パトニーの元公営住宅フラットを£265kでオークション落札:当社最新のBRRRプロジェクト

当社が手がけるすべての案件は、その数字より先に、当社のプロセスを証明しなければなりません。パトニーにあるこのInnes Gardensのフラットは当社の最新の案件で、完成した結果を待つのではなく、進行中のうちに公開しています。オークションで£265,000で購入した3ベッドルームの元公営住宅フラットで、リフォーム予算は£40,000、目標評価額は£450,000です。ここでは、なぜ数字が成り立つのか、どのような状態なのか、そしてどう立て直すかの計画をお伝えします。

なぜパトニーの値引きされた元公営住宅フラットを購入したのか

フラットは、パトニー・ヒースの近く、ウェスト・パトニー(SW15)にある1950年代の元公営住宅の建物にあります。包括的なリフォームが必要な物件として売り出され、長い売買チェーンなしで購入を進められる買い手、たとえば投資家に狙いを定めていました。まさに当社が探している組み合わせです。地域そのものに問題があるのではなく、状態を理由に市場が値引きした良い立地です。最も強い比較事例は、2022年に同じ建物で£365,000で売れたもので、契約を交換した時点では、同じ団地の同様の仕様の1戸が£450,000で売りに出ており、同等の賃貸は月最大£2,800で貸し出されていました。古びたフラットの費用と、この団地でよく仕様を整えたフラットの価値との差が、機会のすべてです。

案件:なぜ通常の住宅ローンではなく、オークションとつなぎ融資なのか

当社はオンラインオークションで、ガイド価格£225,000を約18%上回る£265,000でフラットを落札し、4.2%の予約手数料が加わりました。そのルートと背後にあるつなぎ融資は、当社の第一選択ではなく、状況が求めたものでした。この建物は、建築安全法2022のもとで「対象建物」(5階建て、複数の居住ユニット)に該当し、主流の住宅ローンの貸し手は、改修費用の責任者を確認するフリーホルダーからの大家の証明書を見ずに、このようなフラットに融資しません。その証明書は発行されていなかったため、オークションの契約交換に求められる期間内に、通常の住宅ローンでの購入はできませんでした。代わりに、月利0.77%の12か月のつなぎ融資を使って期日どおりに決済し、リフォームが完了し、別途議会から証明書を請求して受け取った時点で、通常の借り換えを出口とする予定です。

当社が扱うもの:状態、湿気、そしてまずアスベスト調査

内部は、荒廃しているというより古びています。全体にすり減ったカーペット、すでにむき出しのモルタル床まで解体された寝室が1つ、元のミントグリーンのキッチンユニット、バスルーム1室と独立したトイレです。住めますが、古びており、当社が探している元公営住宅の在庫として典型的なものです。

作業を始める前に、診断している事項が3つあります。第一に湿気です。寝室の壁のしみ、シャワーの上のバスルームの天井のカビ、古いキッチンの排水管の周りのカビで、いずれもまだ原因が確認されていません。第二に、現在のボイラーが取り付けられる前から、玄関ホールの収納に、使われず接続も外されたボイラーが残っています。ガス安全登録のエンジニアが別の確認をするまで、ガスがまだ通じている可能性があるものとして扱っています。第三に、まだ何にも手を付けていない理由として、建物の築年数を考慮し、解体の前に、リフォームおよび解体前のアスベスト調査を依頼しました。結果が出たら、その書面の結果に厳密に従って作業します。

リフォームの計画:耐力壁に触れずに2つ目のバスルームを

リフォームは、1つの厳格な制約を中心に組まれています。どこにも構造変更を行わないことです。これにより費用が予測しやすくなり、以下で説明するとおり、リースの構造変更の同意要件の外にとどまれます。その制約の中での主な内容は次のとおりです。

• 2つ目のバスルーム: 既存の独立したトイレと、その隣の使われなくなったボイラーの収納を統合して小さなバスルーム1室にします。壁を撤去し、廊下側に少し張り出す形で新しい間仕切り壁を作ります。既存のメインのバスルームは、器具の交換、新しい洗面台とバスタブ、タオルウォーマーという軽い刷新にとどめます。
• キッチン: 現在の場所のままです(リビングに移して4つ目の寝室を作ることも検討して見積もりましたが、リターンに見合わない混乱のため見送りました)。新しい造り付けのユニット、古いガスコンロの代わりにIHコンロと電気オーブン、食器洗い機を入れます。
• 暖房: 稼働中のボイラーは、暖房エンジニアが容量を確認した後、キッチン内で移設し、2つのバスルームとキッチンを同時にまかなえる大きさの、より大型のコンビボイラーにアップグレードします。
• 電気: 既存の配線が電気安全検査に合格していても、全面的な再配線を行い、2つ目のバスルーム、食器洗い機、コンロ、洗濯乾燥機のための新しい専用回路を追加します。
• その他すべて: 全体に防音下地付きの新しい床材(単なる好みではなく、リースの要件)、交換する室内ドアと玄関の認証済みの防火ドア、壁と天井は塗装または軽い仕上げ塗りで、フラットは間仕切り壁ではなく堅固な石積み構造のため、石膏ボードは不要です。

