最後の壁を撤去、再配線が完了:Innes Gardens、2週間後

このパトニーのフラットについて前回書いたのは、解体が終わった週でした。ドアとカーペットが撤去され、アスベスト調査では対処可能と確認され、ほかの工程を進める前に構造エンジニアの判断を待つ壁が1つ残っていました。その壁がいま撤去され、その周りでも多くのことが起こっています。

最後の壁:エンジニアの書面、そして建築確認の承認

2つ目のバスルームの計画全体は、1つの壁が耐力壁でないことにかかっています。廊下と古いトイレルームの間の間仕切りで、統合したバスルームに必要な、新しい廊下の延長壁を作るために撤去しなければなりません。構造エンジニアの口頭での確認だけでは、WandsworthのBuilding Controlが建築通知の申請を受理するには十分ではなく、短い書面の報告書が求められました。そこで、間取りが確定した後に2回目の訪問を予約し、電話で「耐力壁ではない」という口頭の回答を得た後、何かに手をつける前に、書面そのものを待ちました。

その書面は9月9日に届きました。建築基準法の承認と、工事中の仮設の支えを条件に、壁が耐力壁でないことを確認する構造荷重評価証明書です。当日のうちに、建築検査官のEloise Hutchinsに送りました。数時間以内に返信があり、異議なし、申請はより手間のかかる詳細図面(Full Plans)ではなく建築通知のままで進めるということで、標準的な注意事項が2つ添えられていました。壁を開けて耐力壁である兆候が少しでも見つかれば、作業を止めてエンジニアに再確認すること、そしてフリーホルダーの許可が整っていることを確認することです。2つ目の点は、Building Control側の定型の注意書きであり、この壁について、リースが別途の同意を必要とするという判断ではありません。本当に耐力壁でない間仕切りは、リースの構造変更の条項の対象外だからですが、いずれにせよ再確認するのは妥当です。

書面が手元に届き、Building Controlの承認も確認できたため、壁は翌日の9月10日に撤去されました。このプロジェクトが手を付ける最後の壁です。ここから先の判断はすべて、解体ではなく、1次側の配管・配線、仕上げ、テストに関するものです。

ボイラー:移設して、再び適合確認

稼働中のボイラーは、いまの収納スペースがキッチンの改装に取り込まれるため、そこからキッチンの新しい角に移す必要があり、排気管は外壁を通しました。ガス安全登録のある暖房エンジニアのPetroが2日間でこの作業を行い、いまは新しい位置に収まって、新しいガス安全証明書が発行されています。

移設とあわせて、当初の工事範囲のころから決めかねていた判断を下しました。それまでのものより強力なコンビボイラーを設置し、バスルーム1室のフラットに必要な能力を満たすだけでなく、2つのバスルームとキッチンの両方を十分にまかなえる大きさにすることです。容量不足のボイラーで2つのバスルームを動かすと、入居者からの苦情で初めて表面化するような問題が起こるため、貸し出した後ではなく、設置の段階で解決しておくほうが賢明です。

再配線:完了、そして価格を調べずにいたドア

全面的な電気の再配線は、部分的な工事ではなく、フラット全体で行われ、壁とボイラーの判断と並行して進んだもう1つの大きな作業でした。電気技師のIhorは、壁が耐力壁でないと確認された週に1次側の配線を始め、9月12日に完了しました。

ラジエーターも同じ流れで取り付けられました。古い設備から何かを再利用しようとはせず、フラット全体に新品を5台設置しています。古い設備は、状態の確認ですでに残す価値がないと判断されていました。

前回の更新にあった、8つの室内ドアがすべて木製ではなく金属製の枠だったという問題も、決着しました。レンガ壁に埋め込まれた金属枠を切り取る作業は、日常的な作業ではなく専門的な作業であるため、実際の費用面のリスクとして未解決のまま扱っていました。ドアごとに枠を再利用しようとするのではなく、8つすべてを全面撤去することにしました。業者が確定した料金は、机上の調査だけから見積もっていた最悪のケースの範囲を大きく下回りました。根本の問題が本物であっても、実際の見積りは常に最悪のケースの想定より優れていることを思い出させてくれます。

