ロンドンのバイ・トゥ・レット・リフォーム事例:オーバル(SE5)で£115kの価値上昇

当社が手がけるすべての案件は、予算だけでなく、当社のプロセスを証明するものでなければなりません。このKirwyn Wayのフラットは良い例です。オーバル(カンバーウェル、SE5)にある、古びた1ベッドルームの元公営住宅フラットを£170,000で購入し、£40,000でリフォームし、工事の完了後に£325,000と評価されました。ここでは、当社が実際に何を行ったか、ロンドンの元公営住宅の建物に特有の課題、そして価値上昇の背景にある数字を、そのままお伝えします。完成したフラットの数字と写真ギャラリーは、プロジェクトページでご覧いただけます。

なぜオーバルの元公営住宅の1ベッドルームを購入したのか

購入の根拠は単純でした。オーバルとカンバーウェルはゾーン2にあり、交通の便が良く、入居需要が安定していますが、当社が見つけた1階のフラットは古く、スペースの使い方が悪く、ガス式の給湯設備が非効率で、ほとんどの購入者が敬遠していました。良い立地と、見た目と設備の理由で市場が値引きした物件という組み合わせは、まさに当社が探しているタイプのバイ・トゥ・レットのリフォームです。値引きされた購入価格と、適切な仕様のフラットが持つ価値との差が、機会のすべてでした。

出発点:何を扱っていたか

フラットは、1960年代の鉄筋コンクリート造の建物の1階にあり、広さは約52平方メートルで、専用の裏庭のパティオがあります。内部は構造的には健全でしたが古びていました。全体に当初のままの仕上げ、キッチンを圧迫する箱型の設備ボックス、浴室の重力式給湯シリンダーを収めた大きな収納、そして寝室を狭めていた作り付けのワードローブの間仕切りがありました。当社が撤去したいものに耐力壁はなく、構造エンジニアの報告書で、内部の間仕切りと収納は、その時代に典型的な軽量の非構造部材だと確認されたため、コンクリートの骨組みに手を付けずに、使えるスペースを取り戻せました。

当社が行ったこと:リフォームの範囲

フラットを骨組みまで解体し、耐久性のある、貸しやすい仕様で作り直しました。主な工事は次のとおりです。

• スペースの回収: キッチンの不要な設備ボックス、浴室の古いシリンダー収納、寝室のワードローブの間仕切りを撤去し、全体を補修しました。
• 新しいキッチン: マットホワイトのVOXTORP扉と大理石調のEKBACKENワークトップを使ったIKEAのMETODキッチン。古いガス供給の代わりにIHコンロとレンジフード、ビルトインの冷凍冷蔵庫、スリムな食器洗い機と洗濯乾燥機、滑りにくい磁器タイルの床、タイル貼りのバックスプラッシュ。
• 新しい浴室: 新しい1800mmのバスタブ、洗面台、便器、サーモスタット式シャワーと強化ガラスのスクリーン、オーク調の洗面ユニットと照明付きの鏡。大判のグレーの磁器タイルの裏に、Schlüterによる完全な防水(壁にKERDI、床にDITRA)を施しました。
• 給湯と暖房: 古いガス供給はガス安全登録のあるエンジニアにより恒久的に廃止・閉鎖され、G3に基づいて稼働させた新しい150リットルのOSOスリムな密閉式(アンベンテッド)シリンダーに置き換えました。入居者にとって、生活の質が確かに向上する改善です。
• 電気と防火安全: 必要に応じた点検と再配線、新しい分電盤、キッチンとシリンダー専用の回路、主電源に接続したLD2の煙・熱感知器。すべてPart PとBS 7671に適合した証明書付きです。
• 仕上げ: 壁と天井全体の塗り直しとペンキ塗装、リビング、廊下、寝室のオーク調のラミネート床(防音下地付き)と新しい幅木、キッチンへのFD30S防火ドアを含む新しい室内ドア。
• 屋外スペース: 裏庭のパティオは屋外用の磁器タイルで舗装し直し、手すりとレンガ壁は処理して塗り直しました。専用の屋外スペースは、ロンドンの1階の賃貸物件にとって、本物の差別化要因です。

本当の課題:共用暖房とフリーホルダーの同意

ここが、元公営住宅の建物が通常のフラットのリフォームと異なる点であり、プロジェクト管理の時間の大半が費やされた部分です。

共用の地域暖房。 この建物は共用の地域暖房システムで動いているため、ラジエーターはフラット内部の何かから給湯されるのではなく、共用のライザーに接続されています。当社はフラットを共用システムに接続したまま、新しいラジエーターと制御装置を同等の内容で再接続し、共用のライザーには一切手を加えませんでした。このシステムに触れる作業は、フリーホルダーのエンジニアリングチームと調整する必要があり、少なくとも14日前に通知して予約する建物全体の停止も含まれます。それは早い段階で工程に組み込む必要があります。通常の配管工事として扱うことはできません。

