なぜロンドンの高級物件の価格は下落したのか?本当の理由

ロンドンの高級物件の価格は、実際にどれだけ下がったのか?

世界の資本にとって何十年も一方通行の賭けだった市場にしては、数字は厳しいものです。

これは最高級・高級のセグメントに特有のことです。主流の英国の住宅(自己居住者やバイ・トゥ・レット投資家が実際に取引するミドルマーケットの住宅)では、これに近いことは起こっていません。最上位の価格を押し下げている力は、マンチェスターの3ベッドルームのテラスハウスや、ロンドンのゾーン3の2ベッドルームのフラットの価格を決める力とは、ほとんど切り離されています。

住宅の問題ではなく、税制と政策の問題

ロンドン中心部の最高級物件の価値提案は、何十年も単純でした。政治的な安定、法の支配、英語で行われる裁判所、そして裕福な外国人の所有者が、世界的な資産の一部として英国の不動産を保有しても、世界中の富に対して完全に課税されることのない税制です。複数の政府が、この最後の部分を、予算のたびに少しずつ、過去10年間かけて解体してきました。物件そのものは変わっていません。非居住者やノンドムとして所有することの経済性が変わったのです。

印紙税の積み重ね

単一の印紙税の変更が最高級市場を壊したわけではありません。2014年以降、4つの別々の改革が積み重なった結果です。5%の追加住宅への上乗せ税と2%の英国非居住者への上乗せ税を含む現行の税率は、GOV.UKのSDLT税率のページに公表されています。

現行の層をすべて積み重ねると、ロンドン中心部の最高級エリアでセカンドハウスを購入する英国非居住者は、価格の最上位部分に対して最大19%の限界SDLT税率に直面する可能性があります。高額住宅を購入する法人やその他の非自然人は、一律17%に直面します。£1,000万の住宅では、法務費用、不動産会社の手数料、リフォームの1ポンドよりも前に、印紙税の請求額が7桁に達します。10年前には同じ買い手にまったく存在しなかったコストの土台です。

ノンドム制度の終焉:中核となるインセンティブの消滅

より大きな構造上の変化は、印紙税ではなく、ノンドム課税制度に起こったことです。2025年4月6日から、数世紀の歴史を持つノンドム制度は廃止されました。送金主義(英国に住所のない居住者が、資金が海外にとどまる限り、外国での所得とキャピタルゲインを英国の課税外に置けた制度)は、新しい外国所得・キャピタルゲイン(FIG)制度に置き換えられ、個人の英国居住の最初の4年間に限り、外国での所得とキャピタルゲインを免除します。その後は、世界中の所得とキャピタルゲインが、英国で生まれた人と同様に、英国で全面的に課税されます。

相続税はさらに根本的に変わりました。住所に基づく制度から、居住に基づく制度に移行し、過去20課税年度のうち10年間英国に居住していた人は、現在「長期居住者」となり、以前はオフショアの信託で守られていた資産を含め、全世界の財産に対して英国の相続税の責任を負います。ロンドンなら残りの財産を英国の課税網の外に置けるという理由で、ナイツブリッジに£1,500万の家を購入した家族にとって、その計算は完全に変わりました。ロンドンの家は、もはや英国に拠点を持つための摩擦の少ない方法ではなく、完全に課税される英国の財産の中の、1つの資産になっています。

マンション税の脅威

新しい高額物件カウンシルタックス追加課税(広く「マンション税」として報じられている)が、2028年4月から施行される予定で、£200万を超える評価額の住宅に最低約£2,500の年間追加課税を課し、その閾値を超える価値に応じて上昇します。開始まではまだ数年ありますが、ロンドン中心部の最高級物件の価格は、すでにこれに反応しています。買い手は、今日オファーを出すときに、将来の継続的な保有コストを織り込んでおり、それが施行される前に売るか後に売るかを検討する所有者には、待つより今売るインセンティブがあります。2016年の追加住宅への上乗せ税の前に、市場が見たのと同じ、先回りした売りのパターンです。

裕福な買い手の減少、それだけ

特定の税制変更を超えて、買い手のプールそのものが縮小しています。Tier 1投資家ビザ(何年にもわたって、世界を移動する裕福な個人を英国に引き入れ、その多くが最高級物件を購入した在留資格)は、2022年2月に新規申請が締め切られました。これとは別に、Henley & Partnersの2025年の富の移動に関する報告書は、2025年に英国で約16,500人の富裕層の純流出が起こると予測しました。同社が単一の国について記録した中で最大の流出で、主な要因として、ノンドムの廃止、相続税の変更、より広い財政の不透明感が挙げられています。正直にお断りしておく価値があります。その数字は公式の移民データではなく調査に基づいており、その点で批判されていますが、現場の不動産会社とLand Registryの価格データの両方が報告している状況と、方向性が一致しています。

売り手は下落する市場を追いかけている

その複合的な影響は、売り手の行動に最もはっきり表れています。ロンドンで最も高額な郵便番号で現在売りに出されている住宅の10戸に4戸近くが、市場に出てから少なくとも1度は希望価格を引き下げており、1年前の約3分の1から増加しています。ロンドン中心部の最高級物件の取引件数は、2025年下半期には上半期と比べて31%減少しました。これは、買い手が単純に姿を消したのではなく、売り手が新しい価格水準に、まだ適応している市場のパターンです。市場はまだあります。ただし、大幅に低い価格で、ロンドン中心部の最高級物件の売り手が慣れていたよりも、長く、交渉の多い売却プロセスを経る必要があります。

ロンドン中心部の最高級物件の価格は回復するのか?

