2026年の英国でAirbnbはまだ儲かるのか?

2026年の英国でAirbnbはまだ儲かる?

英国の短期賃貸市場は、コロナ禍後の旅行ブームのころから大きく変わりました。当時は、多くの投資家が、ほとんど手間をかけずに二桁のリターンを期待して参入しました。ほとんどの都市で需要が供給を上回り、稼働率は極めて高く、1泊の料金も急速に上昇しました。

その後、市場は成熟しました。競争は激しくなり、運営コストは上昇し、いくつかの地方自治体は短期賃貸により厳しいルールを導入しました。同時に、国内旅行は好調を保ち、海外からの訪問者は戻り続け、主要都市の出張需要も安定しました。

では、Airbnbはまだ儲かるのでしょうか。はい。ただし、フラットに家具を入れて掲載すれば楽に利益が出ると期待できた時代は、ほぼ終わりました。今日、成功しているホストは、市場に運んでもらうのではなく、正確な市場調査、ダイナミックプライシング、プロの管理、慎重に選んだ立地に頼っています。

英国のAirbnb市場はどう変わった?

Airbnbは英国最大級の短期賃貸プラットフォームであることに変わりありませんが、もはや単独で市場を支配してはいません。多くの事業者は、1つのプラットフォームに頼らず、年間を通じて稼働率を保つために、Booking.com、Vrbo、Expedia、直接予約サイトにも掲載しています。2027年に向けて市場を形づくっている傾向は次のとおりです。

• ホテル品質の宿泊施設を求める宿泊客の期待の高まり
• 人気の都心部での競争の激化
• リモートワーカーや契約社員による長期滞在の需要の増加
• 許可制や計画上の制限を導入する地方自治体の増加と、2027年3月から始まる見込みの義務的な全国登録制度
• インフレによる運営コストの上昇

投資家にとって、これは、収益性が、適切な郵便番号に物件を持つことだけでなく、所有した後にそれをいかに効率よく運営するかにより左右されるようになったことを意味します。以下の数字をモデル化する前に、ご自身の物件と地域が実際に短期賃貸の計画許可を必要とするかどうかを確認してください。許可が下りなければ、利回りの問題は意味を失います。

Airbnbはバイ・トゥ・レットより儲かる?

多くの場所ではそうですが、両者の比較は賃料収入の比較ほど単純ではありません。従来のバイ・トゥ・レットは、予測しやすい月々の収入、低い運営コスト、少ない管理の手間、長い賃貸期間、低い空室リスクをもたらします。短期賃貸は、はるかに高い表面収入、柔軟な価格設定、イベント時の割増料金、需要の高い場所での多い経費控除後の収入を生みますが、その代償として、実際の運営の複雑さがあります。年に1人の入居者を管理する代わりに、Airbnbの事業者は、150件をはるかに超える個別の予約を扱うことがあり、それぞれにやり取り、清掃、メンテナンス、宿泊客へのサポートが必要です。プロとして運営する意欲のある投資家、またはそれをきちんとこなす管理会社に費用を払える投資家であれば、追加の作業量は高いリターンで正当化できます。それ以外の人にとっては、短期賃貸が自らの予測を下回る理由になるのが普通です。

表面利回りと純利益:実際に期待できるリターンは?

短期賃貸投資で最も多い間違いは、表面利回りと純利益の混同です。表面利回りは、年間の賃料収入を購入価格と比べるだけで、物件を実際に運営した後に何が残るかについては何も語りません。表面利回り10%の短期賃貸でも、実際の運営コストを差し引くと、平凡なバイ・トゥ・レットより純利益が低くなることがあります。

これらは合計すると総売上のかなりの割合を占めます。経験豊富な投資家が、不動産会社や物件広告が示す見出しの利回りではなく、純利益に基づいて評価するのはそのためです。

