所得税の税率区分(個人所有の場合)
売却益
£92,000
年間非課税枠£3,000を差し引く前の金額です(個人のみ。法人には同等の枠はありません)。
個人で保有
有限会社経由で保有
あくまで説明用です。物件が主たる居住用住宅ではない(Private Residence Reliefなし)ことを前提とし、Ltd社のシナリオでは、その利益がその事業年度における会社の唯一の課税対象利益であることを前提とします(2017年12月以降に取得した資産の利益にはインデクセーション控除は適用されず、法人にもそれ以降は適用されていません)。後で会社から資金を引き出す際の配当や給与にかかる税は含みません。金融・税務アドバイスではありません。売却前に必ず会計士にご確認ください。
この数字をもとに行動へ移したい方へ
私たちのチームは、毎日このような案件を検討しています。お気軽にご連絡ください。数字を一緒に確認いたします。義務は一切ありません。
このツールでできること
このツールは、英国の投資用不動産を売却するときのキャピタルゲイン税を計算し、個人の大家として納める税額と、有限会社が同じ売却に対して納める法人税額を比較します。
当初の購入価格、売却価格、購入費用と売却費用、資本的改良(通常の修繕を除く)を入力します。ツールは売却益を求め、比較しているパネルに応じて、年間非課税枠を適用した個人のCGT税率、またはマージナル・リリーフを適用した法人税を適用します。
計算の仕組み
売却益 = 売却価格 − 購入価格 − 購入費用 − 売却費用 − 資本的改良。これは2つの所有形態で共通の出発点です。ここから先は課税の扱いだけが異なります。
個人: 各課税年度の最初の£3,000の利益は非課税で、残りは18%(基本税率)または24%(高税率・追加税率)で課税されます。これは居住用不動産の税率で、2024年10月30日から適用されており、2026/27年度も変更ありません。
有限会社: 年間非課税枠はなく、2017年12月以降に取得した資産にはインデクセーション控除もありません。利益の全額がその事業年度の会社の利益に加算され、事業利益と同じ法人税率で課税されます。£50,000までは19%、£250,000を超えると25%、その間は段階的なマージナル・リリーフが適用されます。
計算例
£250,000で購入し£350,000で売却した物件。購入費用は£3,000、売却費用は£5,000で、所有者は高税率の納税者です。
- 売却益: £350,000 − £250,000 − £3,000 − £5,000 = £92,000
- 個人: £3,000の非課税枠控除後の課税対象益 = £89,000 × 24% = £21,360
- Ltd: 課税対象益 = £92,000、マージナル・リリーフ適用で約22.4% = £20,630
個人のCGT£21,360に対し、法人税は£20,630で、この利益水準では差はわずか£730です。マージナル・リリーフの区分により、Ltdの実効税率が個人の高税率に近づくためです。利益がさらに大きくなると差は広がり、個人のCGTは24%で一定のままですが、Ltdの実効税率は利益が£250,000を超えて初めて25%に達します。
よくある質問
その物件が主たる住居だった場合でもCGTを払いますか?
いいえ。Private Residence Reliefは、あなたが住んでいた期間について、唯一または主たる住居の売却益を非課税にします。このツールは投資用不動産の売却向けに作られているため、これは計算に含みません。物件が所有期間の一部だけ主たる住居だった場合(たとえば引っ越した後に賃貸に出した場合)でも、利益の一部が非課税になることがあります。居住と賃貸が混在していた履歴がある場合は、個別の助言を受けてください。
年間非課税枠はいくらで、配偶者の枠も使えますか?
2025/26年度の年間非課税枠は、1人あたり£3,000です。配偶者やシビル・パートナーと物件を共有している場合は、それぞれが自分の持分の利益に対して£3,000の枠を持つため、共有物件の非課税枠は実質的に2倍になります。
キャピタルゲイン税は法人と個人で同じですか?
いいえ。法人はキャピタルゲイン税を払いません。有限会社による不動産売却は「課税対象利益」として事業利益に加算され、法人税率(19~25%)で課税されます。個人の18%/24%のCGT税率ではなく、£3,000に相当する年間非課税枠もありません。
CGTはいつ、どのように実際に納めるのですか?
英国の居住用不動産では、売却完了から60日以内に、HMRCの「Report and pay Capital Gains Tax on UK property」サービスで申告・納付しなければなりません。年次のSelf Assessmentの期限まで待つ場合よりはるかに早く、最終的に納税額がゼロでも、報告が遅れると罰則が科されます。
売却前に法人化すればCGTを完全に避けられますか?
いいえ。個人で所有している物件を会社に移すこと自体が譲渡として扱われるため、法人化で避けようとしたCGT(さらに移転にかかる印紙税)がちょうど発生することがあります。ここでの法人税との比較は、最初から会社が購入した物件に最も当てはまり、後から会社に移した既存の個人物件にはあてはまりません。