壁の仕上げ塗りが完了、床材の施工開始、予算は£50kに:Innes Gardens、2週間後

パトニーのこのフラットについての前回の更新は、最後の壁が撤去され、再配線が終わり、ボイラーが移設されたところで終わりました。次の記事は左官工事が進んだ時点で、とお伝えしていました。いまがそのときです。フラットは解体現場のような見た目を脱し、入居者が暮らせそうな場所に見えるようになってきました。

左官工事:むき出しのレンガから、1週間で仕上げ塗りの壁へ

左官のチームは、決めるべきことが最も少ない部屋、リビングと寝室から始めました。9月19日までに、リビングには下塗りが施され、新しいラジエーターは取り付けを待って窓に立てかけられ、業者の道具は床の中央に積まれていました。

6日後、同じ部屋は仕上げ塗りされ、色を初めて確認できる程度に乾き、床の養生が敷かれ、新しい幅木が届いて窓側の壁に沿って並べられていました。

キッチンは、唯一まだ待っている部屋です。壁の裏で起こることが最も多く(移設したボイラー、新しい配管、家電の回路)、壁に埋め込む必要があるものがすべて確認されてから、最後に左官工事を行います。

左官工事を遅らせたのは、資材だけでした。全国チェーンのDIY店への左官の注文が、配達日になっても届かなかったのです。同じ週に書面で苦情を申し立て、3日後に全額が返金されました。その結果を待たずに、同じ日に、地元の建材店で、チームが作業を続けるのに十分な量を購入しました。クリティカルパスにあるあらゆるものについて、続けておく価値のある習慣です。配達の遅れは、資材の代金に加えて、職人のチームが1日手持ち無沙汰になる費用がかかり、後者のほうが大きいのが普通です。

リフォーム予算を£40,000から£50,000に引き上げた理由

当社がこの案件について最初に書いたとき、リフォーム予算は£40,000と公表しました。その数字は、誰かが壁を開けたり、現場で残りの工事の価格を調べたりする前の、机上の調査から設定したものでした。5週間が経ち、追加費用が積み重なりました。

その大半は、当社の気が変わったことではなく、解体で明らかになったことから生じました。煙突部分とドアの撤去の範囲が正確に確定すると、解体は合意した一括金額を超えました。8つの室内ドア枠はすべて金属製で、レンガに固定されており、切り取る必要がありました。フラットには中央の止水栓が1つもないため、再配線には追加のアース点が、配管には1つではなく3つの新しい止水弁が必要でした。いくつかは当社自身の判断です。2つのバスルームに対応する大きさの、より強力なコンビボイラー、そして独自の設備工事が必要な2つ目のバスルームです。それに加えて、一部は届かなかった配達が原因の、小さな資材の追加購入が続きました。

そして9月中旬、現在現場にいるチームから、完了までの残りのすべての職種について、固定の人件費の見積りを受け取りました。すでに使った額と照らし合わせると、まだ購入していないすべてのもの、タイル、ドア、衛生陶器、塗料、予備費に充てられる当初の£40,000は、ほとんど残っていませんでした。それは予算ではなく、確定した超過です。そこで、そうでないふりをするのではなく、リフォーム予算を£50,000にリセットし、残りの資材はすべて、発注する前に価格を調べています。

より大きな問いは、より高いリフォーム予算でも案件が成り立つかどうかです。成り立ちます。地域の比較事例に対して最終価値を再確認したところ、当初の計画の目標付近にとどまっています。予定している借り換えでは、慎重な評価額でも、つなぎ融資は十分に返済されます。追加の支出は、借り換え後も、より多くの自己資金が案件に残ることを意味し、それを評価額の時点ではなく、いま知っておく価値があります。リフォームの超過が案件に残る資金にどう反映されるかは、転売、BRRR、バイ・トゥ・レットを対象とする当社の案件分析ツールでモデル化できます。

