リバプール対ロンドン:不動産投資家にとって数字が優れているのはどちらか

なぜリバプールとロンドンを比べるのか?

当社は両方の都市で活動しており、資本をどこに投じるかを検討する投資家から、どちらが「より良い」のかという質問が絶えず寄せられます。しかしその問い方は適切ではありません。リバプールとロンドンは、同じ投資目的を奪い合っているわけではありません。解決する問題が違い、役に立つ比較とは、あなたが実際に抱えている問題がどちらなのかを見極めることです。

利回りと値上がり

2つの市場の最も明確な構造上の違いは、リターンがどこから生まれるかです。

リバプールは、購入価格に比べて賃料が高いため、一貫して高い純賃貸収入を生み出します。ロンドンの魅力は、限られた土地の供給、海外資本、世界都市としての地位に支えられた値上がりでした。ただし、「ロンドンは常に上がる」という思い込みが示すよりも、その値上がりは近年、より循環的で、確実性が低くなっています。どちらのパターンも永遠に固定されたものではありませんが、2つの都市の間で資本を配分する方法を形づくるのに十分なほど、十分な期間にわたって確実に続いてきました。

購入コストとそれがリスクに実際に意味すること

2つの都市の価格差は、手頃さ以上のものを変えます。あらゆる案件のリスクの性格を変えるのです。

£200,000のリバプールの物件と、£500,000以上のロンドンの物件では、リフォームが予算を超えたり、評価額が予想を下回ったり、空室期間が計画より長引いたりした場合の影響が大きく異なります。案件ごとの資本の絶対的なリスクはリバプールのほうが小さく、同じ資本基盤から、より多くの案件を並行して進められ、成績の悪い案件が1件あっても、ポートフォリオへのダメージは比例して小さくなります。資本を少数の大きな案件に集中させるのではなく、より小さな案件を多数積み上げる投資家にとって、これは本当の強みです。

ロンドンの購入価格が高いということは、追加物件の上乗せ税を適用する前でさえ、金額ベースの印紙税の請求額が大幅に大きいことも意味します。それがどのように増えるかは、当社の印紙税ガイドをご覧ください。レバレッジをかけた案件では、購入価格が低ければ頭金の絶対額も小さくなり、プロジェクト間で資本を回している投資家にとっては、利回りそのものよりも、そちらがより厳しい制約になることがよくあります。

金利上昇が各市場に与える影響の違い

住宅ローンの返済能力のストレステスト(貸し手が適用する金利カバー率、ICR)は、賃料と価格の比率に直接左右されます。まさに、2つの市場が最も大きく分かれる点です。利回り6%のリバプールの物件は、賃料に対する購入価格が同じ水準で利回りが3.5%のロンドンの物件よりも、ICRのストレステストをはるかに楽にクリアします。ローンに対して使える賃料収入が単純に多いからです。金利の高い環境では、これは些細な違いではありません。物件そのものの質とは無関係に、妥当なLTVで住宅ローンが組める案件と組めない案件を分ける決め手になることがよくあります。特にロンドンの機会を評価する投資家は、現在の実際の金利だけでなく、今日の水準を大きく上回る金利で資金調達をストレステストすべきです。

市場の力学:需要を実際に動かすもの

リバプール

リバプールの賃貸需要を支えるのは、大規模で成長している2つの大学、いくつもの地区で進行中の再開発計画、そしてロンドンをはるかに下回る生活費です。物価の高い都市から転入してくる専門職は、その差にすぐに気づきます。ここでの審査は本当にシンプルです。小さな市場ごとの変動が少なく、価値が安定し、運営費用も予測しやすいのです。ただし、一様な機会があるわけではありません。再開発エリアでは、約束そのものではなく、資金と進捗について現実的な精査がいまも必要で、新築物件の一部の地域では、供給過剰により賃料が軟化し、確立された通りに比べて成長が鈍っています。

ロンドン

ロンドンの需要は、世界都市としての地位から生まれます。海外からの入居者、法人契約の賃貸、非常に大きな人口に追いつけない住宅供給、英国の他の都市がほとんど及ばない交通網です。その需要は本物です。難しいのは市場の読み方です。隣り合う郵便番号の間でも、ましてや区の間では、成績が大きく変動するため、単一の「ロンドンの利回り」という見出しは、個別の小さな市場によってまったく異なる結果を覆い隠すことがあります。ここでは、都市レベルの平均よりも、きめ細かな地域の知識のほうがはるかに重要です。

