解体完了、アスベスト調査の結果が到着:Innes Gardensのリフォーム、1週間後
パトニーのフラットの解体が完了し、アスベスト調査では撤去せず封じ込める低リスクの8項目が見つかり、8枚の室内ドアはすべて、誰も見積もっていなかった金属製の枠でした。何が撤去され、いくらかかり、玄関ドア、2つ目のバスルーム、再配管がどう決まったかをお伝えします。
クイックアンサー: パトニーのInnes Gardensのフラットの解体工事は、2026年8月31日から9月3日にかけて行われました。その週に、アスベスト調査の結果が対処可能であると確認され(撤去せず封じ込める)、玄関ドアの方針が決まり(交換せず修復)、暖房配管の再配管の素材が決まり(壁の中に隠すプラスチック管)、すべての室内ドアを外すと、誰も想定していなかった問題が明らかになりました。8つのドア枠がすべて、木製ではなく金属製だったのです。2つ目のバスルームの収納は片付けられ、壁を壊す前に構造エンジニアの書面での確認を待っています。
当社は、作業が始まる1週間前に、パトニーにあるこの元公営住宅フラットの購入について書きました。きれいな結果よりも、進行中のプロジェクトを公開するほうが有用だという考えからです。これは最初の更新で、実際に起こった順に語ります。鍵を受け取った日のフラットの様子、アスベスト調査の結果、そして解体が始まってから日ごとに明らかになったことです。
何かが始まる前に:アスベスト調査の結果
この建物は1946年から1962年の間に建てられ、英国の資料が元公営住宅のアスベスト含有の床タイルと接着剤について警告している時代のど真ん中にあたります。そのため、2000年より前の建物の構造に手を加える場合に法律が求めるとおり、侵襲的な作業の前に、リフォームおよび解体前の調査を予約しました。結果は、確認された8項目すべてがクリソタイルで、床タイルとその下のビチューメン接着剤にあり、フラットの約81m²に広がっていました。すべてが材料評価スケールでVery Lowとなり、HSEのルールではライセンス不要の作業になります。有能な業者は、HSEのライセンスも、リスクの高いアスベスト作業に必要な通知期間もなしに対処できます。
タイルを撤去すると、代わりに覆うだけで済むなら何の利点もなく材料を乱すことになります。そこで鑑定士は、床全体に自己平滑性のコンパウンドを流し込み、その上にタイルを貼るかビニールを敷くことが、8か所すべてで、乱さずにその場に残す許容できる方法であると、書面で確認しました。これが計画です。誰もアスベストを乱さず、新しい床の下に存在するものとして、このフラットで次に作業する人のために記録に残り、床の工事の業者は、すでに計画していたスケジュールどおりに進みます。ただ1つ未解決なのは、収納に置かれた、使われず接続も外された古いボイラーです。調査では、ユニット自体を安全に開けることができなかったため、内部のシールやガスケットは、ガス安全登録のエンジニアが誰かが触れる前に別の確認をするまで、アスベストを含むものとみなされたままです。
解体の開始:玄関ドアと暖房配管の判断
現場での解体は8月31日に始まりました。同じ日に、当初の計画の2つの未解決の問いに決着がつきました。まず玄関ドアです。枠は議会の所有物で、法務パックの情報シートによれば、全面的な交換には、誰かが触れる前に地域住宅チームの承認が必要です。リースに2017年に追加された条項により、既存のドアは、改変や交換をしない限り、今日の認証済みの仕様ではなく、建てられた当時の防火安全基準を満たしていればよく、新しい耐火ガラスで塗り直すことは、その条項のもとでは修理にあたります。当社は修復することにしました。新しいガラス、郵便受け、錠前、塗り直しで、同意の手続きは必要ありません。
次に、再配管の素材です。フラット全体を、部分的な補修ではなく再配管するため、既定の選択に任せずに正しく決める価値がありました。リースは配管の素材について触れておらず、当社が以前に手がけた同等の元公営住宅の建物では、プラスチック管が全面的に禁止されていますが、それは共用の地域暖房ネットワークに限られ、このフラット自身のガスボイラーとは別のシステムなので、そのルールはここには当てはまりません。どちらの制限も見つからなかったため、酸素バリア性能を持つプラスチック管を使い、すべての配管を、箱で囲ったり表面に取り付けたりせず、壁に溝を切って埋め込む方針にしました。トレードオフは現実です。隠れたプッシュフィット継手は、はんだ付けの銅管よりも故障しやすく、漏れは天井、当社のものか下の階の隣人のものを傷めるまで隠れたままになります。そのため、壁の裏に入る継手には、プッシュフィットではなく、圧着またはプレスの継手を使っています。
1〜2日目:2つ目のバスルームの収納の解体
計画の中心は、耐力壁に手を付けずに、フラットのバスルーム1室を2室にすることです。既存の独立したトイレと、その隣の使われなくなったボイラーの収納を統合します。この作業は早くから始まりました。9月1日までに、両方のスペースから囲いと内張りが撤去され、統合したバスルームが占める面積が、理屈ではなく目に見える形になりました。
ただし、ここではまだ何も建てられません。間仕切りの壁を撤去する前に、構造エンジニアが、それが本当に耐力壁でないことを書面で確認する必要があり、計画が触れる他の2つの壁も同様です。その訪問は予約済みで、それが済むまで、この部屋は解体の段階にとどまります。
9月2日までに、フラット全体でカーペットと囲いが取り除かれると、床下や壁の内部に埋まっていた古い配管が見え始めました。上記の再配管の判断に対する、理論ではなく現場での証拠です。
