英国のマンション税2028:大家のための高額物件カウンシルタックス追加課税の解説
政府の高額物件カウンシルタックス追加課税は、2026年の評価に基づき、2028年4月から£200万以上の物件に適用され、入居者ではなく所有者に課されます。£2,500〜£7,500の区分の仕組みと、ほとんどのBTLやHMOのポートフォリオにリスクがない理由を解説します。
クイックアンサー: 政府の新しい高額物件カウンシルタックス追加課税(High Value Council Tax Surcharge、HVCTS)は、広く「マンション税」として報じられており、2026年の不動産価値を用いた対象を絞った評価に基づき、イングランドにある£200万以上の居住用不動産に適用されます。2028年4月から施行され、既存のカウンシルタックスに上乗せされ、居住者ではなく物件の所有者に課されます。年間の課税額は価値の区分に応じて£2,500から£7,500で、政府はイングランドの物件の1%未満が影響を受けると見込んでいます。個々の物件が£200万をはるかに下回る、一般的なバイ・トゥ・レットやHMOの大家にとって、直接の影響は限定的です。
政府の2025年秋の予算案は、イングランドの高額住宅に対する新しい年間課税を確認し、報道ではすぐに「マンション税」というあだ名が付きました。正式名称は高額物件カウンシルタックス追加課税で、政府は2026年5月19日から7月14日にかけて、その詳細な設計と実施について意見募集を行いました。
ほとんどの大家にとって、頭に置いておくべき見出しの数字は£200万です。それ以下であれば、個々の物件ベースで、ポートフォリオ全体がどれだけ大きくても、HVCTSは適用されません。個々の物件がその閾値に近い大家、特にロンドンと南東部の大家は、追加課税がどう機能する見込みかを、より明確に把握する必要があります。
英国の「マンション税」とは?
高額物件カウンシルタックス追加課税は、2025年秋の予算案で発表され、2028年4月に開始される予定の、イングランドの高額な居住用不動産に対する新しい年間課税です。既存のカウンシルタックスに置き換わるのではなく、並行して課されます。
政府の現行の方針は、4つの追加課税の区分を定めています。
| 物件価値 | 年間のHVCTS |
|---|---|
| £200万〜£250万 | £2,500 |
| £250万〜£350万 | £3,500 |
| £350万〜£500万 | £5,000 |
| £500万超 | £7,500 |
課税は居住者ではなく物件の所有者にかかり、地方自治体が中央政府に代わってカウンシルタックスとあわせて徴収することが見込まれ、自治体は事務費用を補償されます。政府は、HVCTSが2028/29年度から年間約£4億を生むと見積もっています。
これは本当に新しい「マンション税」なのか?
「マンション税」は、政府自身の用語ではなく、メディアの略称です。コンプライアンス上は、正式名称の高額物件カウンシルタックス追加課税を使ってください。投資家の保有する不動産全体に対する割合ベースの資産税ではなく、個々の物件の価値区分に連動した固定の年間課税として構成されています。
マンション税はいつ始まるのか?
HVCTSは2028年4月に開始される予定ですが、課税が始まる日と、どの物件が対象になるかを判定する日付は、別のものです。政府は、追加課税は2026年の不動産価値を用いた、対象を絞った評価に基づくと述べており、評価局(Valuation Office)が、関連する閾値に該当する物件を特定します。
したがって、2028年に£200万の価値がある物件が、その時点の価値だけで自動的に対象になるわけではありません。関連する評価は、政府の2026年の評価で実施されたものです。
マンション税はいくらか?
追加課税は、物件価格に対する割合ではなく、価値の区分ごとの固定の年額です。£210万の物件は£200万〜£250万の区分に入り、年間£2,500の追加課税に直面します。£300万の物件は£250万〜£350万の区分で年間£3,500です。£400万の物件は£5,000、£500万を超えるものは£7,500です。この課税は、既存のカウンシルタックスに加わります。
月額賃料£8,000を生む£220万の賃貸物件の場合、年間£2,500の追加課税は、税務上の扱いやその他の運営コストの前で、月約£208になります。一般的な£40万のバイ・トゥ・レットには、大家が他に何軒所有していても、HVCTSは単純に適用されません。
マンション税は、ポートフォリオ全体に適用されるか?