具体的な試算例

平均1泊£145、稼働率72%、年間263泊の予約で、年間売上が£38,135になる都心のアパートを考えてみましょう。上の表にある管理費、清掃費、プラットフォーム手数料、保険、光熱費、メンテナンス、家具の買い替えを差し引くと、純利益はその見出しの数字から大きく下がります。だからといって、その案件が儲からないわけではありません。購入した後ではなく購入する前に、1つの楽観的な予測ではなく、いくつかの稼働率シナリオで財務モデルを作る必要があるのは、まさにこのためです。

Airbnbの収益性に影響する最大のコスト

清掃と入れ替え

清掃は、いまや単独の運営コストとして最大級のものの1つです。1泊だけの滞在が多い物件は、1週間単位の予約が多い物件より、清掃コストがはるかに膨らみます。多くの事業者が、長期滞在を促す価格設定にするのはそのためです。入れ替えのコストと、予約1件あたりの事務作業の両方が減ります。

ダイナミックプライシング

固定価格では、取れるはずの収益を逃します。プロのホストは、地域のイベント、祝日、学校の休暇、競合の価格、予約のリードタイム、過去の稼働率に応じて、1泊の料金を変動させるレベニューマネジメントのソフトウェアを使うことが増えています。これだけでも、予約泊数を1泊も増やさずに、年間売上を大きく押し上げられます。

メンテナンス

短期賃貸の物件は、通常の賃貸借よりはるかに傷みます。宿泊客が絶えず入れ替わるだけで、家具、マットレス、家電、内装は早く交換が必要になることが多いため、メンテナンスは、時々発生する費用ではなく、継続的に発生する実際のコストとして予算に組む必要があります。

光熱費

短期の宿泊客は、自分で光熱費を払う長期の入居者と比べて、電気、暖房、水道、ブロードバンドを著しく多く使います。省エネ家電、スマートサーモスタット、LED照明は、宿泊体験を損なわずに、これを抑えるのに役立ちます。

購入とレント・トゥ・レント

Airbnb市場への参入方法は一般的に2つあり、それぞれ異なる資本状況に合います。

購入

購入すれば、完全な所有権を得られます。賃料収入、長期的な値上がり、エクイティの積み上げに加え、物件を完全にコントロールできます。一方で、より大きな初期投資、住宅ローンの返済能力の審査、金利変動のリスクへの晒され方、追加物件に対する高い印紙税の負担も伴います。投下できる資本を持つ投資家の大半は、いまも所有を長期的により強い選択肢と見ています。

レント・トゥ・レント

レント・トゥ・レントは仕組みが異なります。家主から(明示的な書面の許可を得て)物件を借り、それを短期賃貸として運営するもので、必要な資本ははるかに少なく、頭金も住宅ローンもなく、投下資金に対するリターンは書類上は魅力的に見えます。ただし、稼働率にかかわらず約束した月額賃料を払う必要があるため、レベニューマネジメントが弱い閑散月は、利益が減るだけでなく、そのまま損失になります。これを成功させられるかどうかは、有利なリース、本当に強い立地、そして期待混じりの表計算ではなく、本当に信頼できる需要予測にかかっています。

2026年に利益率を圧迫しているものは?

質の高い短期宿泊施設への需要は依然として堅調ですが、利益率は、いくつもの方向から同時に圧迫されています。人件費の上昇、清掃費の増加、保険料の値上がり、競争の激化、地域の規制の厳格化、高止まりする資金調達コスト、宿泊客の期待の高まりです。2021〜2022年の前提のままで考えている投資家は、現在達成できることを一貫して過大評価しています。いまの市場は、投機よりも、慎重な調査と現実的な計画に報います。

ご自身の数字で試算する

良い短期賃貸の案件と悪い案件の差は、ほぼ完全に前提(稼働率、平均1泊料金、入れ替えごとの清掃費)にあります。そこで当社は、Airbnb & 短期賃貸計算ツールを作りました。決断の前に、同じ物件について、購入とレント・トゥ・レントの両方の仕組みを、ストレステストできます。