いくつかの小さな話

この2週間のすべてが、壁や証明書に関するものだったわけではありません。建物の既存の共用部のドアエントリーシステム、Entrotec RH3+の子機が、そのまま同等品に交換するのではなく、スマート機器の後付けに対応できるかを確認しました。

回答は一長一短でした。この特定の子機では、音声のみのスマート機器の後付けは互換性があり、ビデオは互換性がありません。そのため、完全な互換性を想定して、機器を購入した後に違うと知るのではなく、その前提で進めています。

壁、ドア枠、再配線の1次側の作業はいずれも瓦礫と端材を出すため、前回の更新で解体時のごみを片付けた1回目に加えて、2回目の全面的な廃棄物回収が9月14日に行われました。

このフラットが準備できた後の貸し出し方も決めました。全面的に管理する仲介会社を通さず、自主管理にします。この決定は、実際の賃料が入った後の賃貸利回り計算ツールの数字にも反映されます。小さな決定ですが、コンプライアンス上の影響を伴います。入居者の記録を保有し、審査を自分たちで直接処理するということは、ICOのデータ保護料の「手を出さない大家」向けの免除が適用されないことを意味し、その登録は、後で見直すものではなく、いまやるべきリストに入りました。

今後の予定

壁が撤去され、再配線が完了し、ボイラーが移設されたいま、このプロジェクトは解体から、1次側の配管工事と左官工事に向けた準備へと移ります。1次側の配管工事が本格的に始まる前に、給水の止水栓を整える必要があり、フラットの実際の配管の配置が見えるようになった後で電気技師が指摘したアース・ボンディングの位置も、当初の工事範囲が想定していた中央の止水栓1つではなく、最終決定の段階にあります。左官工事が始まり、バスルームの配置が紙の上だけでなく現場で確定したら、次の更新を公開します。

よくある質問

なぜWandsworthは、詳細図面(Full Plans)を求めず、建築通知を受理したのですか?

構造エンジニアの書面の報告書が、撤去する壁が本当に耐力壁でないことを確認したからです。Building Control自身のルールは、それが成り立つ限り、申請は建築通知のままというものです。このような壁を開けた後で耐力壁と判明した場合は、同じ申請を、より詳細な詳細図面(Full Plans)のルートに切り替える必要があります。

なぜ8つの金属製ドア枠の全面撤去は、予想より安く済んだのですか?

レンガ壁に埋め込まれた金属枠を切り取るような専門的な作業について、当初の机上調査の見積りは、幅の広い最悪のケースの範囲でした。実際に現場で作業する業者が、実物の枠を見たうえで8つすべてに確定料金を提示し、それが最悪のケースを大きく下回りました。この種の作業では、現場での実際の見積りのほうが、机上の見積りより優れていることが多いのです。

重要なポイント

• リフォームの最後の壁は9月10日に撤去されました。構造エンジニアの書面による証明書で確認され、Wandsworth Building Controlに建築通知として異議なく受理されました。
• 稼働中のボイラーは、新しいガス安全証明書とともに、新しいキッチンの隅に移設されました。あわせて、バスルーム1室ではなく2室に対応する大きさの、より強力なコンビボイラーを設置することにしました。
• 全面的な再配線が完了し、新しいラジエーターが5台入り、8つの金属製の室内ドア枠は、最悪のケースの見積りを大きく下回る確定料金で全面撤去されます。
• 貸し出しの管理は自主管理に決まり、入居の前にICOのデータ保護料の登録がリストに加わりました。

本記事は、現在進行中のリフォーム案件を記述したもので、記載した日付時点の判断と出来事を反映しています。財務、法律、建築に関する助言ではなく、個々の物件の現場の状況は、ここに記載した内容と大きく異なる場合があります。