閾値は、大家が所有するすべての合計価値ではなく、個々の居住用不動産の価値に基づきます。
£350,000、£425,000、£550,000、£700,000の価値の4つの物件を持つ投資家を考えてみましょう。そのポートフォリオは£200万を超えますが、閾値に近い物件は1つもないので、どれもHVCTSの対象になりません。
例:£500万のポートフォリオ
それぞれ£50万の価値の物件を10軒所有する大家は、£500万のポートフォリオを持っていますが、個々の物件は£200万をはるかに下回ります。どれもHVCTSの対象範囲に入りません。対照的に、£500万の家を1軒所有する投資家は、年間£7,500という最高の追加課税区分に直面する可能性があります。
バイ・トゥ・レットの大家は追加課税を払う必要があるか?
可能性はありますが、特定の物件が対象範囲に入る場合に限ります。物件を貸していても、HVCTSは免除されません。政府は、追加課税を、関連する価値の閾値を超えるイングランドの居住用不動産に適用され、責任は所有者に置かれると説明しているため、高額なバイ・トゥ・レットは原則として対象になりえます。ほとんどの主流の大家にとっては、個々の物件が£200万に近づくか超えない限り、関連する可能性は低いでしょう。
HMOはどうか?
HMOは、通常の一棟貸しよりも少し注意が必要です。関連する問いは、単に「自分のHMOは£200万を超える価値があるか」ではなく、その物件がカウンシルタックスでどう扱われ、最終的なHVCTSのルールが課税対象の物件と所有者をどう定義するかです。
既存のカウンシルタックスのルールのもとでは、HMOは単一の住居として扱われ、2023年のCouncil Tax (Chargeable Dwellings and Liability for Owners) (Amendment) (England) Regulationsに従い、個々の居住者ではなく所有者がカウンシルタックスの責任を負います。HVCTSは既存のカウンシルタックスの徴収の仕組みに乗ることが見込まれるため、HMOの大家は、概ね同じ所有者責任の原則が引き継がれると見込むべきですが、最終的なルールが公表されるまで、あらゆる特殊な物件の構造が、通常の一世帯用の住宅と同一に扱われると想定すべきではありません。
マンション税を実際に払うのは誰か?
ここでの政府の方針は明確です。追加課税は、居住者ではなく物件の所有者に課されます。£220万の物件を貸し出している場合、HVCTSは、賃料やカウンシルタックスの一部として入居者にそのまま転嫁される、単なる追加のコストではありません。責任は所有者にあり、地方自治体がカウンシルタックスとあわせて徴収しますが、収入そのものは、個々の自治体の裁量的な収入源になるのではなく、中央政府に入ります。
何件の物件が影響を受けるのか?
政府は、イングランドの物件の1%未満がHVCTSの対象範囲に入ると見積もっており、予算責任局は、2028/29年度までに全国で約165,000件としています。これが、この措置がほとんどの標準的なバイ・トゥ・レットのポートフォリオに触れない可能性が高い理由です。£25万〜£40万のフラット、£30万〜£60万のテラスハウス、£40万〜£80万のHMOは、個々の物件ベースで、閾値をはるかに下回っています。リスクが現実になるのは、高級住宅、ロンドンの一等地の不動産、あるいは並外れて価値の高い個別の資産を保有する大家です。
ロンドンと南東部:影響はどこに集中するか?
追加課税は、高額な居住用不動産が集中しているというだけの理由で、ロンドンと南東部に不釣り合いに重くかかります。Which?が報じた不動産会社の分析によれば、イングランドで£200万を超える全物件の約50%がロンドンにあり、約85%が南東部にあります。それでも、ロンドンの一等地の区にあるからといって、自動的に対象範囲に入るわけではありません。決め手は、HVCTSの枠組みのもとでの評価額です。
£200万に近い物件はどうなるか?
