借家人権利法2025:英国の大家と入居者のための完全ガイド

借家人権利法2025とは?

借家人権利法2025は、イングランドの民間賃貸における30年以上ぶりの最大の見直しです。1988年から民間賃貸部門を支えてきたAssured Shorthold Tenancy(AST)の制度を、単一の更新型(periodic)の賃貸借に置き換え、大家が理由を示さずに入居者を退去させる権限を取り除きます。

同法は、GOV.UKの借家人権利法の公式ガイドによれば、2025年10月27日に国王の裁可を得ました。すべてが一度に施行されるのではなく、段階的に展開されています。第1段階で最大のもの(Section 21、更新型の賃貸借、賃料の値上げ、明け渡し事由、賃料の前払い、ペットと差別に関する規定)は、2026年5月1日に施行されました。PRSデータベースとオンブズマンを導入する第2段階は、2026年後半から見込まれ、加入は2028年に義務化されます。民間賃貸部門のDecent Homes Standardは、さらにその後に続きます。

主な変更の一覧

Section 21の終わり

1988年住宅法のSection 21は、正しい通知を送れば、大家が理由を示さずに賃貸借を終了させることを認めていました。何年にもわたって、民間賃貸部門で最も批判された特徴であり、2026年5月1日からは存在しません。

Section 21の通知は、旧来のルールのもとで、2026年4月30日まで有効に送ることができましたが、有効に送られた通知でも、その後の有効期間は限られていました。それを送った大家は、通知日から6か月、または2026年7月31日のいずれか早いほうまでに裁判手続きを開始しなければならず、さもなければ無過失ルートは完全に失われました。

すべての退去は、現在、Section 8の事由に頼る必要があります。賃料の滞納、反社会的行為、大家による売却の希望、大家または近親者の入居の希望など、述べられ、立証された理由です。

固定期間の賃貸借はなくなった

6か月や12か月のASTはもうありません。新規のものも、すでに進行中のものも、すべての民間賃貸借は、2026年5月1日に期限の定めのない更新型の賃貸借になり、終了日が組み込まれていない月単位の周期で更新されます。

入居者は、固定期間が満了するのを待たずに、2か月前の書面による通知で、いつでも退去できます。大家は、保証された最低期間の確実性を失いますが、賃貸借が自動的に厄介な法的グレーゾーンへと失効することもなくなります。

賃料の値上げ:新しいSection 13の手続き

賃貸借契約書に書き込まれた賃料の見直し条項は、もはや適用されません。賃貸借の期間中に賃料を上げる唯一の方法は、正式なSection 13通知(新しい所定のForm 4Aを使用)で、12か月に1回以下で送り、新しい賃料が有効になる少なくとも2か月前に入居者に通知します。

提案された賃料が相場を上回ると入居者が考える場合は、第一審審判所(Property Chamber)で無料で異議を申し立てられます。新しいルールのもとでは、審判所は大家が実際に提案した額より高い賃料を設定できず、調整後の賃料は審判所の決定日から有効になり、遡及することはありません。これにより、審判所に確認してもらうだけで、遡及されたより高い賃料に終わるリスクがあった、異議を申し立てることへの従来の抑止が取り除かれました。

明け渡し事由:何が変わったか

Section 21がなくなったことで、Section 8の事由がすべての重みを担い、いくつかは改革とともに書き換えられたり厳格化されたりしました。

賃料滞納の基準は、実務上重要です。旧来のルールでは、入居者が2か月(または8週間)遅れると、大家は必須の明け渡しを求められました。借家人権利法はその基準を3か月、週払いや隔週払いの賃貸借では13週間に引き上げており、必須事由が利用可能になる前に、入居者に有利な意味のある余裕が生まれます。

賃料の前払いと入札競争

英国での保証人、強い信用履歴、あるいは単純に十分な資力のない入居者を締め出していた2つの慣行は、どちらも制限されました。大家と代理人は、前払いで1か月分を超える賃料を求められなくなり、6か月や12か月分を求める慣行はなくなりました。そして、物件は募集した価格で貸さなければなりません。大家と代理人は、記載された賃料を上回るオファーを誘ったり受け入れたりできなくなり、これは一部の賃貸を非公式の入札競争に変えていました。

ペットを求める権利

2026年5月1日以降、入居者には、ペットを飼う許可を大家に求める法的な権利があり、大家は不当に拒否できません。大家は28日以内に回答しなければなりません。これはすべての要求を大家に受け入れさせるものではありません。本物の、合理的な異議(たとえば、屋外へのアクセスがない小さなフラットで大型犬を飼う場合)は依然として有効ですが、個々の要求を考慮しない一律の「ペット不可」条項は、もはや通用しません。

「No DSS」「子供不可」はもうなし

給付金を受けている、あるいは子供がいるというだけの理由で応募者を断ることは、現在、違法です。これは、募集広告の「No DSS」などの文言が、入居者に返済能力や紹介状で審査される機会すら与えずに締め出していた、長年の慣行を対象としています。

