2027年の大家の増税:予定される24%の不動産所得税率があなたに意味すること

政府は、2026年財政法の一部として、不動産所得に対する別個の所得税率を立法化し、雇用などの所得とともに賃貸利益に適用されてきた20%/40%/45%の税率に置き換えます。その後、2026年10月28日の秋の予算案は、これらの税率をさらに2ポイント引き上げると発表しました。この変更は2027年4月6日に実施され、見出しの割合以上のものを変えます。基礎控除が所得源にまたがってどう配分されるか、そしてSection 24の借入費用の控除がどう計算されるかにも関わります。

本ガイドでは、何が変わるのかを正確に整理し、新しい不動産基本税率(法定では22%、予算案の計画では24%)のもとでのSection 24の仕組みを解説し、その結果として、有限会社の構造を検討する価値がいつ(もしあれば)あるのかを検討します。

更新(2026年10月30日): 2026年秋の予算案は、2027年4月6日から不動産所得の税率をさらに24%、44%、49%へ引き上げると発表しました。Finance Bill 2026-27が成立するまで、2027-28の法定税率は22%、42%、47%のままなので、本ガイドでは両方を示します。注: 本記事は、イングランド、ウェールズ、北アイルランドの不動産所得税率を取り上げています。スコットランドには別個の所得税制度があります。これは一般的な情報であり、個人向けの税務アドバイスではありません。

2027年4月からの大家の税率の概要

新しい税率は不動産所得のみに適用されます。雇用、年金、その他の不動産以外の所得に適用される通常の所得税率には影響しません。給与で£60,000を稼ぐ大家が、その給与に対して42%(または予定の44%)を払い始めるわけではありません。高税率は、その区分にある不動産所得にのみ適用されます。政府は、政策の要約と、より詳細な技術的な説明の両方を公表しており、22%/42%/47%の税率は2026年財政法で定められています。24%、44%、49%へのさらなる引き上げは2026年予算案の文書と税率・控除額の付属資料に示されており、Finance Bill 2026-27が成立して初めて法律になります。

例:£10,000の不動産所得

£10,000の課税対象の不動産所得が完全に1つの区分に収まる場合、どの区分でも、追加の税額は法定税率で£200、予算案の計画で£400です。

これは明快な例示であり、予測ではありません。実際には、不動産所得はあなたの税務上の全体的な立場と並んで位置し、控除、経費、損失、借入費用の控除が、実際の数字を動かします。

新しい税率はいつ始まるのか?

新しい不動産所得の税率は2027年4月6日に施行され、2027-28課税年度以降に適用されます。2026年財政法では22%、42%、47%です。Finance Bill 2026-27が予算案の計画どおりに成立すれば、2027-28の税率は24%、44%、49%になります。2026-27については、現行の20%/40%/45%の税率が全面的に引き続き適用されます。新しい課税年度が始まる前に、何も変わりません。

これは、すべての大家が2%または4%多く払うという意味か?

自動的にはそうなりません。上昇はそれぞれの区分で法定税率では2ポイント、予算案の計画では4ポイントですが、実際にどれだけ追加の税を払うかは、不動産所得の額と、それがどの区分に入るかによります。£5,000の不動産所得が完全に不動産基本税率で課税される大家は、22%なら£1,100、予定の24%なら£1,200を払い、20%なら£1,000です。£100または£200の差であり、より大きな合計の2%や4%ではありません。

実際の計算では、基礎控除、雇用や年金の所得、認められる不動産の経費、繰り越された不動産の損失、Section 24の借入費用の税額軽減も考慮しなければなりません。「賃貸利益×2%」(または×4%)を答えとして扱うと、通常は、どちらかの方向に外れます。

控除の配分方法の変更

改革のあまり目立たない部分が、雇用や自営業の所得もある大家にとって最も重要です。2027年4月から、所得税の計算ルールは、可能な場合には、控除と減免(基礎控除を含む)を、まず不動産以外、貯蓄以外、配当以外の所得に適用するのが一般的になります。HMRCの技術的な説明は、基礎控除が、不動産所得より先に雇用所得に充てられる例を示しています。

雇用所得が£30,000、不動産所得が£3,000の大家を考えてみましょう。新しい順序のもとでは、£12,570の基礎控除は、まず£30,000の給与に充てられ、課税対象の雇用所得は£17,430になります。£3,000の不動産所得は、その後、不動産の税率で別個に課税されます。HMRC自身の計算例では、それに全額22%が適用され、予算案の計画では24%になります。以前は未使用の控除の余裕を頼りに賃貸所得の一部を守っていた大家にとって、雇用所得が先にそれに充てられると、その余裕はもうないかもしれません。

Section 24の借入費用の控除はどうなるか?

