDLT）が発生します（通常、初回購入者向けや複数住居向けの軽減措置は使えません）。さらに、会社名義での新たな住宅ローンの費用がかかります。誰にでも当てはまるわけではなく、新規購入や、多額の利息が発生する借入比率の高いポートフォリオの方が向いていることが多いです。再編する前に、専門家の税務アドバイスを受けてください。
基本税率の納税者がSection 24の影響を受けにくいのはなぜですか？
20%の税額控除は、基本税率の納税者の限界税率とちょうど一致するため、Section 24の純粋な影響はほぼ中立になります。利息を除いた（より高い）利益額に課税されますが、それに応じた控除が戻ってくるからです。高税率と追加税率の納税者は、本来であれば40%または45%の税額を相殺できたはずの利息に対して、20%の控除しか得られず、ここで実質的なコストが生じます。
20%の税額控除は住宅ローンの返済額全体に適用されますか？
いいえ。対象は利息部分のみです。元利均等返済の住宅ローンの場合、毎月の返済のうち元本返済部分は、もともと家主にとって税控除の対象ではなかったため、Section 24はその部分の扱いを変えていません。変わったのは利息部分の扱いだけです。