バイ・トゥ・レットの印紙税(SDLT)の解説:税率、上乗せ税、費用(2026年ガイド)

バイ・トゥ・レットの印紙税とは?

印紙土地税(SDLT)は、イングランドと北アイルランドで不動産や土地を購入する際に課される税金です。投資用物件、またはメインの自宅に加えて住宅を購入する場合は、通常、追加住宅に対する高税率が適用されます。バイ・トゥ・レット、休暇用住宅、2軒目の住宅、有限会社を通じたほとんどの住宅購入が該当します。スコットランドではLand and Buildings Transaction Tax、ウェールズではLand Transaction Taxが使われるため、本ガイドはイングランドと北アイルランドに限った内容です。店舗の上に住居がある物件のような商業用または複合用途の不動産を購入する場合は、別の非居住用の税率体系に従います。そのケースでは、以下の居住用の区分ではなく、当社の商業用印紙税計算ツールをご利用ください。

現在のバイ・トゥ・レットの印紙税率

SDLTは累進課税です。各税率は、購入価格のうちその区分に収まる部分にのみ適用され、全額には適用されません。以下の税率は、GOV.UKのSDLT居住用税率のページに基づく現行のもので、同ページには高税率の上乗せを含む同じ数字が掲載されています。

例:£300,000のバイ・トゥ・レットの印紙税

これは頭金、法務費用、ローンの費用、リフォーム予算に加えてかかるもので、それらの代わりになるわけではありません。

追加の5%上乗せ税を払うのは誰?

高税率は、取引の終了時点で複数の住宅を所有していて、唯一または主たる住居を買い替えるのでもない場合に、一般に適用されます。よくある例は、自宅を持ったまま最初のバイ・トゥ・レットを購入する場合、セカンドハウスや休暇用物件を購入する場合、ほとんどの有限会社を通じて住宅を購入する場合です。上乗せ税が適用されるかどうかは個別の状況によるため、単純な2軒目の購入以外のケースでは、専門家の助言を受けてください。

有限会社を通じた購入

プロの大家の多くは、特別目的事業体(SPV)の有限会社を通じて購入します。ほとんどの場合、住宅を購入する法人は、最初の取得でも高いSDLT税率を支払います。法人化しても、追加住宅の扱いはリセットされません。会社名義での購入には、状況によって商業上または税務上の利点がありますが、決断する前に、SDLTの項目だけでなく、会計、住宅ローン、法務の助言を踏まえて比較検討してください。

海外の購入者

英国非居住者がイングランドまたは北アイルランドで住宅を購入する場合、該当する高税率に加えて、2%の非居住者向けSDLT上乗せ税(GOV.UKの英国非居住者向けSDLTガイダンスによる)がかかる場合もあります。支払うSDLTの総額は、購入者の税務上の居住者区分と購入の性質によって決まります。

夫婦とシビルパートナー

HMRCは、高税率が適用されるかどうかを判断する際、同居する夫婦とシビルパートナーを一般に1つの単位として扱います。一方のパートナーがすでに別の住宅を所有していれば、もう一方のパートナーが何も所有していなくても、新規購入のSDLTの扱いに影響します。以前の物件や相続した持分が絡む所有構造は、すぐに複雑になります。契約の交換の後ではなく、前に助言を受けてください。

免除はある?

主たる住居の買い替え

以前の主たる住居を売る前に新居を購入した場合、先に高税率を支払う必要が生じることがあります。その後、所定の期限内に以前の主たる住居を売却すれば、HMRCの条件を満たす限り、通常は上乗せ税の還付を請求できます。

£40,000未満の物件

£40,000未満で購入した住宅は、一般に高税率の対象範囲そのものから外れます。

複合用途・商業用不動産

商業ビルや真の複合用途の物件(店舗の上に住居がある物件、オフィス、倉庫、農地、商業用と居住用が混在する一部の投資物件)は、別のSDLTルールで課税され、通常は居住用の高税率の上乗せの対象になりません。

ハウスボートとモバイルホーム

ハウスボート、キャラバン、モバイルホームは、一般にSDLTの制度の対象外です。

投資家にとって印紙税が重要な理由

新規の投資家の多くは、住宅ローンの返済能力にばかり目を向け、SDLTを誤差のように扱います。そうではありません。SDLTは、完了に必要な資金を増やし、投下資金に対するリターン、ROI、実際に使えるリフォーム予算、ポートフォリオ拡大のペース、借り換え戦略に直接影響します。特にBRRR投資家にとって、SDLTは投下資本の総額の一部であり、後から付け足すのではなく、最初から収益性の分析に含めるべきものです。

購入前に投資コストを計算する

オファーを出す前に、見出しの購入価格だけでなく、取得にかかる費用の全体をモデル化してください。当社の印紙税計算ツールでは、通常の購入、初めての購入者、追加住宅の購入についての正確なSDLT額が分かります。さらに当社の案件分析ツールは、その額を頭金、住宅ローン、リフォーム、賃貸利回りに織り込むので、見積りではなく実際の総コストをもとに検討できます。SDLTは購入時に払う税金にすぎません。物件を保有する毎年と、最終的に売却するときに何を支払うかは、英国の大家向け税務ガイドで解説しています。同じ案件の出口側については、当社のキャピタルゲイン税計算ツールもご利用ください。

よくある質問

印紙税はいつ支払いますか?

SDLTの申告書は通常、完了から14日以内に提出し、納付すべき税額も支払う必要があります。ほとんどの取引では、不動産譲渡を担当するソリシターが申告書を作成し、代わりに納付を手配します。

印紙税を住宅ローンに上乗せできますか?

通常はできません。SDLTは通常、頭金やその他の完了費用とともに自己資金から支払い、住宅ローンで賄うことはありません。

印紙税は賃料収入から控除できますか?

一般にできません。SDLTは通常、所得税上、賃料収入に対する必要経費として認められません。ただし、状況によっては、最終的に物件を処分する際のキャピタルゲイン税の取得費用の一部になりえます。

初めての購入者がバイ・トゥ・レットを買う場合も、追加のSDLT税率を払いますか?

初回購入者向け減免は、唯一または主たる住居として住むための物件を購入する場合にのみ適用されます。純粋に投資目的で購入する人はその減免の対象とならず、代わりに高税率が適用されるかどうかは、取引終了時点での不動産の所有状況全体によって決まります。

重要なポイント

• バイ・トゥ・レットの購入には通常、高いSDLT税率が適用されます。
• 追加の上乗せ税により、初期の投資コストが大きく増える可能性があります。
• 住宅を購入する法人も、最初の取得であっても、一般に高い税率を支払います。
• 複合用途や商業用の不動産には、まったく別のSDLTルールが適用されます。
• 投資リターンを計算するときは、購入価格だけでなく、必ず印紙税も含めてください。

本記事は一般的な情報提供のみを目的としており、法律、税務、財務に関する助言ではありません。SDLTのルールは変更される可能性があり、実際に支払う額は個々の状況によって異なります。購入を進める前に、資格を持つソリシターまたは税務アドバイザーに相談してください。