当社が高品質な仕上げのミドルマーケットの住宅に注力する理由

「ミドルマーケット」とは実際に何か

ミドルマーケットは、固定された価格帯ではありません。全国共通の数字ではなく、地域の市場に対する相対的な位置づけです。£280,000のフラットは、ある都市では確実なミドルマーケットでも、別の都市ではエントリーレベルになりえます。それを決めるのは需要の厚みです。その物件を実際に買える、または借りられる地域の購入者や入居者が十分にいて、案件を成立させるために、限られた富裕層や、限界まで無理をしている初回購入者に頼らずに済むということです。

これがこの戦略の根拠のすべてです。高級物件は、潤沢な余裕資金を持つ少数の購入者に依存しており、その層は、市況の悪化や金利上昇局面では急速に縮小します。低価格帯の物件は、経済的な余裕が最も小さい入居者や購入者に依存しており、状況が厳しくなると、返済能力への圧力と賃料の滞納が真っ先に集中するのがまさにここです。ミドルマーケットは両方の曲線の中間に位置し、需要が最も厚く、最も底堅い領域です。

見出しの利回りより需要の厚みが重要な理由

市場で最も厚い層にある物件は、貸す場合も売る場合も、それを買える人の大きなプールが常にあるため、空室が長く続くことはまずありません。それは、空室期間の短縮、早い入居決定、出口での幅広い購入者として表れ、そもそも貸すことも売ることも難しい物件の、わずかに高い利回りよりも、実際のリターンにとってはるかに重要です。空室が頻繁で、出口の購入者層が薄い7%の利回りは、すぐに貸せて、出口の時期に簡単に売れる物件の5.5%の利回りに劣ることがよくあります。

高品質な仕上げが実際に回収できる場所

仕上げに多く費やすことが意味を持つのは、写真映えするだけでなく、入居者や購入者の行動を変える場合に限られます。当社の案件で一貫して回収できている改善は、いくつかのカテゴリーに分かれます。

• キッチンと浴室。 入居者や購入者が物件を最も早く判断する場所であり、ここの質は、そのコストに比べて、獲得できる賃料と売却価格の両方に不釣り合いなほど大きく影響します。
• 効率的な間取り。 本当に使えるスペースを取り戻すこと(不要な収納の撤去、使いにくい間取りの開放)は、工事の材料費以上の価値を加えることが多くあります。購入者も貸し手も、見出しの面積ではなく、使える床面積を評価するためです。
• 暖房とEPCの性能。 効率のよい暖房システムと高いEPC評価は、購入者の住宅ローンの組みやすさと入居者の光熱費の両方にますます影響します。これは市場で拡大している要因であり、見た目だけの問題ではありません。
• 耐久性のある、ニュートラルな仕上げ。 入居者の入れ替わりに耐える床材、設備、備品は、投資期間を通じて、メンテナンスの呼び出しや再募集のコストを減らします。評価額には表れなくても、これは実際のリターンです。

まさにこうした工事範囲の判断を、元公営住宅フラットの実際のリフォームであるKirwyn Wayの事例で詳しく解説しています。そこでは、使えるスペースを取り戻したことと、耐久性があって仕上がりのよいキッチンと浴室を指定したことが、最終的な評価額の上昇に最も寄与した2つの判断でした。

回収できない場所:過剰投資のリスク

「過剰投資(オーバーキャピタライジング)」は、地域の市場の上限では実際に回収できない仕様に費用をかけることを指す、不動産の標準的な用語で、この戦略がまずく行われた場合の主なリスクです。どの地域の市場にも、特定の物件タイプとサイズについて、現実的な価格の上限があり、それは近隣の比較物件が実際にいくらで売れているかで決まります。その上限を本当に超える仕上げ(たとえば、ある金額を超えて売れた例のない通りでのデザイナーズキッチンなど)を指定しても、それに比例した価値は生まれません。最終的な売却や評価では戻ってこないお金を使うだけです。

リフォームの仕様を決める前に、当社は、近隣の希望価格ではなく、同じ通りや同じ建物の比較物件が最近実際にいくらで売れたかを調べます。その数字が、仕様が収まるべき現実的な上限を決めます。鑑定士も購入者もあなたと同じ比較事例を根拠にしているため、費用はその上限ぎりぎりではなく、十分に手前で止める必要があります。

