最大融資額
£180,564
年間賃料: £14,400
実際の適用金利の場合
あくまで説明用です。実際の融資判断では、個人の収入、信用履歴、保有ポートフォリオの規模、物件の種類も考慮され、ストレス金利やICR要件の正確な数値は貸し手や商品によって異なります。金融アドバイスではありません。物件に購入申込みをする前に、住宅ローンブローカーに借入可能額を確認してください。
この数字をもとに行動へ移したい方へ
私たちのチームは、毎日このような案件を検討しています。お気軽にご連絡ください。数字を一緒に確認いたします。義務は一切ありません。
このツールでできること
多くのバイ・トゥ・レット計算ツールは物件価格から始めて利回りを示します。このツールは、貸し手が実際に使う計算を逆向きに行います。物件が得られる賃料から出発し、貸し手のストレステストが認める最大の住宅ローンを求めます。
賃料、貸し手のストレステスト金利(実際に支払う金利より高い想定金利で、金利上昇に耐えられるかを確認するためのもの)、および求められるインタレストカバレッジレシオ(ICR)を入力します。ツールは最大融資額、目標LTVでの最大物件価格、用意すべき頭金を示します。
計算の仕組み
貸し手は、賃料収入が住宅ローンの利息を一定の余裕を持ってカバーすることを求めます。これがインタレストカバレッジレシオ(ICR)です。年間の住宅ローン費用の上限 = 年間賃料 ÷ (ICR ÷ 100)。ICRが145%で年間賃料が£14,400の場合、住宅ローン費用は年間£9,931までとなります。
この年間費用の上限を、実際の金利ではなくストレス金利で割って最大融資額を求めます。最大融資額 = 年間住宅ローン費用の上限 ÷ (ストレス金利 ÷ 100)。ストレス金利は、金利が上昇してもローンが成り立つよう、実際のBTL金利の多くより意図的に高く設定されています。
最大物件価格 = 最大融資額 ÷ (LTV ÷ 100)。目標とする融資比率(LTV)で割ることで、その頭金水準でストレステストに通る最も高い物件価格がわかります。下の「実際の適用金利」のセクションでは、実際に請求される金利でのローン返済後の月次収入を示します。これは通常、ストレス金利より低くなります。
計算例
月額£1,200で貸せる見込みの物件を、貸し手がストレス金利5.5%、ICR要件145%、LTV75%で審査する場合。
- 年間賃料: £1,200 × 12 = £14,400
- 年間住宅ローン費用の上限: £14,400 ÷ 1.45 = £9,931
- 最大融資額: £9,931 ÷ 5.5% = £180,564
- LTV75%での最大物件価格: £180,564 ÷ 75% = £240,752
- 必要な頭金: £240,752 − £180,564 = £60,188
実際の金利であれば賃料でもっと大きなローンを支えられますが、5.5%のストレステストにより借入額は£180,564に制限されます。貸し手はバイ・トゥ・レットの融資額を、実際に提示される条件ではなく最悪のケースに合わせて決めることがわかります。
よくある質問
なぜストレス金利は実際に支払う金利より高いのですか?
規制当局は、貸し手がバイ・トゥ・レットの返済能力を一般的な市場金利を大きく上回る金利(多くは5.5%または商品金利+2%の高い方)で審査することを求めています。実行後に金利が大きく上昇してもローンの返済が続けられるようにするためで、貸し手とあなたの双方を金利ショックから守ります。
個人の大家は145%のICRで、法人は125%だけなのはなぜですか?
Section 24により、個人の大家は住宅ローン利息の全額控除ではなく20%の税額控除に制限されるため、高税率・追加税率の納税者は賃料収入から税引き後に手元に残る金額が少なくなります。貸し手はこれを補うため、住宅ローンが返済可能であると確信できるよう、より高い賃料カバー(145%)を求めます。有限会社は利息を全額控除できるため、貸し手は低い125%の要件を受け入れます。個人とLtdの詳しい比較は、Section 24税額計算ツールをご覧ください。
頭金を増やせば、必ず借入可能額も増えますか?
この計算に限っては増えません。LTVを下げる(頭金を増やす)と、特定の最大融資額で購入できる最大物件価格は上がりますが、最大融資額そのものは変わりません。最大融資額は賃料、ストレス金利、ICRだけで決まります。頭金を増やすことで買えるのはより高い物件であり、より大きな住宅ローンではありません。
希望の購入価格がここでの上限を超える場合はどうすればよいですか?
賃料をより高くする、ICR要件のより低い貸し手や商品を選ぶ、あるいは同じ物件をより小さなローンで買えるよう頭金を増やす必要があります。同じ賃料に対して借りる額を直接減らせるため、頭金を増やすのが通常は最も早い手段です。
これは住宅ローンブローカーへの相談の代わりになりますか?
いいえ。物件の内見や貸し手との相談を始める前に、目安となる現実的な上限を示すものです。実際の融資は、収入、信用状況、既存のポートフォリオ、各貸し手の基準によって決まります。案件の妥当性を確認する目的で使い、実際の数字はブローカーに確認してください。