これは、住宅ローンのある大家にとって最も重要な変更です。個人の大家は、居住用の住宅ローン利息を賃貸収入から直接控除しません。代わりに、借入費用の額に対して計算される税額の軽減を受けます。2027年4月から、その軽減は現在の20%ではなく不動産基本税率で計算され、2026年財政法では22%です。予算案は不動産基本税率を24%に引き上げる計画で、2026年財政法のルールでは控除はその税率に連動するため、最終的な数字はFinance Bill 2026-27がどう成立するかによります。

賃貸収入が£20,000、借入費用以外の認められる経費が£8,000、住宅ローンの利息が£10,000の大家を考えます。借入費用を引く前の不動産利益は、£20,000 − £8,000 = £12,000です。£10,000の借入費用は、その数字を直接減らしません。代わりに、不動産基本税率での税額軽減を生みます。法定税率では£10,000 × 22% = £2,200、控除が予定の24%に連動すれば£2,400で、所得税額に対して適用されます。

基本税率の不動産納税者

不動産所得が不動産基本税率(法定では22%、予算案の計画では24%)で課税される場合、借入費用の控除も同じ税率で与えられます。この2つは、旧来の20%/20%の組み合わせのときとほぼ同様に、一致したままです。

高税率および追加税率の不動産納税者

限界不動産税率が42%または47%(予算案の計画では44%または49%)なのに、借入費用の控除が不動産基本税率に限られていると、差は大きいままです。£10,000の借入費用に対して42%なら、その所得の税額は£4,200なのに、軽減はわずか£2,200です。借入の多い高税率の大家が毎年負担する、£2,000の不足です。予定の44%と24%では£4,400対£2,400で、同じ£2,000の差です。ご自身の数字は、Section 24税額計算ツールで試算してください。一般的な例ではなく、実際の賃貸収入、経費、住宅ローンの利息、税率区分に対して、調整後の控除率をモデル化します。

賃貸物件を法人に移すべきか?

2027年の引き上げは、一部の大家に所有構造の再検討を促しますが、個人の税率が高くなったからといって、法人化が自動的に勝つわけではありません。法人はまったく別の税制で動いており、比較は構造全体を対象にしなければなりません。「個人の税49%対法人税25%」だけではありません。

不動産事業を営む法人は、利益に対して法人税を払います。小規模利益の税率で19%、主要税率で25%で、£50,000から£250,000の利益の間は限界減免があり、関連会社のルールが適用されます。現行の税率と閾値は、gov.ukの法人税の税率と控除のページに示されています。ただし、法人税は最終的なコストではありません。会社から個人として利益を引き出すと、給与でも配当でも、引き出しに対してさらに別の課税が生じます。

19%対49%の比較が誤解を招く理由

それぞれ£40,000の課税対象の不動産利益を生む大家が2人いるとします。個人で予定の44%なら税は£17,600(現行法の42%なら£16,800)で、法人で19%なら法人税は£7,600です。単独で読むと、法人が明らかに勝っているように見えますが、最終的な引き出しの際の配当税、会計と管理のコスト、資金調達の違い、既存の物件を移す際のSDLT、移転に対するキャピタルゲイン税、そして法人が一般に得る異なる住宅ローンの条件が無視されています。重要な比較は、単独の利益に対する見出しの税率ではなく、生涯の総税額と取引コストです。有限会社と個人の比較計算ツールは、配当を引き出す際の税金も含めて両方の構造を並べて計算するため、ある税率と別の税率を比べるのではなく、全体像を比較できます。

既存のポートフォリオを法人に移す

すでに個人で所有している物件を法人に移すことは、非課税の事務手続きではありません。HMRCのガイダンスは、関連者の状況では、法人への移転が、物件の市場価値に基づいて計算されるSDLTを引き起こしうることを確認しています。市場価値のルールがどう適用されるかは、関連当事者間の取引に関するHMRCのSDLTマニュアルをご覧ください。移転は、実際にお金が動くかどうかにかかわらず、物件の元の取得費用と現在の市場価値との差額に対するキャピタルゲイン税も引き起こしうるものです。税金に加えて、既存の貸し手が移転をそもそも認めないことがあり、新しい法人の住宅ローンには、通常、異なる金利、手数料、LTVの上限、個人保証の要件が伴います。「2027年4月より前に法人化する」は、普遍的な推奨ではありません。正しい問いは、移転、資金調達、引き出しのコストをすべて考慮した後、法人化が長期的な税引き後のリターンを改善するかどうかです。

法人の構造を検討する価値がある場合と、ない場合

法人の構造をモデル化する価値が高いのは、高税率または追加税率の納税者で、多額の住宅ローン利息を抱え、利益を引き出すのではなく法人内で保持して再投資する予定で、長期にわたってポートフォリオを築いている場合です。魅力が薄れる傾向があるのは、毎年、賃貸利益のほとんどを個人として引き出す必要がある、小規模なポートフォリオを運営している、移転時にキャピタルゲイン税を引き起こす大きな含み益のある物件を保有している、あるいは、節約できる税を上回るSDLTと借り換えのコストに直面する場合です。すべての大家にとって唯一の正解はありません。経験則ではなく、計算です。

2027年4月より前に法人化する期限はあるか?