床材:月曜に接着式のLVT、週末までにSPCクリック式

9月15日に、床材を決定しました。摩耗層0.5mmの接着式LVTで、2つのバスルームを除くすべての部屋で統一された仕様です。6日後、気が変わって、代わりにSPCクリック式にしました。

どちらの選択にも、もっともな理由がありました。接着式は床全体を1つの面として接着するため、重い家具の下でクリックの継ぎ目が壊れる心配がなく、解体中に流し込んだ自己平滑性のコンパウンドが、接着するための平らな下地を作ってくれました。SPCクリック式は、石とプラスチックの硬い芯材を持っています。乾式で施工するため、接着剤を購入する必要がなく、硬化時間が次の職種を待たせることもなく、傷んだ1枚の板を、部屋全体を剥がさずに交換できます。数年ごとに入居者が入れ替わる賃貸物件では、この最後の点が重要です。

摩耗層0.55mm、1mmの下地一体型の、6mmのSPCクリック式の板材を70.66m²発注しました。施工は9月25日に寝室から始まりました。

バスルームと配管:完了したことと、フリーホルダーを待っていること

前回の更新で、1次側の配管工事を止めていた給水の止水弁は、完了しました。フラットには中央の止水栓が1つもなく、固着した古い栓が3つ別々にあるだけでした。各配管は、システム全体を排水せずに1本ずつ遮断できる凍結キットで凍結し、より手の届きやすい位置に、新しい真鍮の弁を取り付けました。

古い独立したトイレと不要になったボイラー収納を統合して作る2つ目のバスルームは、新しい間仕切り壁が立ち上がり、耐湿ボードで内張りされました。メインのバスルームについては、バスタブ、水栓、シャワースクリーン、大判の磁器の床タイルがすべて発注済みです。

その写真にあるソイルスタックが、未解決の問題です。建物の共用の鋳鉄製の排水管なので、フリーホルダーのもの、ここではWandsworth Councilのものです。当社の暖房エンジニアは、フラット内の床から天井まで走る部分を、古い鉄管に新しい器具を接続するのではなく、最新の遮音ソイル管に交換することを勧めています。それには、2つ目のバスルームの換気扇のために外壁に穴を開けることと同様に、フリーホルダーの同意が必要です。最初に尋ねたのは8月下旬でした。何度かのフォローアップと、住宅チームの共有受信箱への催促の後、議会は10月8日までに書面で回答することを約束しました。

これは、プロジェクト全体で最も遅い部分です。改装目的でリースホールドのフラットを購入する人は、同じことを覚悟してください。業者は1日で準備できても、フリーホルダーの建物保守チームは、自分たちのスケジュールで動きます。バスルームだけが止まるよう、それ以外のすべてをその待ち時間に合わせて進めています。

ドア、キッチン、換気

8つの室内ドアはすべて発注済みで、最初に選んだパネルのデザインより、シンプルな成形タイプです。配達は10月7日に予約されています。

キッチンのドアは、FD30防火ドアである必要があり(フラットの防火安全のルールはApproved Document Bにあります)、寸法の面で厄介になりました。開口部には、幅726mm、高さ1981mmのドアが必要でしたが、そのサイズで、同じスタイルの既製のFD30は存在しませんでした。その正確なサイズを得る唯一の方法は、特注のドアでした。高さ2040mmのより背の高い、既製の幅726mmのFD30はすぐに入手できたので、それを購入し、代わりに開口部を59mm上げます。壁がまだ開いている間なら小さな作業で、特注より簡単です。

キッチンユニットはすでに購入済みでした。9月24日に、家電(冷凍冷蔵庫、食器洗い機、コンロ、洗濯乾燥機)の購入を終え、すべて10月1日に届きます。また、キッチンとメインのバスルームにある古い窓付けの換気扇を、壁のスイッチと遮断器付きの新しいものに交換します。新しい換気扇はどちらもApproved Document Fの最低排気量を満たしており、ガラスの既存の穴を再利用するため、壁に新たな貫通は必要ありません。

