キッチン設置、ドア取り付け、作れなかった2つ目のバスルーム:Innes Gardensの更新

パトニーのこのフラットに関する前回の更新は、左官工事が進行中で、床の工事が始まるところ、そして未解決の疑問を1つ残して終わりました。フリーホルダーは、建物の鋳鉄製ソイルスタックに2つ目のバスルームを接続することを許可してくれるのか、という疑問です。いま答えが出て、計画が変わりました。同時に、フラットは完成形に近づく確かな一歩を踏み出しています。

キッチン:ユニット、オーブン、バックスプラッシュが完了

9月に発注したIKEAのユニットが取り付けられました。壁面ユニットはメインの壁に沿って並び、ビルトインオーブンは収納枠に収まり、大判の大理石調の磁器タイルのバックスプラッシュは壁面ユニットのところまで貼られています。ワークトップは設置済みですが、傷つけかねない作業がまだ多く残っているため、保護ボードで覆ったままです。コンロ、食器洗い機、冷凍冷蔵庫の位置は、機器の取り付け待ちでまだ空いており、ボイラーは新しい角に収まり、配管がまだ見えています。

初めて、キッチンらしく見えてきました。同時にここは、ミスを直すのに最もお金がかかる部屋でもあるため、意図した順番で取り付けています。まずユニットとオーブン、次に機器、最後に水栓と最終的な配管の接続です。

ドア、幅木、額縁:廊下に部屋ができた

8枚の室内ドアすべてが吊り込まれました。このフラットには金属製のドア枠があり、解体時に切り取りましたが、新しい木製の枠、ドア、額縁が入り、クロームのレバーハンドルも取り付けられました。9月下旬に発注した幅木も、リビング、廊下、寝室に取り付けられています。むき出しの木製の枠内側の部分はまだ塗装が必要で、ドアはほかの内装仕上げとあわせて仕上げます。

ドアの取り付けは地味な節目ですが、実務上の効果があります。ドアが付けば、次の部屋でほこりの立つ作業が続いている間、部屋を閉め切ることができ、床の工事チームも、ほこりをかぶり直すことなく、1部屋ずつ仕上げられます。

フリーホルダーがソイルスタックを拒否、2つ目のバスルームはなし

ここは、書きたくない部分です。このフラットに関する最初の記事で示した当初の計画は、古い独立トイレと不要になったボイラー収納を統合して、2つ目のバスルームを作ることでした。そのためには、建物の共用の鋳鉄製ソイルスタックにつなぐ新しい排水と、外壁を貫通する換気扇が必要でした。

フリーホルダーはWandsworth Councilです。何度かのやり取りの後、同議会の建物保守チームは、10月5日に明確な書面で回答しました。ソイルスタックやその他のライザーの改変は不可、外壁のコア抜きは不可、スタックと不要な配管はそのまま残すこと、というものです。共用のスタックは建物内の他のフラットにも使われており、それが拒否の理由と思われます。ただし、スタック自体に手を付けない限り、フラット自身の既存の配管にトイレと洗面台を接続することは許可されると確認されました。新しいシャワーの排水を認めるような記載はなく、窓枠は議会の所有物なので、枠に換気扇を取り付けることもできませんでした。

スタックへの接続がなければ、2つ目のトイレや、2つ目の部屋のシャワーは作れません。代わりにフラットは次の構成になります。

• もともとあったとおり、バスタブと60cmの洗面台を備えたメインのバスルーム(もともとトイレはなかった)。
• フラット唯一のトイレである独立したトイレルーム。同じ位置で、新しい便器と70cmの洗面台に交換し、シャワーはなし。
• 各部屋に電気式タオルウォーマーを2台ずつ。配線はすでに入っている。

節約は実際にありますが、わずかです。2つ目のトイレ、シャワートレイ、スタック工事、2台目の換気扇が不要になります。2つ目のバスルーム用の備品の一部、サーモスタット式のシャワーセットやシャワー用のタイルはすでに購入していたため、その分の出費の一部は余剰になりました。80x80cmの床タイルと余った壁タイルは、代わりにキッチンのバックスプラッシュ、バスタブ周り、トイレルームの洗面台脇の帯状の部分に回します。