Southwarkのリースホールド同意。 このフラットはリースホールドで、フリーホルダーはロンドン・サザーク区(London Borough of Southwark)なので、着工前に正式な改築許可(Permission to Alter)が必要でした。2026年2月に、建築家の図面と工事範囲を添えて申請しました。収納の撤去で間取りが変わるため、Southwarkはこの工事を大規模な改築に再分類し、手数料が高くなりました。その後、申請は防火安全の鑑定士による審査を通過してから、2026年4月16日に原則的な同意(Consent in Principle)が発行されました。お伝えしたい教訓は、元公営住宅のリースホールドでは、フリーホルダーの同意に現実的な予算を組むことです。それはクリティカルパスに位置し、同意なしに正当に着工することはできません。

数字:£40,000のリフォームは何をもたらしたか

案件を最初から最後まで示すと、次のとおりです。

• 購入価格: £170,000
• リフォーム費用: £40,000
• 投資総額: £210,000
• リフォーム後の銀行評価額: £325,000
• 購入価格に対する価値の上昇: £155,000
• 投資総額に対する価値の上昇: £115,000(総コストを約55%上回る)
• 達成した月額賃料: £2,000(Assured Shorthold Tenancy)
• 年間賃料: £24,000
• 投資総額に対する表面利回り: 約11.4%
• 最終評価額に対する表面利回り: 約7.4%

これらは、資金調達、税金、光熱費、サービスチャージ、その他の運営コストを差し引く前のプロジェクト全体の表面的な数字です。この価値の上昇こそが、この案件を単純な転売ではなくBRRR案件にしています。£325,000の評価額に対する、一般的なLTV 75%の借り換えでは、新しい住宅ローンは約£243,750になり、当社が投じた£210,000を上回ります。つまり、頭金とリフォーム予算の全額を次のプロジェクトに回しながら、フラットと収入を手元に残せるということです。それがこのモデルの要点です。工事によって価値を押し上げ、そして資本を引き出すのです。

結果

フラットはいま完成し、月額£2,000のAssured Shorthold Tenancyで貸し出されています。現場での工事は、2026年の春から夏にかけて8〜10週間の工程で行われ、それに先立つ同意の期間が加わりました。値引きされた古びたフラットを£325,000の資産に変えたのは、特別なことではありませんでした。適切な在庫を適切な価格で購入し、入居も評価も良好な仕上げを指定し、ほとんどの投資家が過小評価する部分、すなわち共用設備とフリーホルダーの同意をきちんと管理したことです。それが、当社がすべてのプロジェクトで繰り返すプロセスです。

よくある質問

なぜ元公営住宅のフラットは、リフォームにフリーホルダーの同意が必要なのですか?

元公営住宅だからというより、リースホールドだからです。構造や間取りの変更を伴うリースホールドのフラットは、一般に着工前にフリーホルダーの改築許可が必要です。今回、時間がかかった理由は、収納の撤去が間取りを変えることが示された時点で、Southwarkが工事を大規模な改築に再分類し、防火安全の鑑定士の審査が工程に加わったことです。

なぜ独立した暖房を設置せず、共用の地域暖房のままにしたのですか?

ラジエーターは、フラット内部の給湯設備ではなく、建物全体にサービスを提供する共用のライザーに接続されているため、システムを完全に置き換えるには、共用のインフラを変更する必要があります。それは、フラットそのものが正当化する以上に、はるかに大規模で、混乱を伴う作業です。既存の共用システムに、新しいラジエーターと制御装置を同等の内容で再接続することで、その範囲を避けつつ、入居者が実際に気づく改善を実現できました。

£40,000のリフォームで£115,000の価値上昇は一般的ですか?

いいえ。これは、適切な立地の適切な物件で達成できることの一例として捉えてください。一般的な、あるいは保証された結果ではありません。ここでの価値上昇は、特定の組み合わせを反映しています。見た目と設備の理由による購入時の本物の値引き、ゾーン2の強い立地、そして使える実際のスペースを引き出すことになったリフォームの範囲です。どのプロジェクトの数字も、その購入価格、比較評価、リフォームの範囲によって決まります。

なぜこれは転売ではなくBRRR案件だったのですか?

リフォーム後の評価額が、投資総額を上回る額を回収できる借り換えを支えるため、資本を回収するために売却する必要はなく、フラットとその賃料収入を保有し続けられるからです。£325,000の評価額に対する、一般的なLTV 75%の借り換えでは、新しい住宅ローンは約£243,750になり、投じた£210,000を上回ります。

重要なポイント

• 価値の上昇は、2つの判断から生まれました。無駄になっていたスペースを取り戻すことと、入居も評価も良好なキッチンと浴室を指定することで、特別なことや珍しいことではありません。
• 元公営住宅のリースホールドのフラットには、リフォームそのもの以外にも、実際のプロジェクト管理の負担があります。共用の暖房システムとフリーホルダーの同意は、どちらもクリティカルパスにあります。
• 元公営住宅のリースホールドに対するフリーホルダーの同意は、時間と費用の現実的な予備を持って予算に組むべきです。同意なしに正当に着工することはできません。
• 耐力壁でない部材を確認する構造エンジニアの報告書があったからこそ、コンクリートの骨組みに手を付けずにスペースを取り戻せました。解体の範囲を決める後ではなく、前にその確認を取ってください。
• このようなプロジェクトを単純な転売ではなくBRRR案件にしているのは、売却価格ではなく、借り換えの収益性です。