各都市に固有のリスク

• リバプール: 一部の新築開発での局所的な供給過剰。宣伝より遅れる再開発のスケジュール。一部のエリアで達成できる賃料の上限があり、リフォームで数字を動かせる範囲が限られること。
• ロンドン: 案件ごとの資本の絶対的なリスクがはるかに大きいこと。特に金利が高い場合、資金調達コストと空室を考慮すると、利益の余地が薄くなりうる利回り。そして、近年のサイクルでは保証されたものではなく、本当に循環的だった値上がりの物語。

当社が実際に2つの都市の間でどう配分しているか

当社は、リバプールを純賃貸収入とチェシャー風の賃貸の基本条件のために使い、ロンドンは、その特定の小さな市場について強い地域の知識がある、戦略的で確信度の高い資本の投入に使っています。これは万能の公式ではありません。当社自身の資本の状況とリスク許容度を反映したものです。ポートフォリオの規模より月々の収入を優先する投資家なら、リバプールや類似の地方都市にはるかに強く傾くかもしれません。相当な資本と長い投資期間を持つ投資家なら、過去の値上がりが永遠に続くという前提ではなく、現実的な利回りと資金調達の前提で案件を審査することを条件に、ロンドンにより比重を置くのも合理的でしょう。

よくある質問

リバプールはバイ・トゥ・レット投資に適した都市ですか?

収入重視の戦略であれば、一般にそうです。学生や専門職からの強い入居需要、賃料に比べて低い購入価格、活発な再開発計画が、よく選んだエリアでの堅実な表面利回りを支えます。どの都市でも同じですが、リバプールの中でも、都市レベルの平均より、エリアの選択のほうが重要です。

ロンドンは投資家にとって、いまも良い値上がりが期待できますか?

長期の時間軸では、過去にはそうでした。ただし、従来の「ロンドンは常に上がる」という前提が示すよりも、近年の値上がりは循環的で、場所に左右されるものになっています。特定の成長予測は本気で疑ってかかり、期待する将来の価格ではなく、今日の利回りと資金調達コストで案件を審査してください。

印紙税が低いのはどちらの都市ですか?

税率は全国で同一です。違うのはポンド建ての金額で、ロンドンは購入価格が高いため、取引のより多くの部分が、より高いSDLTの区分に押し上げられるからです。実質的には、ロンドンで購入すると、同等の物件でも印紙税の請求額が大幅に大きくなるのであり、税率の体系が異なるわけではありません。

初めての投資家は、リバプールとロンドンのどちらを選ぶべきですか?

資本が限られているほとんどの初めての投資家にとっては、購入価格が低く純賃貸収入が高いリバプールのような地方都市のほうが、たった1つの失敗が財務的に壊滅的になることなく、大家としての仕組みを学びやすい場所です。これは出発点としての見方であり、ルールではありません。適切な答えは、あなた固有の資本、目標、リスク許容度によって決まります。

重要なポイント

• リバプールは純賃貸収入に向いています。利回りが高く、購入コストが低く、審査がより分かりやすいです。
• ロンドンは、過去には値上がりに向いていましたが、購入コストは大幅に高く、利回りは低めです。
• 金利が高くなると、ICRのストレステストでは、利回りの低いロンドンの案件のほうが、利回りの高い地方の案件より強く圧迫されます。
• 印紙税の税率は全国で同じです。ロンドンは価格が高いため、ポンド建ての請求額が大きくなるだけです。
• 適切な都市は、どちらが「より良い」かではなく、あなたの資本、目標、集中リスクへの許容度によって決まります。

本記事は、両方の市場に投資してきた当社自身の経験を反映したもので、一般的な情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。不動産市場の状況は変化し、両都市ともエリアごとの成績は大きく異なります。資本を投じる前に、ご自身で地域の調査を行ってください。

どちらの市場でも数字を確認する

どちらの都市を検討するにしても、同じ姿勢が当てはまります。決断する前に、現実的な利回り、資金調達コスト、ストレステストを経た返済能力をモデル化してください。当社の賃貸利回り計算ツールは、あらゆる購入価格と賃料について、表面利回り、実質利回り、投下資金に対するリターン、ICRストレステストを算出します。バイ・トゥ・レット返済能力計算ツールは、特定の案件が、今日の金利と、より高いストレス金利の両方で、貸し手の基準をクリアするかを確認します。税務上の扱いは都市によって変わりませんが、どちらにしても実質的なリターンを変えます。所得税、Section 24、キャピタルゲイン税、有限会社の問題については、どちらの市場に落ち着くとしても、当社の英国の大家向け税務ガイドで解説しています。