英国の大家向け税務ガイド:所得税、Section 24、CGT、有限会社の比較

賃貸収入は実際にどう課税されるか

賃貸利益(収入から、仲介手数料、保険、修繕費、サービスチャージなどの認められる経費を引いたもの)は、他の所得に加算され、限界税率で課税されます。基本税率区分は20%、高税率区分は40%、追加税率は45%です。「大家専用の税率」というものはありません。賃貸によって総所得が高い区分に押し上げられた場合でも、閾値を超えた部分だけがその高い税率で課税されます。これは、HMRCが賃貸収入への課税に関するガイドで示している標準的なルールです。住宅ローンやその他の費用が最終的な税額にどう影響するかも含めて、当社の英国所得税計算ツールでご自身の数字を試算してください。

Section 24:住宅ローン利息の控除の制限

これは最も多くの大家が引っかかる変更です。ほとんどの人が想像するような仕組みではないからです。2020年4月以降、税額を計算する前に、賃貸収入から住宅ローンの利息を控除することはできなくなりました。その代わり、税額の計算後に適用される、借入費用に対する一律20%の税額控除が与えられます。基本税率の納税者にとっては、ほぼ同じになります。しかし高税率の納税者は違います。賃貸利益は、利息が一度も支払われなかったかのように計算されて課税され、そこから取り戻せるのはその20%だけで、40%や45%ではありません。このずれのために、借入の多いポートフォリオでは、賃貸利益に対する大家の実効税率が実際の所得税の区分を大きく超え、税引き前の純賃料収入が黒字の物件でも、赤字になることがあります。仕組みは、HMRCの当初の借入費用控除の制限に関する政策文書に示されています。当社のSection 24税額計算ツールは、税率区分ごとに、実際の影響を示します。

売却時のキャピタルゲイン税

賃貸物件を、購入にかかった費用、売却にかかった費用、資本的な改良(日常的なメンテナンスは除く)を差し引いた購入価格よりも高く売却すると、その利益には、その年の総所得に応じて18%または24%のキャピタルゲイン税が課されます。現行の税率はgov.ukのCGT税率のとおりです。所得税と異なり、1月の確定申告の期限まで待つことはありません。英国の居住用不動産の利益は、HMRCの別の「英国不動産のCGT」サービスを使って、完了から60日以内に申告し、納付しなければなりません。減免や免除の詳細なルールは、売却時にCGTがかかる対象をご覧ください。この60日の期間を逃すと、税金そのものに加えて罰則が科されます。年間の非課税枠や改良費用を含めて、特定の売却をモデル化するには、当社のキャピタルゲイン税計算ツールをご利用ください。

有限会社と個人所有

有限会社を通じて購入すれば、Section 24を完全に回避できます。法人は、住宅ローンの利息を通常の事業経費として、利益に応じて現在19〜25%の法人税から控除でき、20%の税額控除という制限はありません。それが最大の魅力であり、実際にその通りです。ただし、税金が消えるわけではありません。法人内に残した利益には法人税が課され、そのお金を自分のポケットに入れるには、給与または配当として引き出す必要があり、個人側で再び課税されます。利益を直ちに引き出すのではなく、再投資してポートフォリオを築きたい大家にとっては、その繰り延べが、Section 24の制限を受ける個人ルートを上回ることもありますが、今すぐ収入が必要な人にとっては、二重の課税がその優位性の大半を食いつぶすことがあります。また、これは購入時に一度だけ行う決断です。すでに所有している物件を後から法人に移すには、法人に市場価格で売却することになり、無関係の買い手に売るのと同じように、印紙税とキャピタルゲイン税の両方が発生します。当社の有限会社と個人の比較計算ツールは、配当を引き出す際の税金も含めて両方の仕組みを並べて計算するため、比較が見出しの法人税率だけにとどまりません。

どの税務上の問いが、いつ最も重要か

所得税とSection 24は、物件を保有する毎年、適用されます。大家として事業を行ううえで継続的にかかるコストです。キャピタルゲイン税は一度きりの出来事ですが、売却したときにしか発生しないため、最初の2つのように年々の判断を左右するべきものではありません。有限会社の問題は性質が異なります。購入時に事実上一度だけ行う構造上の選択で、後から元に戻すと、節約しようとしていたものに加えて印紙税とCGTがかかるからです。実際には次のようになります。住宅ローンで資金調達するすべての購入の前に、Section 24と所得税の数字を確認すること。契約を交換する前に(後ではなく)有限会社の問題をモデル化すること。そして、CGTは、毎月の関心事ではなく、出口のタイミングと年間非課税枠の計画の要素として扱うことです。海外から資金を調達する場合は、為替リスクを織り込んだうえで、オフショアの借り換えが通常のポンド建て住宅ローンを実際に上回るかどうかも確認してください。