これは、市場に起こりうるより興味深い影響の1つです。追加課税が、£200万のすぐ下の物件とすぐ上の物件の間に意味のある差を生むなら、買い手と売り手は、価格を設定する際に閾値により注意を払うかもしれません。
£199万の物件と£201万の物件は、価値が£20,000しか違いませんが、後者は年間£2,500の追加課税の対象になりえ、税や物件価値の変化がなければ、10年間でおおよそ£25,000です。それが、閾値のすぐ下に価格が集中する動きを促すかもしれませんが、この行動を裏付ける公表データはまだないため、確立した傾向ではなく、もっともらしい影響として扱う価値があります。
2026年の評価とは?
HVCTSは、大家が独自に依頼する民間の不動産会社の評価ではなく、評価局を通じて実施される、2026年の不動産価値を用いた対象を絞った評価に基づきます。政府は2026年を通じて、評価、異議申立て、所有の定義、適用除外、減免、支払いの支援がどう機能するかの詳細について、意見募集を行いました。閾値に近い物件を持つ大家は、その時期前後の物件の状態と比較事例の売却の証拠をきちんと保管しておくと役立つかもしれません。
£200万の閾値は、今日の物件価値に基づくのか?
直接はそうではありません。この方針は、追加課税が始まる日の市場価値ではなく、政府の2026年の評価のもとでの物件の価値に基づいています。2026年から2028年4月の間に価格は大きく動きうるため、物件の実際の2028年の市場価値は、元のHVCTSの区分を決めた数字とは異なる可能性があります。
マンション税はすでに確定しているのか?
見出しの方針は確定しています。閾値、4つの区分、2028年4月の開始日、所有者の責任、1%未満という対象範囲の見積りは、すべて政府のHVCTSに関する意見募集に示されています。まだ確定していないのは、詳細な実施です。評価と異議申立ての手続き、正確な適用除外と減免、支払いに苦労する所有者のための猶予の取り決め、所有の詳細な定義、そして執行と請求の仕組みです。設計と実施に関する意見募集は2026年5月19日から7月14日まで行われ、政府の回答と二次立法はこれから続きます。
| 確定 | まだ最終調整中 |
|---|---|
| HVCTSは、2028年4月からイングランドの居住用不動産に適用される | 詳細な評価と異議申立ての手続き |
| 2026年の評価に基づく£200万の閾値 | 最終的な適用除外と減免 |
| カウンシルタックスに加わる£2,500〜£7,500の区分 | 支払えない所有者のための猶予の取り決め |
| 課税は居住者ではなく所有者にかかる | 所有の詳細な定義 |
| 物件の1%未満が影響を受ける見込み | 運営、請求、執行の仕組み |
大家はいま何をすべきか?
ほとんどの大家には、HVCTSを理由に一般的なバイ・トゥ・レットのポートフォリオを再編する理由はありません。より有用なステップは、実際にリスクがあるかどうかを確認することです。
1. 最も価値の高い物件を特定する
現在の推定価値がおおよそ£150万を超えるものを一覧にしてください。£200万の閾値の下に実務上の余裕ができ、ルールが固まるにつれて注視する価値のある物件が分かります。
2. 物件価値とポートフォリオ価値を分ける
リスクを見積もるために、所有するすべてを合計しないでください。HVCTSは物件ごとに評価されるため、控えめな価格の物件で構成された大規模なポートフォリオに、HVCTSの責任はまったくありません。
3. ロンドンと南東部の一等地の資産により注意を払う
居住用の価値が非常に高いエリアに物件を持つ場合は、評価の過程と、2026年の意見募集に対する政府の回答が公表されるのに注目してください。
4. 見出しだけで行動しない
£200万に近い物件を、HVCTSだけを理由に売却したり再編したりすべきではありません。年間£2,500〜£7,500の課税を、再編が引き起こすキャピタルゲイン税、印紙税、借り換えのコスト、その他の取引コストと比較してください。当社のキャピタルゲイン税計算ツールと有限会社と個人の比較計算ツールは、所有構造の変更が実際に元を取れるかをモデル化する、有用な出発点です。
5. 最終的な立法を注視する
評価、異議申立て、減免、所有の定義に関するルールは、閾値に近い人にとっての実務上の結果を大きく変えうるため、政府が意見募集への回答を公表した時点で、見直す価値があります。
マンション税は、£30万のバイ・トゥ・レットや£50万のHMOに影響するか?