3日目:解体の完了と、金属製ドア枠の発見
9月3日までに、フラットは全体が躯体だけの状態になりました。すり減ったカーペットと床材、元のミントグリーンのキッチンユニット、2つのバスルーム、残りの収納、すべての室内ドアの扉が撤去されました。古い家電はすべて、ごみ集積場ではなく近所の人に無料で譲り、売ることはせず、残りは廃棄物収集のバン1台に収まりました。
ドアを外したときに、枠の問題が明らかになりました。フラットの8つの室内ドアのすべてが、木製ではなく金属製の枠を持っていたのです。これは、この時代に建てられた建物のプレス鋼板の内張りとして標準的なものです。木製の枠はバールで外れ、大工の通常の1日の作業に収まります。この築年数の建物の金属製の枠は、周囲のレンガ壁と固定されていることが多く、こじ開けるのではなく、グラインダーで分割して切り取る必要があり、撤去すると周囲のレンガの開口部が不安定になる恐れがあります。それは、8つのドア全体で、当初の計画が想定していたよりも大幅に大きな作業であり、小さなずれではありません。
ただし、自動的に最悪のケースというわけではありません。これらの枠のヒンジは、ねじ止めではなく溶接されており、この建築時代によくある防犯上のディテールです。扉を枠の溶接されたヒンジの節に留めるドア側のねじが固着していなければ、何も切り取らずに、同じ枠に新しいドアを吊り直すことができます。英国の職人フォーラムでも、1950年代の元公営住宅の同じ状況に同じ対処法が挙げられています。塗装を剥がして枠を再利用するか、既存の金属製の枠の内側に新しい木製の枠を内張りするかです。8つすべてで最悪を想定するのではなく、ドアごとに検討しています。
寝室も同じ日にむき出しの床になり、壁紙を剥がしたことで、最初の記事で「始める前に診断すること」と指摘していた湿気のしみが、紙の下に半ば隠れていたものから、むき出しの石積みの上で完全に見えるものに変わりました。修繕の範囲が決まる前でも、前進です。
今後の予定
構造エンジニアの現地訪問は、2つ目のバスルームと寝室の収納の変更が触れる3つの壁すべてを確認するために予約されています。それが済めば、壁の撤去と、1次側の電気・配管工事を始められます。ドア枠の問題、再利用か全面交換かについては、業者に渡す前に、ドアごとに見積もっています。壁が撤去され、残りの職種の見積りが手元に揃ったら、次の更新を公開します。
よくある質問
なぜアスベストの床タイルを撤去せずに封じ込めるのですか?
撤去すれば材料を乱し、最も低いリスク区分でも、代わりに覆うだけで済む場合には、安全面での利点なしに工程が延びます。床に自己平滑性のコンパウンドを流し込み、その上にタイルを貼ることは、ここでは8か所すべてで許容できると鑑定士が書面で確認しており、アスベストを乱さずに残せます。この程度の低いリスクの材料に対して、その場で管理することはHSEのガイダンスで認められた方法であり、将来の参照のために記録に残される限り、問題ありません。
なぜ金属製のドア枠は、木製の枠よりずっと撤去が難しいのですか?
木製の枠はバールで外れ、大工の通常の日当に収まります。この築年数の建物の金属製の枠は、周囲のレンガ壁と固定されていることが多く、こじ開けるのではなく、グラインダーで分割して切り取る必要があり、撤去すると周囲のレンガの開口部が不安定になる恐れがあります。日常的な作業ではなく、専門的な作業です。
フラット全体の再配管にプラスチック管を使っても安全ですか?
正しく使えば安全です。酸素バリア性能を持つPEXは、銅管と並んで、暖房と給湯の配管として英国で標準的に使われており、どちらかの素材を義務づける建築基準法の規定はありません。本当のリスクは管そのものではなく、隠れたプッシュフィット継手は、はんだ付けの銅管の継手よりも故障しやすく、壁の内部の漏れは、天井を傷めるまで気づかれないことがある点です。隠れた継手にプッシュフィットではなく圧着またはプレスの継手を使えば管理でき、どのプロジェクトでも銅管と比較検討する価値のある本当のトレードオフであり、飛ばしてよい判断ではありません。
重要なポイント
- アスベスト調査は、リスクの非常に低い8項目(床タイルと接着剤)を確認しました。ライセンス不要の作業で、撤去せず、新しい床の下に封じ込めます。
- 玄関ドアは交換せず修復します。新しいガラス、郵便受け、錠前で、議会の同意の手続きも、困難な金属枠の撤去も避けられます。
- リースも関連する自治体の方針も制限していないことを確認したうえで、壁に隠すプラスチック管で再配管を進めます。
- 解体は2026年8月31日から9月3日にかけて行われ、カーペット、キッチン、2つのバスルーム、収納、8つの室内ドアの扉すべてが撤去されました。
- 8つのドアはすべて、木製ではなく金属製の枠だったことが分かり、当初の計画が想定したよりも大幅に大きな作業になっており、ドアごとに検討しています。
- 2つ目のバスルームの収納は解体され、準備ができています。壁の撤去は、構造エンジニアによる耐力壁でないことの書面での確認を待っており、予約済みですがまだ行われていません。
本記事は、2026年9月初旬時点のプロジェクトの状況を反映したものです。進行中のリフォームのスケジュールと判断は、さらに作業が始まると変わりうるし、実際に変わります。最終結果ではなく、その時点のスナップショットとして捉えてください。本記事のいかなる内容も、財務、法律、税務に関する助言ではありません。