いいえ。2027年4月6日は、新しい不動産所得の税率が始まる日であり、法人化の一般的な期限ではありません。既存のポートフォリオの移転を検討しているなら、その日付より前に「行動しなければならない」という見出しではなく、その特定の取引の収益性に基づいて、タイミングを決めてください。

新しい物件の購入と、既存の物件の移転

まだ購入していない物件については、計算はより単純です。購入の前に個人所有と法人所有を比較し、優れているほうの構造に直接購入できるため、すでに所有している物件を後から移す際のSDLTとキャピタルゲイン税のコストはかかりません。法人のルートにも、独自の資金調達、管理、引き出しの検討事項はありますが、購入のたびに事前にその判断をモデル化すれば、移転の問題は完全に避けられます。

2027年4月より後まで修繕を遅らせるべきか?

これは慎重に扱ってください。HMRCが認める簡易な会計方式を使う大家は、実際にお金を受け取ったり支払ったりしたときに、不動産の所得と経費を計上するため、修繕費を支払う日付が、控除がどの課税年度に入るかを決めることがあります。しかし、2ポイントや4ポイントの税率の差を追うためだけに、本当に必要なメンテナンスをわざと遅らせると、問題を悪化させるおそれがあります。さらなる損傷、最終的により大きな請求、入居者との摩擦、あるいは安全上の問題です。修繕のタイミングが本当に任意である場合は、2027年4月6日の前に払う場合と後に払う場合の税の影響をモデル化するのは妥当です。ただし、小さな税率の差が、必要な工事に優先してはいけません。

不動産の損失はどうなるか?

既存の損失のルールはなくなりません。HMRCの技術的な説明は、繰り越された不動産の損失が、新しい税率のもとでも不動産所得と相殺され続けることを確認しています。多額の繰り越し損失を抱える大家は、新しい税率(法定の22%、42%、47%、予算案の計画の24%、44%、49%)を総賃貸収入にそのまま適用して2027年の税額を見積もるべきではありません。損失が、今日と同じように、最初に差し引かれます。

非居住者の大家

非居住者大家制度(Non-Resident Landlord Scheme)は、現在、基本所得税率で税を源泉徴収しています。2027年4月から、その源泉徴収率は新しい不動産基本税率に変わり、2026年財政法では22%、予算案の計画が立法されれば24%です。これは源泉徴収の仕組みであり、必ずしも大家の最終的な英国の納税額ではありません。非居住者の大家は、この制度のもとで、控除なしに賃貸収入を受け取るようHMRCに申請でき、源泉徴収された税は、最終的な納税額に充当されます。

最も影響を受ける人と、受けない人

限界不動産税率が42%または47%(予算案の計画では44%または49%)で、借入費用の控除が不動産基本税率の高税率および追加税率の大家は、特に借入が多い場合に、最も大きな差に直面します。雇用所得のある大家は、新しい控除の順序のルールに特に注意すべきです。以前は未使用だった基礎控除の余裕が、いまやまず給与で使われるかもしれないからです。利益を引き出すのではなく再投資する予定のポートフォリオを持つ大家には、個人と法人の比較をやり直すための、最も強い理由があります。

不動産所得が少ない、住宅ローンの利息が最小限またはない、多額の繰り越し損失がある、あるいは所得が常に基本の不動産の区分内に余裕をもって収まる大家には、影響はより小さくなります。

2027年の大家の税務計画のチェックリスト

• 2027-28の見込みの不動産所得と、それがどの区分に入るかを計算する
• 住宅ローンの利息とその他の借入費用を計算し、22%と24%の両方でSection 24の軽減をモデル化する
• 繰り越された不動産の損失と、それが2027-28の所得とどう相殺されるかを確認する
• 新しい順序のもとで、基礎控除が雇用所得や不動産所得とどう相互作用するかを見直す
• 予定している修繕と、そのタイミングが税務上・商業上本当に意味を持つかを見直す
• ご自身の特定のポートフォリオについて、個人所有と有限会社を比較する
• 既存の物件の移転を検討している場合は、SDLTとキャピタルゲイン税を見積もる
• 個人と法人の住宅ローン金利と利用可能性を比較する
• 法人の利益を給与または配当として引き出す際の税コストをモデル化する
• 既存の物件を移す前に、専門の税務アドバイスを受ける

ご自身の数字をモデル化する

同じ賃貸収入の大家2人でも、給与、住宅ローンの利息、経費、損失、所有構造を考慮に入れると、税額は大きく異なることがあります。見出しの税率(法定の22%/42%/47%と予算案の計画の24%/44%/49%)は、答えではなく、出発点です。

借入費用をSection 24税額計算ツールに入力して、ご自身の数字に対する調整後の軽減を確認し、有限会社と個人の比較計算ツールで、配当を引き出す際の税金も含めて構造を比較してください。当社自身が、お客様の数字を検討する際に使っているのと同じ計算ツールで、英国の大家向け税務ガイドでさらに詳しく取り上げています。

よくある質問

新しい大家の税率はいつ始まりますか?