いいえ、直接はありません。どちらも、個々の物件ベースで£200万の閾値をはるかに下回り、そうした物件を複数所有しても変わりません。HVCTSは大家の保有物の合計ではなく、各物件自身の価値を見ます。同じ時期に到来する、大家の税制変更の広い流れとあわせて読む価値があります。2027年の不動産所得税率の引き上げや、確定したMEES 2030のEPC Cの期限などで、どちらも、HVCTSよりも主流のポートフォリオに影響する可能性がはるかに高いものです。所得税、Section 24、CGTにわたって大家が負担するものの全体像は、当社の英国の大家向け税務ガイドをご覧ください。HVCTSは、印紙税の積み重ねやノンドムの流出とともに、最上位の価格をすでに押し下げているいくつかの力の1つでもあり、ロンドンの高級物件の価格が下落した理由で取り上げています。
よくある質問
英国のマンション税とは何ですか?
「マンション税」は、イングランドの高額な居住用不動産に対する新しい年間課税である、政府の高額物件カウンシルタックス追加課税(HVCTS)に一般に使われる呼び名です。
マンション税はいつ始まりますか?
HVCTSは2028年4月に開始される予定です。
どの物件価値がマンション税の対象になりますか?
閾値は£200万です。政府の評価は、2026年の不動産価値を用いて、対象範囲に入る物件を特定します。
マンション税はいくらですか?
£200万〜£250万で年£2,500、£250万〜£350万で£3,500、£350万〜£500万で£5,000、£500万超で£7,500です。
£200万の閾値は、私の不動産ポートフォリオ全体に適用されますか?
いいえ。個々の居住用不動産に対して評価され、投資家が所有するすべての合計価値には適用されません。
マンション税を払うのは大家ですか、入居者ですか?
政府は、追加課税が居住者ではなく物件の所有者に課されることを確認しています。
マンション税はバイ・トゥ・レットの物件に適用されますか?
個々の物件が価値の閾値を満たす場合は、可能性があります。ほとんどの一般的なバイ・トゥ・レットの物件は£200万をはるかに下回り、影響を受けません。
マンション税はHMOに適用されますか?
物件の価値と、最終的なルールが課税対象の所有者と物件をどう定義するかによっては、可能性があります。HMOはすでにカウンシルタックスでは単一の住居として扱われ、個々の居住者ではなく所有者が責任を負います。
マンション税は、私の物件の2028年の価値に基づきますか?
いいえ。2028年に課税が始まるときの物件の市場価値ではなく、政府の対象を絞った2026年の評価に基づきます。
£200万に近いからといって、物件を売るべきですか?
必ずしもそうではありません。価値の高い物件を売却したり再編したりする際の税金や取引コストに比べて、年間£2,500の追加課税は小さいことが多くあります。正しい判断は、追加課税だけでなく、賃貸利回り、資金調達、税務上の立場、長期的な戦略によって決まります。
重要なポイント
- HVCTSは、2028年4月から、2026年の対象を絞った評価に基づき、£200万以上のイングランドの居住用不動産に適用されます。
- 年間の課税額は、価値の区分に応じて£2,500から£7,500で、既存のカウンシルタックスに加わります。
- 課税は、居住者や入居者ではなく、物件の所有者にかかります。
- 閾値は個々の物件に適用され、ポートフォリオの合計価値には適用されません。£50万の物件を10軒持つ大家に、HVCTSのリスクはまったくありません。
- 政府は、イングランドの物件の1%未満が影響を受けると見込んでおり、ロンドンと南東部に強く集中します。
- 見出しの方針は確定しています。詳細な評価、異議申立て、適用除外、執行のルールは、2026年の意見募集を受けて、まだ最終調整中です。
- ほとんどの主流のバイ・トゥ・レットやHMOの大家には直接のリスクがなく、HVCTSの見出しだけを根拠にポートフォリオを再編すべきではありません。
公的な情報源
本記事は、提案されている高額物件カウンシルタックス追加課税に関する一般的な情報を提供するもので、税務、法律、財務に関する助言ではありません。HVCTSの詳細な実施は、政府の意見募集への回答とその後の立法を受けて変わる可能性があります。物件の所有者は、最新のGOV.UKのガイダンスを確認し、追加課税が投資判断に大きく影響しうる場合は、専門家の助言を受けてください。