英国で短期賃貸やAirbnbに計画許可は必要か?(2026年ガイド)

イングランドでAirbnbに計画許可は必要?

グレーター・ロンドン以外のほとんどの物件では、住宅や投資用物件を短期賃貸に出すのに、通常は計画許可が必要ありません。住宅はC3用途区分に該当し、たまに短期賃貸に出すことが、計画法上の「用途の重大な変更」に自動的に当たるわけではないからです。ただし、個別のケースごとに事実関係に基づいて判断されます。実質的にサービスアパートメントやホテルとして運営されている物件については、地方計画当局が許可が必要だと判断することがあります。

ロンドン以外で計画許可が必要になるのはどんなとき?

アーティクル4指令

住宅不足や観光客の集中に直面する地域では、短期賃貸の増加を抑えるために、自治体が特別にアーティクル4指令を導入している場合があります。これが施行されている地域では、通常の許可不要の開発の余地がなくなり、本来は許可の要らない用途にも計画許可が必要になることがあります。Airbnb目的で物件を購入する前に、地元自治体の計画方針を確認してください。これは全国一律のルールではなく、自治体ごとの判断です。

用途の重大な変更

物件が、書類上だけでなく実質的に通常の住居として機能しなくなった場合には、許可が必要になることがあります。自治体が根拠として挙げる兆候には、年間を通じた継続的な短期賃貸、宿泊客の頻繁な入れ替わり、商業的な運営形態、交通量や配達の目立った増加、近隣への迷惑などがあります。これらのいずれかによって、「たまの短期賃貸」から、自治体が許可の必要な用途変更とみなす利用に変わる可能性があります。

ロンドンの90泊ルール

グレーター・ロンドンには別のルールが適用されます。Deregulation Act 2015の第44条により、住宅全体を計画許可なしで短期賃貸できるのは、暦年で最大90泊までです。それを超えて短期賃貸を続けるには、原則として許可が必要です。ロンドンは住宅への圧力が大きく、恒久的な短期賃貸利用の許可を得るのは実際にかなり難しい場合があります。ロンドンのAirbnbホストの多くは自己申告で、法令順守のために掲載を90泊までに制限しており、Airbnbを含むいくつかのプラットフォームでは、年間の上限に近づくと住宅全体の掲載を自動的に制限します。

レント・トゥ・レントと転貸:計画許可だけでは足りない

この分野で最も多い誤解のひとつが、計画許可があればAirbnbを運営する権利が自動的に得られるというものです。そうではありません。計画法と賃貸借法はまったく別のものです。レント・トゥ・レントの仕組みを使う場合や、物件を借りてから掲載する場合は、計画上の扱いに加えて、ほぼ必ず家主の書面による許可が必要です。Assured Shorthold Tenancy(AST)契約の大半は、転貸、休暇用の賃貸、物件での事業運営、そして宿泊客への宿泊提供を禁止しています。その同意なしに短期賃貸を運営すれば、計画許可があるかどうか、あるいはそもそも必要だったかどうかとは無関係に、自分自身の賃貸借契約違反になります。

物件を掲載する前に、家主の書面による同意、必要に応じた法人賃貸または商業用の契約、リースの制限がある場合はフリーホルダーの許可、そして短期賃貸に適した保険を必ず用意してください。どれか1つでも欠けていれば何も守られず、すべてを同時に失うリスクがあります。

リースホールド物件とAirbnb

リースホールドのフラットを所有していても、短期賃貸に使えるとは限りません。多くのリースには、短期賃貸、事業利用、頻繁な有料宿泊客の受け入れ、商業活動を禁じる制限条項が含まれています。このような条項があれば、計画許可がまったく問題にならない場合でも短期賃貸は禁じられます。リースホールド物件を掲載する前には、その地域の一般的な目安だけでなく、必ず実際のリース契約書を読んでください。

ルールを無視するとどうなる?

計画や賃貸借の要件を無視すると、すぐに高くつきます。地方自治体による計画執行措置、利用の停止を求める執行通知、その通知を無視した場合の金銭的な罰則、家主やフリーホルダーが対応する権利を持つ賃貸借契約またはリースの違反、本当に必要なときに無効と判明する保険、そして家主、フリーホルダー、管理会社からの法的措置の可能性があります。始める前にルールを理解しておくほうが、後から執行措置に対処するより一貫して安く済みます。イングランドでは2027年3月から、全国的な短期賃貸の登録制度も始まる見込みですが、計画許可に代わるものではありません。

短期賃貸が本当に儲かるか計算する

計画許可は、採算の取れる短期賃貸を運営するための一要素にすぎません。リースの契約や投資用物件の購入の前に、想定稼働率、季節ごとの需要、清掃・管理費、光熱費、プラットフォーム手数料、資金調達コスト、地域の許認可要件をモデル化してください。当社のAirbnb & 短期賃貸計算ツールは、同じ数字で通常の購入戦略とレント・トゥ・レントを比較するので、上記のコンプライアンス面を織り込んだうえで、見かけの利回りだけでなく案件の実際のリターンを確認できます。計画許可以外の採算全体については、2026年の英国でAirbnbはまだ儲かるのかをご覧ください。

よくある質問

空いている部屋を貸す場合も計画許可は必要ですか?

通常は不要です。その物件を引き続き主たる住居として使い、空き寝室を貸すだけなら、一般に計画許可は必要ありません。状況によっては、政府のRent a Room Schemeの対象になる場合もあり、条件を満たす持ち家の所有者は、現在、課税年度あたり£7,500まで非課税で収入を得られます。

AirbnbはHMRCに収入を報告しますか?

はい。オンラインプラットフォームは、デジタルプラットフォームに関する国際的な税務報告ルールに基づき、ホストの一部の情報をHMRCと共有することが義務付けられています。賃貸収入はすべて正しく申告し、自分の状況にどう当てはまるか分からない場合は税務の助言を受けてください。

自治体は無許可の短期賃貸をどうやって見つけるのですか?

通常は、計画に関する苦情、騒音や迷惑行為の通報、掲載プラットフォームの監視、近隣住民からの通報、物件の立ち入り検査、そして必要に応じて調査を通じて得られる予約データなどを組み合わせて把握します。

リースホールドのフラットでAirbnbはできますか?

可能な場合もありますが、多くのリースは短期賃貸を制限または全面的に禁止しています。予約を受ける前に自分のリース契約を確認し、不明な点は専門家に相談してください。

重要なポイント

• ロンドン以外のほとんどの物件は、たまの短期賃貸に計画許可が必要ありません。
• グレーター・ロンドンの住宅全体の賃貸は、計画許可なしでは原則として暦年で90泊が上限です。
• 計画許可が賃貸借契約やリースの制限に優先することはありません。両者は別々に判断されます。
• レント・トゥ・レントの事業者は、計画上の扱いにかかわらず、転貸の前に必ず家主の書面による同意が必要です。
• 投資の前に地元自治体の方針とリースを確認しておけば、執行措置で初めて知るという、はるかに高くつく事態を避けられます。

本記事は一般的な情報提供のみを目的としており、法律上または計画上の助言ではありません。計画方針は地方自治体ごとに異なります。ご自身の物件に関わる場合は、専門家の助言を受けてください。