トゥーティングのフラットをオークションで£281kで落札:Arnold Road 15番地のBRRR計画

これは当社の3つ目のプロジェクトに関する最初の記事で、まだ早い段階です。契約は交換しましたが決済は済んでおらず、まだ見せられるリフォームもありません。いま書いているのは、BRRR案件のリスクの大半が購入の判断にあるからです。先の2つのフラット、オーバルのKirwyn WayとパトニーのInnes Gardensは、どちらも議会や住宅協会から購入したもので、Arnold Road 15番地は同じレシピの変形です。

フラットについて

Arnold Road 15番地は、2戸のフラットに分割された中間のテラスハウスの1ベッドルームの1階フラットで、上は15Aです。家は堅固なレンガ造りで、おそらくヴィクトリア朝かエドワード朝のもので、1976年にMerton Councilが与えた計画許可に基づいて転換されました。間取りは、出窓のあるラウンジ、寝室、奥の棟にある細長いガレー式キッチン、シャワールームです。裏庭があり、物件情報はフラットを「近代化が必要」と説明しています。

床面積は現地で測る必要があります。物件情報の間取り図では56m²ですが、公開登録簿のエネルギー証明書では61m²です。同じ証明書は、このフラットをE(54)と評価し、潜在的にはC(69)としています。これは後で重要になるので、下で改めて触れます。

郵便番号はトゥーティングですが、フラットはWandsworthではなく、マートン区(Colliers Woodの選挙区)にあります。建築確認、カウンシルタックス、ライセンスはMertonの担当で、Innes Gardensで対応した部署とは別です。

オークション

このフラットは、2026年9月29日と30日のSavills Auction Londonの売り出しのロット110で、ガイド価格は£210,000でした。当社は£281,000で合意し、ガイドを34%上回っています。Savillsは9月30日に当社の入札の成功を確認し、競売人が買い手に代わって契約書に署名するため、その時点で購入は拘束力を持ちます。10%の手付金(£28,100)と、VAT込みの£2,100の買い手の事務手数料を、すぐに支払いました。

ガイドを大きく上回る価格を払うのは普通です。ガイド価格は入札者を引きつけるために設定されたマーケティング上の数字であり、実際の価格は、当日そのロットを最も欲しい人が決めます。初めての方は、ガイド、最低落札価格、手数料の仕組みを英国でのオークション購入のガイドでご確認ください。ここで付け加えたいのは、当社はオークションの前に、下の数字から上限を決め、そこで止めたということです。入札競争は、案件の価値を知るには不向きな瞬間です。

決済は早ければ2026年10月27日の予定です。ずれる可能性もあります。売り手自身の貸し手が、まず新しいリースに同意する必要があり、2027年3月29日までにそれが済んでいなければ、どちらの側も手を引けます。早い日付を想定していますが、それに頼ってはいません。

法務パックから分かったこと

入札の前に、オークションの法務パックを読みました。計画を何より形づくったのは、4つのことです。

• 既存のリースではなく、新しいリース。 L&Qは、決済時に、ペッパーコーンのグラウンドレントで新しい990年のリースを付与します。これにより、多くの安いフラットを沈めるリース延長の問題がなくなります(そうでなければいくらかかるかは、当社のリース延長の費用ガイドをご覧ください)。庭も、借りる範囲に含まれます。
• サービスチャージは年£1,142.15(2026/27の見積り)で、L&Qの建物一括保険による約£508の建物保険を含みます。管理代理人はいません。
• ほぼすべての改築にL&Qの書面による同意が必要で、構造や間取りの変更はその絶対的な裁量です。申請は決済の後にしか受け付けられません。硬い床材は、現状と同等のものにしなければなりません。
• 賃貸は制限されている。 フラットは、L&Qの転貸承認を得たうえで、6か月以上のAssured Shorthold Tenancyでしか貸せません。短期滞在、Airbnb、休暇用賃貸は明示的に禁止されています。サービスアパートメントのルートは完全に除外されますが、当社の計画は標準的な長期賃貸なので、問題ありません。