2027年4月6日から、2027-28課税年度以降です。

新しい不動産所得の税率は?

2026年財政法では、不動産基本税率22%、不動産高税率42%、不動産追加税率47%です。2026年秋の予算案は、同じ日からさらに2ポイント上げて24%、44%、49%とする計画で、Finance Bill 2026-27の成立が条件です。現行の税率は20%/40%/45%です。

上昇は2%ですか、4%ですか?

法定税率では2ポイントの上昇です。基本税率は20%から22%になり、相対的には10%の増加ですが、絶対的には2ポイントです。予算案の計画では20%から24%へ、4ポイントの上昇です。

これは有限会社にも適用されますか?

いいえ。これらは個人の所得税率です。法人は代わりに法人税を払います。小規模利益の税率が19%、主要税率が25%で、£50,000から£250,000の利益の間は限界減免がありますが、その利益を個人として引き出すと、再び課税されます。

Section 24の控除も上がりますか?

はい。2027-28から、個人の大家の居住用の借入費用の控除は不動産基本税率で計算され、2026年財政法では22%です。このルールでは控除は不動産基本税率に連動し、予算案はその税率を24%にする計画です。

高税率の大家は、高税率での住宅ローン利息の控除を受けられますか?

いいえ。賃貸利益は42%(予算案の計画では44%)で課税されることがありますが、借入費用の控除は不動産基本税率に限られます。この2つの差が、この制度のもとでのレバレッジの実際のコストです。

基礎控除は変わりますか?

£12,570の控除自体は変わりません。変わるのは、適用される順序です。2027年4月から、一般に、まず給与などの不動産以外の所得に充てられます。

これはスコットランドにも適用されますか?

いいえ。これらの税率は、イングランド、ウェールズ、北アイルランドに適用されます。スコットランドには、独自の分権された所得税制度があります。

非居住者大家制度の源泉徴収率は変わりますか?

はい。2027年4月から新しい不動産基本税率に揃い、現在の法定では22%、予算案の計画が立法されれば24%です。これは源泉徴収であり、必ずしも最終的な納税額ではありません。

2027年4月より前に法人化すべきですか?

自動的にはそうではありません。モデル化する価値はありますが、既存の物件を移すとSDLTとキャピタルゲイン税を引き起こすことがあり、法人の利益は引き出す際に再び課税されます。その日付に結びついた普遍的な期限はありません。

繰り越された不動産の損失は、引き続き適用されますか?

はい。新しい税率のもとでも、まったく同じ方法で不動産所得と相殺され続けます。

2027年4月6日より後に修繕費を払えば、2027年の税を減らせますか?

特にHMRCが認める簡易な会計方式では、タイミングが重要になる場合がありますが、2ポイントや4ポイントの差を追うためだけに必要な修繕を遅らせてはいけません。先送りしたメンテナンスの商業上のコストは、通常それを上回ります。

重要なポイント

• 2027年4月6日から、イングランド、ウェールズ、北アイルランドの不動産所得の税率は、2026年財政法により22%(基本)、42%(高)、47%(追加)に上がり、2026年秋の予算案はさらに24%、44%、49%への引き上げを計画しています(Finance Bill 2026-27の成立が条件)。
• Section 24の借入費用の控除は、20%ではなく不動産基本税率に連動しますが、レバレッジをかけた高税率の大家にとって、不動産の高税率・追加税率との差は大きいままです。
• 基礎控除を含む控除は、2027年4月から、一般にまず不動産以外の所得に充てられます。特に雇用所得のある大家に影響する変更です。
• 繰り越された不動産の損失は、新しいルールのもとでも不動産所得と相殺されます。
• 法人化は自動的な答えではありません。見出しの法人税率だけでなく、引き出し、移転時のSDLTとキャピタルゲイン税を含む生涯の総税額をモデル化してください。
• 2027年4月より前の法人化を強いる期限はありません。移転は、その取引自体の収益性に基づいて判断してください。

本記事は一般的な情報提供のみを目的としており、税務または財務に関する助言ではありません。2026年10月30日、2026年秋の予算案を反映して更新しました。税制とHMRCのガイダンスは変わる可能性があります。2027年の変更に基づいて判断する前に、必ず最新のgov.ukのガイダンスを確認し、ご自身の状況について資格を持つ税務アドバイザーに相談してください。