課税年度
あなたの所得税区分（個人所有および配当）
税額の差
£1,157
引き出した分の配当税を差し引いても、有限会社で保有する方が全体の税金は少なくなります。
個人で保有
有限会社で保有
参考のための例示です。個人で保有する既存物件を法人化する際に発生する印紙税とキャピタルゲイン税、貸し手が有限会社に提示する傾向のあるより高い住宅ローン金利と低いLTV、毎年配当を引き出すのではなく会社を清算または売却する場合に生じる税金は含まれていません。個人控除の逓減や、賃料利益と合算されるその他の所得はモデル化していません。名義を決める前に、必ず専門家の税務アドバイスを受けてください。
この数字をもとに行動へ移したい方へ
私たちのチームは、毎日このような案件を検討しています。お気軽にご連絡ください。数字を一緒に確認いたします。義務は一切ありません。
この計算ツールでできること
このツールは、新しいバイ・トゥ・レット物件を個人で保有する場合と有限会社経由で保有する場合の、実際の税引後リターンを比較します。賃料収入、住宅ローン利息、経費は両者で同じものを使います。単純な法人税と所得税の比較と異なり、会社から引き出す配当にも課税します。お金を使うときに実際に発生する税額がそれだからです。
ご自身の所得税区分、毎年会社の税引後利益のうち配当として引き出す予定の割合、有限会社の構造にかかる追加の運営費を設定してください。計算ツールが、法人税、配当税、それに相当する個人の所得税を自動的に算出します。
計算の仕組み
個人：所得税は（賃料収入 − その他の経費）に対して限界税率で課されます。住宅ローン利息は控除されるのではなく、基本税率での税額控除（2026/27は20%、2027/28からは不動産所得の基本税率に合わせて上昇）のみが与えられます。これは2017年から段階的に導入されたSection 24のルールです。
有限会社：法人税は（賃料収入 − その他の経費 − 住宅ローン利息 − 運営費）に対して課されます。利息が全額控除可能な事業経費となるためです。その後、配当として引き出した額には、£500 の非課税配当枠を差し引いたうえで、配当税率（10.75% / 35.75% / 39.35%）で再び課税されます。会社に残した利益は、引き出されるまで再び課税されません。
税額の差は、個人の所得税額と、実際に引き出した分の法人税と配当税の合計を比較したものです。会社により多くの利益を残す（引き出し割合を下げる）と、配当税の支払いは先送りされますが、なくなるわけではありません。そのお金は、最終的に引き出されるときに課税されます。
計算例
高税率（40%）の納税者で、年間賃料 £15,000、住宅ローン利息 £6,000、その他の経費 £2,000、有限会社の運営費 £700、利益の100%を配当として引き出す場合です。
- 賃料収入：£15,000
- その他の経費：£2,000 → 利息控除前の利益：£13,000
- 個人：所得税 = £13,000 × 40% = £5,200、利息 £6,000 に対する20%の控除（£1,200）を差し引いて、納付額は £4,000
- 実質利益：£15,000 − £2,000 − £6,000 = £7,000
- 有限会社：課税利益 = £7,000 − 運営費 £700 = £6,300 × 19% = 法人税 £1,197
- 配当：£6,300 − £1,197 = 引き出し額 £5,103、£500 の非課税枠を差し引いて × 35.75% = 配当税 £1,646
個人の納税額は £4,000 です。有限会社の税額は £1,197 + £1,646 = 合計 £2,843 で、配当税を含めても会社経由の方が £1,157 安くなります。ただし、法人税だけで比較した場合に示される差とは、まったく異なる結果です。
よくある質問
Section 24と比較するのに、なぜ配当税を含めるのですか？
法人税だけでは、有限会社が実際にかかるコストを過小評価してしまいます。会社の利益は、引き出すまであなたのお金ではないからです。法人税と個人の所得税を比べると、利益を引き出して使うつもりの人にとっては、有限会社が実際より有利に見えてしまいます。この計算ツールは配当税を加えるので、実際に使える資金を反映した比較になります。
配当税を含めても、有限会社の方が常に安くなりますか？
いいえ。基本税率の場合、利益の100%を配当として引き出すと、法人税と配当税を合わせた税率が個人の20%を上回ることがあり、個人所有の方が安くなることがよくあります。有限会社の優位性は、税率区分と借入比率（個人では控除を制限される住宅ローン利息の大きさ）が上がるほど大きくなります。高税率と追加税率の納税者で、住宅ローンが大きい場合に最も効果的です。
利益をすべて配当として引き出さなかった場合はどうなりますか？
配当税は実際に引き出した分にのみかかります。会社に残した利益には法人税が一度だけ課され、追加の頭金に再投資したり留保したりできますが、最終的にあなた個人の手元に入るとき（配当として、または株式の売却や会社の清算時にはキャピタルゲイン税として）に再び課税されます。つまり、利益を留保しても税金は回避できず、先送りされるだけです。
どちらの場合でも、賃料収入に国民保険料はかかりますか？
いいえ。賃料収入は、個人の家主にも有限会社にも国民保険料の対象にならず、利益の仕組みも関係ありません。個人と有限会社の所有が同じ扱いになる数少ない分野の1つです。
すでに個人で所有している物件を法人化すべきですか？
自動的にそうすべきとは限りません。既存の物件を有限会社に移すと、通常は税務上の売却として扱われ、移転に対してキャピタルゲイン税と土地印紙税（SDLT）が発生します（初回購入者向けや複数住居向けの軽減措置はありません）。さらに、会社名義での新たな住宅ローンの費用がかかり、既存の個人向け条件より金利が悪いことも多いです。法人化は、既存のポートフォリオの再編より、新規購入の方が適していることが多いです。実行する前に、専門家の税務アドバイスを受けてください。