当社のアプローチ

当社は、すべての取得案件について、資金調達の方法を決める前に所得税とSection 24の数字を確認し、保有の方法を決める前に有限会社との比較を行います。上にリンクした4つの計算ツールは、簡略化したものではなく、当社自身が使っているものと同じです。より広い案件の一部として、当社の印紙税や賃貸利回りの分析とともに、そのモデル化を代行してほしい場合は、投資家向けのページで、そのパートナーシップの仕組みを説明しています。ポートフォリオに£200万近い物件が含まれる場合は、上記のすべてに上乗せされる別の課税である、新たに導入される高額物件カウンシルタックス追加課税のガイドもご覧ください。

よくある質問

物件に住宅ローンがある場合でも、賃貸収入に課税されますか?

はい。Section 24が全面的に施行されて以降、所得税のための賃貸利益を計算する前に、住宅ローンの利息は控除されなくなりました。代わりに、その後で適用される利息に対する20%の税額控除を受けます。そのため、住宅ローン費用を差し引いた後の収入が薄い年でも、実際の税額が発生することがあります。

賃貸収入に非課税枠はありますか?

はい、£1,000の不動産所得控除があります。ただし、実際の経費が£1,000を超える場合(仲介手数料、保険、修繕費を含めれば、通常はそうなります)は、同じ収入に対して両方は使えないため、通常は実際の経費を請求するほうが有利です。

Section 24は通常の経費の制限と何が違うのですか?

ほとんどの事業経費は、税額を計算する前に控除されます。Section 24の借入費用は、その後で控除されます。利息が課税対象の利益を減らすのではなく、税額に対する一律20%の控除を受けます。基本税率を超えて課税される人にとって、それは単純な控除よりかなり悪い結果です。

損失を出して売却した場合も、キャピタルゲイン税を払いますか?

いいえ。損失は、同じ課税年度の他の利益と相殺するか、将来の利益と相殺するために繰り越すことができます。損失そのものに対して、納めるべき、または税として申告すべきCGTはありません(ただし、その年に他の利益を申告する義務がある場合は、英国の居住用不動産の損失も、同じ60日の枠組みの中で申告する必要があります)。

有限会社を通じて購入すれば、売却時のキャピタルゲイン税を避けられますか?

いいえ。法人は売却時に、個人のCGTではなく、その利益に対して法人税を払います。免除ではなく、別の税金です。そして、その後で売却代金を配当として引き出すと、さらに課税されます。

Section 24を避けるために、個人名義の既存の物件を有限会社に移せますか?

市場価格で法人に売却する場合に限られ、他人に売却したかのように、印紙土地税とキャピタルゲイン税が発生します。既存のポートフォリオでは、その初期費用を、継続的なSection 24の節約額と非常に慎重に比較する必要があります。きれいに得をすることはまれです。

重要なポイント

• 賃貸利益は、大家専用の税率はなく、限界所得税率(20%、40%、45%)で課税されます。
• Section 24は、住宅ローン利息の控除を20%の税額控除に置き換えました。これにより、高税率の納税者の賃貸利益に対する実効税率は、所得税の区分を大きく上回りうります。
• 英国の居住用不動産の売却に対するキャピタルゲイン税は、年次の確定申告とは別に、完了から60日以内に申告し、納付しなければなりません。
• 有限会社はSection 24の制限を回避できますが、利益を配当として引き出すときに二重の課税が加わります。すべての大家ではなく、一部の大家にとって総合的に得になります。
• 有限会社の構造は、事実上一度きりの決断です。既存の個人のポートフォリオを転換すると、無関係の買い手に売却するのと同じように、印紙税とCGTが発生します。
• 所得税とSection 24は保有する毎年適用され、CGTは売却時に一度だけ適用されます。有限会社の問題は、購入した後ではなく、購入する前に決めるべきです。

本ガイドは一般的な情報提供のみを目的としており、税務または財務に関する助言ではありません。税制と税率は変更され、ご自身の状況によって最適なルートは異なります。上記の数字に基づいて決断する前に、資格を持つ会計士または税務アドバイザーに相談してください。