数字への影響

このフラットの価値の根拠は、2つ目のバスルームに依存していました。9月に最終価値を再確認した際は、同じ団地で最も良い成約事例、バスルーム1室のフラットが£380,000で売れたものに対して、5〜10%のプレミアムを想定していました。そのプレミアムはもう当てはまりません。現在は、最終価値を£400,000〜£425,000として進めています。これは同じ比較事例に対するリフォームのプレミアムの判断であり、それ自体が比較事例の売却ではありません。

2つの点は変わりません。つなぎ融資は、その同じ£380,000の比較事例だけで借り換え時に返済されるため、案件は下限をクリアしています。リフォーム予算も£50,000のままです。節約分が、追加のタオルウォーマーと余剰資材の費用とほぼ相殺されるためです。変わるのは余裕です。価値の上昇が小さければ、借り換え後も案件に残る自己資金が多くなります。最終価値の低下が案件に残る資金にどう反映されるかは、当社の案件分析ツールで確認できます。

換気扇、水栓、小さな判断

同じ月に、小さな変更が2つありました。キッチンとバスルームにあった既存の窓付けの換気扇は、動かないことが分かり、どちらも新しい窓付けの換気扇に交換して、壁のスイッチと換気扇用の遮断器につなぎました。キッチンやバスルームの換気はApproved Document Fの対象で、窓付けの換気扇を交換すれば、壁に新しい穴を開けずに済みます。また、バスの注水用水栓を、バスとシャワー兼用のミキサー水栓に替えたので、1本の給水で両方をまかなえ、余分な配管なしでバスタブにシャワーが付きます。トイレルームには、議会の規則で認められないため換気扇がなく、開閉できる2つの窓に頼ります。

今後の予定

残る作業は、バスルームとキッチンの壁タイル、バスタブと新しい便器・洗面台の取り付け、機器を入れてのキッチンの仕上げ、残りの床の工事、2次側の電気工事、内装仕上げです。目標は、引き続き12月初めの実質的な完了で、2027年2月ごろの借り換えは予定どおりです。バスルームが取り付けられたら、次の更新を投稿します。

よくある質問

リースホールドのフラットで、フリーホルダーは2つ目のバスルームの追加を止められますか?

はい。共用のソイルスタック、外壁、窓枠など、フリーホルダーが所有または管理する建物の部分に工事が及ぶ場合は止められます。リースを確認し、備品を購入する前にフリーホルダーに尋ねてください。すでに2つ目のバスルームの配管が入っているフラットのほうが、共用のスタックへの接続に頼るフラットよりもはるかに安全です。

2つ目のバスルームがなくなると、評価額に響きますか?

通常、鑑定士がリフォームに認めるプレミアムは下がります。2つ目のバスルームは、購入者や貸し手が追加で支払う設備の1つだからです。ただし、バスルーム1室の比較事例のフラットが売れる価格を下回るほど、フラットの価値が下がることはありません。当初の数字を前提にするのをやめ、より低い最終価値と、借り換え時のより小さい資本回収を前提に計画しています。

床と内装の仕上げが終わる前に、なぜドアを取り付けるのですか?

早めにドアを吊ると、次の工程のほこりから各部屋を閉め切れます。床の工事チームにとっても、仕上げの基準となる固定された敷居ができます。代償は、ほかの職人が通った後に、枠とドアを保護し、補修する必要があることです。

重要なポイント

• キッチンユニット、オーブン、バックスプラッシュ、幅木、8枚の室内ドアのすべてが取り付けられました。
• Wandsworth Councilが共用のソイルスタックの変更を拒否したため、2つ目のバスルームは断念しました。バスタブ付きのバスルーム1室と、洗面台付きの独立したトイレになります。
• リフォーム予算は£50,000のままですが、計画の基準とする最終価値は£400,000〜£425,000に下がり、借り換えの余裕は薄くなります。
• 共用の配管に関するフリーホルダーの同意は、元公営住宅のフラットで最大のリスクです。それを前提に設計する前に確認してください。

本記事は、現在進行中のリフォーム案件を記述したもので、記載した日付時点の判断と出来事を反映しています。財務、法律、建築に関する助言ではなく、個々の物件の現場の状況は、ここに記載した内容と大きく異なる場合があります。