2つの書類手続きが完了

Wandsworthは9月17日に、当社がリースホールダーとして記録されたことを確認し、譲渡通知が完了しました。議会は、借り換えにとって重要な質問にも回答しました。建物は、外装材のない5階建てのレンガ造りです。EWS1フォームについて尋ねると、議会は別個のものは発行しないと述べ、すでに保有している建物の火災リスク評価書を、モーゲージブローカーに渡すよう案内しました。特定の貸し手がEWS1の代わりにそれを受け入れるかどうかは、ブローカーを依頼した後のブローカーへの質問です。評価の時点で驚くのではなく、借り換えのチェックリストに入れてあります。

今後の予定

次の2週間は、納品と仕上げです。家電は10月1日に、ドアは10月7日に届きます。キッチンは、壁の裏の配管とケーブルの確認が済み次第、左官工事を行い、床の工事は部屋ごとに続け、キッチンのドア開口部は、防火ドアを吊る前に上げます。バスルームは、ソイルスタックに関する議会の回答が届き次第、動き出します。目標は12月初めの実質的な完了で、2027年2月ごろの借り換えは予定どおりです。キッチンが入ったら、次の更新を投稿します。

よくある質問

なぜ£40,000に収まるよう仕様を削らずに、リフォーム予算を引き上げたのですか?

リフォーム予算が支払うもののほとんどは、計画そのものによって決まっています。2つ目のバスルーム、全面的な再配線、移設したボイラー、新しい床材、新しいキッチンです。最終価値はそれらに依存します。古い数字に収めるためにそれらを削れば、いまは費用を節約できても、評価額の時点でより多くの費用がかかったでしょう。実際の人件費の見積りが手元にあるいま、誠実な対応は、リフォーム予算をリセットし、借り換えがそれでも成り立つかを確認することで、実際に成り立っています。

SPCクリック式の床材は、賃貸フラットに適した選択ですか?

ほとんどの部屋では、そうです。完全防水で、硬い芯材は家具や入居者の入れ替わりによく耐え、傷んだ板を単独で交換できます。連続した接着面を望む場合は、接着式のLVTのほうが強い選択ですが、接着剤と硬化時間が加わります。どちらも、ここではタイル張りのままのバスルームには使いません。

なぜ元公営住宅のフラットでは、フリーホルダーの同意にこれほど時間がかかるのですか?

議会は、フリーホルダーであると同時に、大規模な住宅の大家でもあります。ソイルスタックや外壁など、建物の共用部分に触れる依頼は、リースホールドのチームから建物保守に回されて審査されます。引き継ぎのたびに、回答の期間が再スタートします。早めに書面で尋ね、決まったスケジュールで催促し、1つの回答にすべてが待たされないよう、他の工事を計画してください。

重要なポイント

• リビングと寝室は左官の仕上げ塗りが終わり、SPCクリック式の床材は9月25日に施工が始まりました。キッチンが、左官工事が残る最後の部屋です。
• 解体で明らかになった追加費用と、固定の人件費の見積りにより、当初の数字では資材を賄えないことが分かり、リフォーム予算は£40,000から£50,000に変わりました。余裕は小さいですが、案件は借り換えをクリアしています。
• より速い乾式の施工と、1枚単位の修繕のしやすさのために、接着式のLVTからSPCクリック式に切り替えました。
• ソイルスタックと外壁の換気口についてのフリーホルダーの同意が、現在、最も遅い依存要素で、10月8日までに書面での回答が予定されています。
• キッチンの防火ドアの問題は、特注のドアを発注する代わりに、開口部を59mm上げて既製のドアを取り付けることで解決しました。

本記事は、現在進行中のリフォーム案件を記述したもので、記載した日付時点の判断と出来事を反映しています。財務、法律、建築に関する助言ではなく、個々の物件の現場の状況は、ここに記載した内容と大きく異なる場合があります。