パックには、ソリシターに確認する不備もあります。住宅協会からオークションで購入する人には、同じことを指摘したいと思います。特別条件は、価格に加えて買い手の費用を増やすことがあり、この売却では、その追加費用の一部に上限がありません。

資金調達の方法

他のフラットと同様に、住宅ローンではなくつなぎ融資を使います。住宅ローンの貸し手は、通常、この状態のフラットには融資しないからです。専門のつなぎ融資の貸し手から、購入価格の80%にあたる総額£224,800を、12か月、月0.77%で、原則合意を得ています。貸し手の手数料を引いた後の純額は、約£222,225です。

つまり、購入価格のために当社の自己資金約£58,775を投じることになり、そのうち£28,100の手付金はすでに支払い済みです。そこに、法務費用、印紙税、リフォーム予算が加わります。原則合意は拘束力のあるオファーではありません。貸し手はまだフラットを評価し(訪問なしの机上評価)、独自の確認を完了する必要があるため、正式なオファーが届くまで、融資は確実なものとして扱いません。また、ブローカーから、より大きな融資の代替見積りもありました。£281,000の購入では達成できない£500,000の評価を前提にしており、月々のコストも高かったため、追求しません。

ソリシターは、法人での購入、印紙税の申告、貸し手の代理までを含む固定報酬の人を選んだので、法務費用は全体で約£3,500に収まります。BRRR案件が資本をどう再利用するかの仕組みはBRRR戦略とはを、ご自身の案件の計算は当社の案件分析ツールをご覧ください。

計画:2つのルート

AAIが資金を出すリフォーム予算は約£50,000です。フラットの状態(E評価、堅固な壁、古くなった間取り)から、全面的なリフォームが必要です。再配線、暖房、キッチン、浴室、床材、内装です。それを超えて、2つのルートがあり、リスクは大きく異なります。

ルート1:既存の間取りの中でリフォームする

これが代替案です。1ベッドルームのフラットを良い水準でリフォームし、EPC評価を上げ、バイ・トゥ・レット・モーゲージに借り換えて貸し出します。リースのより厳しい制限の範囲内にとどまれ、借り換えへの最短ルートです。

ここではエネルギー評価が重要です。イングランドの大家は、現在、EPC E未満の物件を貸せず、政府の最低エネルギー効率基準のガイダンスは、その基準を引き上げる方向に動いています。E(54)では、フラットはちょうど最低水準にあるため、断熱と窓の改善は、任意の追加ではなく予算の一部です。

ルート2:2つ目の寝室のための平屋の増築

より大きな価値の上昇は、平屋の側面または裏の増築を建てて、フラットを2ベッドルームにすることです。フラットには許可不要の開発権がないため、Mertonからの完全な計画許可が必要です。地域の先例は心強いものです。Mertonは、近くのRobinson Roadで、1階のフラットの平屋の裏や側面の増築を繰り返し許可しており、当社が見つけた却下は2階建てや2階の増築に対するものでした。計画上のリスクを低いと評価している理由です。

本当の関門はリースです。L&Qは構造変更をその絶対的な裁量で判断し、上述のとおり、当社が申請できるのは、フラットを所有してからです。洪水リスクと排水の問題もあります。SW17のこの辺りは洪水に敏感だからです。3人の建築家に計画図面の見積りを依頼しました。これまでの見積りは、図面のみのサービスで約£1,250から、調査、スケッチの選択肢、議会との事前協議を含む、より充実したパッケージで£5,000とVATまでです。

正直にまとめると、2ベッドルームの形にすれば、価値はかなり高くなる可能性がありますが、L&Qが認めるかどうかは、尋ねるまで知る方法がありません。その答えが出るまで、増築にお金は使いませんし、リフォーム計画はそれなしでも成り立ちます。

