Renters' Rights Actから6か月:大家にとって実際に何が変わったのか

2026年5月1日、イングランドの民間賃貸部門は新しいルールに切り替わりました。2026年10月26日(月)で、その施行から6か月、そしてRenters' Rights Actが2025年10月27日に国王の裁可を得てから1年になります。本記事では、この間に大家にとって実際に何が変わったのか、これから何が来るのか、そして今何を確認すべきかを見ていきます。各規定の詳しい背景については、Renters' Rights Actのガイドをご覧ください。

2026年5月1日に何が施行されたのか?

Renters' Rights Act 2025 (Commencement No. 2 and Transitional and Saving Provisions) Regulations 2026により、民間のassured tenancy(保証付き賃貸借)に関する賃貸借改革が2026年5月1日に施行されました。政府のRenters' Rights Actガイドは、それが実際に何を意味するかを次のように示しています。

• Section 21による「無過失」の退去は廃止されました。
• 固定期間はなくなりました。新規および既存の賃貸借はassured periodic tenancyとなり、入居者が退去するか、大家が明け渡しの事由を立証するまで継続します。
• 賃料の値上げは、Section 13通知を通じて年1回に限られます。
• 大家や仲介業者は、1か月分を超える賃料を前払いで受け取ることも、募集賃料を上回るオファーを受け入れることもできません。
• 入居者はペットを飼うことを求めることができ、大家は不合理に拒否できません。
• 子どもがいること、または給付金を受給していることを理由に入居者を断ることは違法です。

2026年5月1日以前と現在の比較

大家にとって実際に何が変わったのか?

すべての賃貸借が更新型になり、情報シートの期限は過ぎた

既存の書面による賃貸借を書き直す必要はありませんでした。その代わり、政府の大家向けの概要が説明しているとおり、大家は2026年5月31日までに、名義人であるすべての入居者に公式のRenters' Rights Act Information Sheet(情報シート)を渡す必要がありました。口頭で合意した賃貸借の場合は、代わりに書面による条件説明書を渡す必要がありました。まだ済ませていない場合は今すぐ対応し、いつ、どのように交付したかの証拠を保管してください。書類の不備に対して、地方自治体は民事制裁金を科すことができます。

明け渡しはSection 8を通じてのみ

大家は2026年4月30日まで有効なSection 21通知を出すことができましたが、遅くとも2026年7月31日までに裁判手続きを開始する必要がありました。そのルートは現在閉じています。政府の2026年5月1日以降の民間賃貸物件の明け渡しに関するガイダンスに示されているとおり、すべての明け渡し請求は、Form 3Aで通知するSection 8の事由に基づきます。

法務省の2026年4月から6月の明け渡し統計によれば、大家の請求から明け渡しまでの期間の中央値は27.1週でした。この四半期には新ルールの下での期間が2か月しか含まれていないため、すべての案件でSection 8の審理が必要になることで裁判所が遅くなるかどうかは、まだわかりません。Section 8による退去のタイムラインでは、事由ごとの通知期間と現実的な所要期間を詳しく解説しています。

賃料の値上げはSection 13のスケジュールに従う

賃料見直し条項はもう機能しません。賃料を上げたい大家は、12か月に1回を上限として、少なくとも2か月前の通知でSection 13通知を出します。入居者はFirst-tier Tribunal(第一層審判所)で値上げに異議を申し立てることができ、審判所は大家が提示した額より高い賃料を設定することはできません。実務上、賃料の見直しは、決まったリードタイムと市場賃料の根拠を用意して行う年1回のイベントになりました。

空室物件の賃貸の仕方が変わった

物件の広告と賃貸に関するルールは、賃貸借の終了に関するルールと同じくらい変わりました。政府の大家向けの賃料入札競争ガイドによれば、募集賃料を上回るオファーを求めたり、促したり、受け入れたりすることはできません。賃貸借契約の署名前に賃料を受け取ることはできません。署名から開始日までの間に求められるのは、1か月分の賃料までです。子どもがいる入居者や給付金を受給している入居者を除外する広告は違法であり、ペットの申請には28日以内に書面で回答する必要があります。

地方自治体の執行権限が強化された

政府の実施ロードマップにより、地方自治体は2025年12月27日から新たな調査権限を得て、書類の提出要求や物件の立ち入り検査をより容易に行えるようになりました。2026年5月1日からは、賃料返還命令の対象が拡大され、その上限が2倍になりました。多くの違反には最大£7,000の民事制裁金が科され、繰り返しの違反やより重大な違反では£40,000まで上がります。

これから何が来るのか?