構造に触れないこと:ここではリースホールドの同意がボトルネックにならない理由

フラットはリースホールドで、フリーホルダーは議会です。リースのもとで、議会の書面による同意が必要なのは構造変更に限られ、バスルームの再構成、配管、電気のような構造に関わらない工事は免除されます。計画がこのように設計されているのはまさにそのためです。すべての壁の撤去を本当に構造に関わらないものにとどめることで、南ロンドンで当社が扱った同様の元公営住宅のリースで、防火安全の審査が入った時点で2か月以上かかった同意の手続きを避けられます。ただし、それをまだ確定したこととは扱っていません。撤去を予定している壁が耐力壁でないことの最終確認は、本記事の公開時点で構造エンジニアのもとにあり、それが手元に届き、アスベスト調査の書面による結果が揃うまで、解体は一切行いません。

改築の問題とは別に、同じリースでは、建築工事そのものの手続きは、実際に許可が必要なものについて、議会独自の改築手続きを通ります。元公営住宅のリースホールド物件全般を検討しているなら、知っておく価値があります。

数字:合計£305,000の支出は何を返す必要があるか

現時点の案件は次のとおりです。

• 購入価格: £265,000
• リフォーム予算: £40,000
• 投資総額: £305,000
• リフォーム後の目標評価額: £450,000
• 投資総額に対する目標の価値上昇: リフォームと評価額が計画どおりになれば£145,000
• 目標の月額賃料: £2,500。同じ団地の比較事例から、2つ目のバスルームが入れば£2,800に向かう余地がある
• 最終評価額に対する目標の表面利回り: 約6.7%
• 投資総額に対する目標の表面利回り: 約9.8%

これらは結果ではなく目標です。リフォーム費用も評価額も、実際の工事が始まると動く傾向があり、まさにそれが、完成後にきれいな事例研究として埋め合わせるのではなく、いま公開している理由です。計画は転売ではなくBRRR(購入、リフォーム、借り換え、賃貸)です。完成したフラットを目標の£450,000に対して借り換え、資産と賃料を保有しながら、資本の大半を引き出すことを意図しています。同じ購入、リフォーム、借り換えの計算は、ご自身の数字で当社の案件分析ツールで試せます。

今後の予定

現場ではまだ何も行っていません。調査の段階にあります。アスベスト報告書は保留中で、構造エンジニアによる耐力壁でないことの確認は予約済みで、両方が手元に届くまで、解体は始まりません。それらが済めば、順序は、安全措置、バスルームの再構成、1次側の電気と暖房の工事、そして仕上げです。進捗は、このページを編集するのではなく、別の更新記事として公開します。解体とアスベスト調査の更新と壁の撤去と再配線の更新をお読みになり、物件のライブの数字はプロジェクトページでご覧ください。これは、市場価格を下回る価格で購入し、リフォームし、工事とフリーホルダーの証明書の両方が済んだ時点で借り換えるという、BRRR戦略の実践の生きた例です。

よくある質問

なぜこのフラットには、通常の住宅ローンではなくつなぎ融資が必要だったのですか?

この建物は建築安全法2022のもとで「対象建物」であり、フリーホルダーは、主流の住宅ローンの貸し手がこのようなフラットに融資する前に求める大家の証明書を、まだ発行していませんでした。オークションの契約交換には、それを待つ時間がないため、12か月のつなぎ融資で決済し、証明書が手元に届き、リフォームが終わった時点で借り換える予定です。

なぜフラットを増築せず、トイレとボイラーの収納を統合して2つ目のバスルームにするのですか?

構造工事が不要だからです。独立したトイレと、使われなくなったボイラーの収納は隣り合っているため、2つを組み合わせれば、既存の面積の範囲内で使える2つ目のバスルームができ、リフォームが予測しやすくなり、リースの構造変更の同意要件の外にとどまれます。

元公営住宅のフラットをオークションで購入するのはリスクがありますか?

事前に織り込む価値のある特有のリスクがあります。全面的な交換が必要な可能性のある古い配線と暖房、建物の築年数を考えるとアスベスト含有材料の可能性が高いこと、そして工事が構造に関わる場合にクリティカルパスに乗るおそれのあるリースホールドの同意手続きです。これらのどれも、元公営住宅の在庫を避ける理由ではありません。契約を交換する前に徹底して調査し、可能な限り最も遅い手続きを避けるようリフォームを設計する理由であり、それが、計画を構造に関わらないものにとどめることで、ここで当社が行ったことです。

重要なポイント

• パトニー(SW15)の3ベッドルームの元公営住宅フラットを、ガイド価格£225,000に対して、オークションで£265,000で購入しました。
• フリーホルダーの建築安全法の大家の証明書がまだ発行されておらず、通常の住宅ローンでの購入ができなかったため、12か月のつなぎ融資で資金を調達しました。
• £40,000のリフォーム予算は、すべて構造に関わらないもので、既存のトイレと使われなくなったボイラー収納を統合して、バスルーム1室を2室に変えます。
• アスベスト調査が実施され、構造エンジニアによる耐力壁でないことの確認が、着工前に予約されています。
• 目標評価額は£450,000、目標賃料は月£2,500〜£2,800で、出口は転売ではなくBRRRです。

本記事は、リフォーム工事の開始前、購入時点で把握していた計画と数字を反映しています。このような進行中の案件の費用、スケジュール、評価額は、実際の工事が始まると動くことがあり、実際に動きます。ここにある数字は結果ではなく目標として捉えてください。本記事のいかなる内容も、財務、法律、税務に関する助言ではありません。