当社が基準にしている数字

目標の最終価値は£450,000〜£500,000です。この数字は、比較事例の売却でまだ裏付けていない推定であり、2つ目の寝室があって初めて達成できそうに見えます。既存の間取りの1ベッドルームのフラットでは、数字は低くなると予想しており、増築を決断する前に、通りと近隣の成約価格と照らして検証します。証拠が裏付けなければ、はっきりそう述べます。

うまくいかない可能性があること

目立つリスクは3つあります。

• 同意。 L&Qは間取りの変更について絶対的な裁量を持っています。断られれば、ルート1に戻り、最終価値もそれに伴って下がります。
• 評価。 借り換えは、鑑定士が当社の最終価値に同意した場合にのみ成り立ちます。貸し手の評価は貸し手自身のもので、自分で設定した目標は、その代わりになりません。
• タイミング。 つなぎ融資は12か月続きます。同意、計画、建築工事を待つことは、すべてその時計を消費し、融資が続く間、当社は利息に月約£1,730を払います。

今後の予定

直近のステップは、ソリシターのクライアントケアレター、貸し手の10月14日の期限までのつなぎ融資契約への署名、そして決済までたどり着くことです。その後、フラットを測り状態を調べる現地訪問、侵襲的な作業の前のアスベスト調査(会社が発注者のため、建設発注者の義務が適用されます)、そしてL&Qへの同意の申請が続きます。鍵を受け取ったら、次の更新を書きます。

よくある質問

なぜガイド価格£210,000のフラットに£281,000を払ったのですか?

オークションのガイドはマーケティング上の数字で、価格は競合する入札者によって上下します。重要なのは、リフォーム、手数料、資金調達を含む総コストが、それでも目標に余裕をもってクリアできるかどうかです。当社は、売却の前に数字から上限を決め、それを超えませんでした。

購入はもう拘束力を持っていますか?

はい。Savillsのオークションでは、入札が受け入れられると、競売人が買い手に代わって契約書に署名するため、契約は交換されます。残金を支払ってリースを取得する決済は後になり、売り手の貸し手が新しいリースに同意するかどうかによります。

このフラットはAirbnbで貸せますか?

いいえ。リースは、短期滞在、Airbnb、サービスアパートメント、休暇用賃貸を禁止しています。賃貸は、L&Qの承認を得た、6か月以上のAssured Shorthold Tenancyでのみ認められます。当社の計画は、いずれにしても標準的な長期賃貸です。

フラットの増築には計画許可が必要ですか?

はい。フラットには、住宅にある許可不要の開発権がないため、増築には地方自治体からの完全な計画許可が必要です。それに加えて、リースホールドのフラットには、リースに基づくフリーホルダーの書面による同意が必要です。

重要なポイント

• AAI Property Groupは、トゥーティング(マートン区)の1ベッドルームの1階フラット、Arnold Road 15番地を、ガイド£210,000に対して£281,000でオークションで落札し、購入は拘束力を持っています。
• フラットは新しい990年のリースで付き、リース延長の費用はありませんが、ほぼすべての改築にフリーホルダーの同意が必要で、短期賃貸は禁止されています。
• 資金は、価格の80%で原則合意したつなぎ融資で、購入のために当社の自己資金約£58,775を投じ、リフォーム予算は約£50,000です。
• 2つ目の寝室のための平屋の増築は、最大の価値のてこであり、地域の計画の先例は心強いものですが、フリーホルダーの裁量による同意にかかっています。
• 目標の最終価値£450,000〜£500,000は未検証で、増築を決断する前に、比較事例の売却と照らして確認します。

本記事は、進行中の不動産プロジェクトを記述したもので、2026年10月2日時点の判断と出来事を反映しています。数字は目標または原則合意の条件であり、変わる可能性があります。財務、法律、建築に関する助言ではありません。