ロードマップは同法を3つの段階に分けています。第1段階は2026年5月1日に施行されました。第2段階(PRS Landlord DatabaseとOmbudsman)は2026年後半から始まります。第3段階は、民間賃貸向けのAwaab's LawとDecent Homes Standardを対象としています。

PRS Landlord Database:登録は2026年12月15日に開始

政府の「Get ready to register」ページによれば、Register your rental propertyサービスは2026年12月15日にウェスト・ミッドランズで受付を開始し、同地域の期限は2027年3月14日です。その後、他の地域がそれぞれ3か月の受付期間で続き、物件を賃貸中のすべての大家は2027年11月14日までに登録しなければなりません。期限は大家の居住地ではなく、物件の所在地によって決まります。料金は1物件あたり年£65で、展開期間中は日割りで計算されます。GOV.UK One Login、物件の詳細、ガス安全、電気安全、EPCの各証明書が必要です。ルールはPrivate Rented Sector Database Regulations 2026に定められています。PRS Landlord Database登録ガイドでは、誰が登録しなければならないのか、登録しなかった場合にどうなるのかを解説しています。

PRS Landlord Ombudsman:開始日はまだ未定

Landlord Ombudsmanは、入居者が裁判に頼らずに苦情を解決する手段となり、すべての民間の大家が加入しなければならなくなります。ロードマップでは、加入は2028年に義務化される見込みです。Ombudsmanが苦情の受付を始める日付は、政府からまだ発表されていません。

Awaab's Law:意見公募は2026年12月18日まで

Awaab's Lawは、湿気やカビなどの深刻な危険について、大家が調査し修繕するための法的な期限を定めるものです。社会住宅にはすでに適用されています。Awaab's Lawを民間の賃貸借に拡大することに関する政府の意見公募は、2026年12月18日午後11時59分に締め切られます。そこではルールをいつ開始すべきか、段階的に導入すべきかが問われているため、民間の大家向けの開始日はまだありません。

Decent Homes Standard:2035年

改正Decent Homes Standardに関する政府回答は、民間賃貸を含むすべての賃貸住宅が2035年までに新基準を満たさなければならず、地方自治体による執行もその時点で始まることを確定しています。築年数の古い物件については、今のうちから改修予算に織り込んでおく価値があります。

大家のための6か月チェックリスト

• 情報シート: すべての賃貸借の名義人であるすべての入居者がRenters' Rights Act Information Sheetを受け取ったこと、そして交付の証拠を保管していることを確認しましょう。
• 賃貸借契約書: 新しい契約書に固定期間、賃料見直し条項、一律の「ペット不可」条項がないことを確認しましょう。
• 賃料の見直し: 各Section 13通知を少なくとも2か月前に、年1回を上限として予定に入れ、市場賃料の根拠を記録に残しておきましょう。
• 明け渡し: すべての請求に立証されたSection 8の事由が必要になったため、日付入りの賃料台帳と違反の書面記録を保管しましょう。
• 賃貸募集: 入札競争の禁止、賃料の前払いの1か月上限、子どもと給付金に関するルールを仲介業者に伝えましょう。
• データベース: ご自身の地域の受付が始まる前に、GOV.UK One Login、所有権の詳細、最新のガス安全、EICR、EPCの各証明書を揃えておきましょう。
• 予算: 1物件あたり年£65の料金と、Decent Homes Standardに関する工事を収支計算に加えましょう。収益への影響は、賃貸利回り計算ツールで試算できます。
• Awaab's Law: 法定の期限が導入される前の今から、湿気やカビの報告には迅速に対応しましょう。

よくある質問

大家はまだSection 21を使えますか?

いいえ。Section 21は2026年5月1日に廃止されました。それ以前に出された通知は、2026年7月31日までに裁判手続きを開始した場合にのみ使うことができました。

既存の賃貸借には新しい契約書が必要でしたか?

いいえ。既存の賃貸借は自動的にassured periodic tenancyになりました。書面による契約がある大家は、2026年5月31日までに政府の情報シートを入居者に渡す必要がありました。

賃料はどのくらいの頻度で値上げできますか?

12か月に1回、少なくとも2か月前の通知でSection 13通知を使って行います。入居者はFirst-tier Tribunalで値上げに異議を申し立てることができます。

PRS Landlord Databaseにはいつ登録する必要がありますか?

物件の所在地によって異なります。登録は2026年12月15日にウェスト・ミッドランズで始まり、他の地域が続きます。賃貸中のすべての物件は2027年11月14日までに登録しなければなりません。

PRS Landlord Databaseの登録費用はいくらですか?

政府のHousing Hubによれば、1物件あたり年£65です。料金は地域ごとの展開期間中、日割りで計算されます。

Awaab's Lawはいつ民間の大家に適用されますか?

日付は決まっていません。政府は、民間賃貸住宅にどのように、いつ拡大するかについて、2026年12月18日まで意見公募を行っています。

重要なポイント

• 2026年5月1日以降、イングランドのすべての民間賃貸借はassured periodic tenancyであり、明け渡しはSection 8を通じてのみ行われます。
• 賃料の値上げはSection 13通知による年1回に限られ、賃料の前払いは1か月分が上限です。
• 既存の賃貸借に関する情報シートの期限は2026年5月31日でした。対応済みか確認しましょう。
• PRS Landlord Databaseの登録は2026年12月15日にウェスト・ミッドランズから始まり、料金は1物件あたり年£65です。
• 民間賃貸向けのOmbudsmanとAwaab's Lawには、確定した開始日がありません。Decent Homes Standardは2035年から適用されます。

本記事は、2026年10月時点のイングランドにおけるRenters' Rights Actに関する一般的な情報であり、法律上の助言ではありません。いくつかの規定は規則や意見公募を通じてまだ実施の途中にあり、日付は変更される可能性があります。ご自身の賃貸借について行動する前に、GOV.UKの最新のガイダンスを確認し、資格のある専門家の助言を受けてください。