試算の例

例として、同じ通りにある、他の条件がまったく同じ2ベッドルームのフラット2戸を、どちらも£180,000で購入したとします。一方は£15,000の低予算リフォームで、再塗装、カーペットの張り替え、基本的なキッチンの刷新を行います。もう一方は£30,000で検討を重ねたミドルマーケット仕様とし、質の高いキッチンと浴室、効率的な暖房の更新、取り戻した間取りを備えます。その通りでよく手入れされた2ベッドルームの地域の上限が本当に£260,000であれば、後者のフラットのほうがはるかにそこに到達しやすく、それまでの間も早く、より高い賃料で貸せ、市況が軟化しても価値を保ちやすいでしょう。同じ通りで、その通りが実際には支えられない上限を狙った£60,000の高級仕様のリフォームを施した3戸目のフラットは、追加の費用がまったく回収できなくなるリスクのあるものです。同じ過剰仕様のリスクは、市場の最上位でも現実になっており、ミドルマーケットの物件が持ちこたえる一方で、ロンドンの高級物件の価格は下落しました。

よく見られる間違い

• 地域の市場ではなく好みに合わせて仕様を決める。 自分の家のために選ぶ仕上げが、売却や賃貸の対象となる特定の通りや価格帯に、自動的に適した仕様になるとは限りません。
• 工事範囲を決める前に比較事例の確認を省く。 近隣の類似物件が実際に達成した価格を確認する前にリフォーム予算を決めることは、案件が過剰投資になる最も多い原因です。
• 最も重要な2つの部屋の仕様を抑えすぎる。 物件の他の場所の見た目の工事の資金を捻出するために、キッチンと浴室で手を抜くと、節約できる額より、入居の遅れと賃料の低下による損失のほうが大きくなりがちです。
• EPCと暖房効率を無視する。 これらは住宅ローンの組みやすさと入居者の需要の両方にますます影響し、後から改修するのは、最初のリフォームで指定するより、たいていは手間も費用もかかります。

よくある質問

「ミドルマーケット」の物件とは何ですか?

全国共通の固定価格ではなく、地域に対する相対的なものです。決め手となるのは、それを本当に買える購入者と入居者の厚いプールがあることで、少数の富裕層の購入者でも、手頃さの限界まで無理をしている入居者や購入者でもありません。

目立たせるためにリフォームの仕様を過剰にする価値はありますか?

希望価格ではなく、実際の比較事例の売却で確立された、地域の市場の現実的な価格の上限までなら価値があります。その上限を超えると、仕上げへの追加の費用は、通常、それに比例した価値を生みません。それが過剰投資であり、理論上ではなく現実のリスクです。

高品質な仕上げは空室期間を減らしますか?

当社の経験では、はっきりと減らします。ミドルマーケットの区分で仕上がりのよい物件は、早く入居が決まり、より長く住む入居者を引きつける傾向があり、投資期間を通じて、空室期間と入れ替えのコストの両方を減らします。

通りや建物ごとに、どの仕様水準が成り立つかをどう知ればよいですか?

希望価格や、別の通り、別の状態の物件ではなく、近隣の比較物件の最近の実際の売却価格を調べてください。リフォーム予算を決めるべきなのは、全国平均や近隣の理想的な物件広告ではなく、その数字です。

重要なポイント

• ミドルマーケットは、固定価格ではなく、最も厚い需要を意味します。地域に対して相対的です。
• 高品質な仕上げが回収できるのは、入居者や購入者の行動を変える場所です。キッチン、浴室、間取り、暖房効率です。
• 過剰投資(地域の市場の現実的な上限を超えた支出)は、この戦略がまずく行われた場合の主なリスクです。
• リフォーム予算を決める前に、後ではなく、地域の実際の比較売却事例を確認してください。
• 空室の減少と出口での幅広い購入者層は、わずかに高い見出しの利回りよりも、実際のリターンにとって重要なことがよくあります。

ご自身の案件で数字をモデル化する

リフォーム費用が回収できるかどうかは、経験則ではなく、地域の上限、達成できる賃料の上昇、実際の工事費用によって完全に決まります。当社の案件分析ツールは、購入価格、リフォーム予算、その結果としてのGDVと利回りをまとめてモデル化し、賃貸利回り計算ツールは、より良い仕様による賃料の上昇が、実質利回りと純賃料収入を実際にどう動かすかを示します。