予測者は、下落がさらに加速するのではなく、減速していることで概ね一致しています。Savillsは、2026年を相対的な安定の年と予想し、その後5年間で最高級住宅市場全体が緩やかで持続的な回復をすると見ています。Knight Frank自身の予測は、2026年に2.5%の上昇が見込まれていたものから、ほぼ横ばいに変わりました。市場が同社の以前の予測を下回り続けたため、2025年を-4%に下方修正せざるをえなかった後のことです。正直な要約はこうです。真剣な予測者のほとんどは、ロンドン中心部の最高級物件が2026年ごろに底を打ち、過去2年のペースで下がり続けることはないと予想していますが、誰も2014年のピーク価格への速やかな回復を予測していません。下落を引き起こしている税制変更は、一時的なものではないからです。

ロンドン中心部の最高級物件を売買する場合の意味

売り手にとって、この市場で実際に売却を成立させているのは、昨年の数字ではなく、現在の比較事例と同じか、やや低い価格設定です。今の段階で高すぎる価格設定は、通常、売れ残りの掲載と、後でのより大きな値下げを意味します。買い手にとっては、計算が逆転しました。本当の交渉の余地があり、選べる在庫が増え、ローンを使わない海外の購入者との競争が、過去10年のどの時点よりも少ない市場です。この水準で購入する人は、今日の希望価格が所有の実際のコストだと考える前に、税制全体の積み重ね(SDLTの上乗せ、該当する場合はFIG制度、物件が£200万を超える場合は2028年のマンション税)をモデル化する必要があります。

当社がこのセグメントに参入しない理由

これらのどれも、当社が実際に事業を行っている市場の部分には影響しません。ロンドン中心部の最高級物件の価格下落は、世界の富、ノンドムの税務計画、数百万ポンドの資産についての話であり、当社が購入し、リフォームし、貸し出している高品質な仕上げのミドルマーケットの住宅についての話ではありません。ロンドンやリバプールで、よくリフォームされた2ベッドルームや3ベッドルームの住宅への入居需要は、ケンジントンのノンドムの家族が売却するかどうかとは、まったく連動していません。むしろ、市場の最上位が軟化し、投資家の関心が「トロフィー」物件から離れることで、規律ある、収入重視のミドルマーケットの案件は、比較すると魅力が増して見えます。減るわけではありません。

よくある質問

ロンドン中心部の最高級物件の価格は、どれだけ下がりましたか?

2026年時点で、2014年のピークを約26%下回っており、下落は横ばいになるどころか、2025年から2026年にかけて加速しています。

ロンドン全体の不動産市場が下がっているのですか、それとも高級層だけですか?

高級・最高級層だけです。ロンドンと英国の主流の住宅では、この規模の下落に近いことは起こっていません。原因は、超高額物件と、非居住者・ノンドムによる所有に特有のものです。

なぜノンドム制度の変更は、不動産価格にそれほど大きく影響したのですか?

多くの裕福な外国人の買い手が、ロンドンの不動産を摩擦の少ない拠点として使っていた中核的な理由を取り除いたからです。2025年4月以降、外国での所得とキャピタルゲインは、個人の英国居住の最初の4年間しか守られず、英国の相続税は、長期居住者の全世界の財産に適用されます。

「マンション税」とは何で、いつ始まりますか?

£200万を超える住宅に対する高額物件のカウンシルタックス追加課税で、最低約£2,500の年間追加課税が加わり、2028年4月から施行される予定です。市場は、その日付に先立って、将来のコストをすでに織り込んでいます。

英国非居住者がロンドンでセカンドハウスを購入する場合、印紙税はいくらですか?

標準税率、5%の追加住宅への上乗せ税、2%の非居住者への上乗せ税をすべて積み重ねると、価格の最上位部分に対して、最大19%になる可能性があります。

ロンドン中心部の最高級物件の価格は回復しますか?

主要な予測者のほとんどは、市場が2026年ごろに底を打ち、その後数年かけて緩やかに回復すると予想しており、2014年のピーク価格への速やかな回復ではありません。下落の背景にある税制変更は、一時的なものではないからです。

これはミドルマーケットのバイ・トゥ・レット物件に影響しますか?

実質的には影響しません。ロンドン中心部の最高級物件を押し下げている力(ノンドム課税の改革、数百万ポンドの住宅に対する印紙税の上乗せ、富の移動)は、ミドルマーケットのバイ・トゥ・レットのリターンを左右する賃貸需要や価格とは、ほとんど切り離されています。

重要なポイント

• ロンドン中心部の最高級物件は2014年のピークの約26%下にあり、その下落は安定したのではなく、2025年から2026年にかけて加速しています。
• 2014年以降、4つの印紙税の上乗せが積み重なり、非居住者のロンドンでのセカンドハウスの限界税率は最大19%に達しています。
• 2025年4月のノンドム制度の廃止は、世界的な富裕層の所有者にとってロンドンの不動産を魅力的にしていた税務上の論理を取り除きました。
• £200万を超える住宅に対する「マンション税」が2028年4月に導入され、価格はすでにそれに先立って調整されています。
• 英国は、Tier 1投資家ビザのルートの終了と並んで、世界のどの国より大きな富裕層の純流出が見込まれています。
• 予測者は、市場が2026年ごろに底を打ち、2014年の水準への回復ではなく、緩やかな回復になると予想しています。
• これは最高級・高級セグメントの話です。主流のミドルマーケットの英国の不動産で起こっていることを反映していません。