これから来るもの

法律のすべてが2026年5月1日に施行されたわけではありません。民間賃貸部門のデータベース(大家が加入する必要のある単一の登録簿)への登録は、2026年12月15日にウェスト・ミッドランズを皮切りに地域ごとに始まり、物件を賃貸中のすべての大家は2027年11月14日までに登録しなければなりません。苦情に対する拘束力のある裁判外の解決への道を入居者に与える新しい大家オンブズマン制度も導入される予定ですが、政府はその開始日をまだ確定していません。

さらに先では、新しいDecent Homes Standardが2035年から民間賃貸住宅に適用される予定で、2030年に予定される最低EPC Cのエネルギー効率要件も加わります(確定した費用の上限と罰則については、当社のMEES 2030ガイドをご覧ください)。Awaab's Law(すでに公営住宅で施行されている、湿気、カビ、その他の重大な危険を大家が修繕するための法定の期限)は、民間賃貸部門にも拡大される見込みですが、政府は、民間の大家に対する正確な危険の区分や開始日をまだ確認していません。

大家にとっての意味

実務上の変化は、通知期間だけに頼ることから、明け渡しの本物の、立証された事由を文書化し、初回で書類を正しく整えることへの移行です。不備のあるSection 8の通知は、もはやSection 21の予備でこっそり置き換えられないからです。賃料の見直しは、賃貸借契約書に埋もれた条項ではなく、Section 13のスケジュールに移す必要があり、ペットの要求には、一律の拒否ではなく、28日以内の文書化された合理的な回答が必要です。同じ証拠優先の基準は、入居時に入居者に渡すものにも適用され、当社の入居時の書類チェックリストで取り上げています。これらのどれも、物件を貸すことを実行不可能にするものではありません。このプロセスを、商業用の賃貸借がこれまで常に機能してきた方法に近づけるもので、固定期間の満了日ではなく、証拠と手続きにより多くが依拠する関係になります。

入居者にとっての意味

初日から更新型の賃貸借であるということは、抜け出せない固定期間に縛られることがなく、2か月前の通知だけで退去できることを意味します。賃料の値上げは、受け入れるか拒否するかの一方的な要求として届くのではなく、異議を申し立てられる正式な手続きを経る必要があります。そして、募集広告の「ペット不可」「No DSS」「子供不可」の文言は、もはや門前払いにする合法的な理由ではありません。

当社の取り組み

当社は、リフォームから賃貸借まで、貸し出すすべての物件を自ら管理しているため、更新型の賃貸借と立証された明け渡し事由への移行が変えるのは、当社の書類であって、当社のアプローチではありません。当社は、正当な理由なく良い入居者を退去させるつもりはもともとなかったので、他の誰かが使ったかもしれない選択肢がなくなっても、当社にとって大きな違いはありません。この新しい制度のもとで英国の不動産を直接保有するか、コンプライアンス、資金調達、入居者を日常的に扱っているチームと並んで投資するかを検討しているなら、当社の投資家向けのページが、そのパートナーシップの仕組みを説明しています。

よくある質問

借家人権利法は、実際にいつ施行されましたか?

2025年10月27日に国王の裁可を得ました。主な規定(Section 21の廃止、更新型の賃貸借、新しい賃料値上げの手続きを含む)は、2026年5月1日に施行されました。

大家は、理由なく私を退去させることがまだできますか?

いいえ。Section 21の「無過失」による退去は廃止されました。あらゆる明け渡しの請求は、現在、それを裏付ける証拠とともに、特定のSection 8の事由に依拠する必要があります。

私はまだ固定期間の賃貸借ですか?

いいえ。新規のものも、すでに進行中のものも、すべてのASTは、2026年5月1日に自動更新の更新型の賃貸借に転換されました。契約に終了日はもう組み込まれていません。

賃料はどのくらいの頻度で値上げされますか?

多くても12か月に1回、少なくとも2か月前の通知を伴う正式なSection 13通知を通じてです。賃貸借に書き込まれた賃料見直し条項は、もはや適用されません。

賃料の値上げに異議を申し立てられますか?

はい、第一審審判所(Property Chamber)で無料で申し立てられます。審判所は、大家が提案した額より高い賃料を設定できず、変更は決定日から有効になり、遡及することはありません。

物件を売却するため、または入居するために、大家はどのくらいの通知が必要ですか?

4か月で、賃貸借が少なくとも12か月続いた後に限ります。大家は、最初の1年に賃貸借を終了させるために、これらの事由を使えません。

大家は、私がペットを飼うことを拒否できますか?

不当に拒否することはできず、要求には28日以内に回答しなければなりません。具体的で合理的な異議は、引き続き認められる場合があります。一律の「ペット不可」の方針は認められません。

PRSデータベースや大家オンブズマンは、もう稼働していますか?

まだです。PRSデータベースの登録は2026年12月15日に、ウェスト・ミッドランズを皮切りに地域ごとに始まります。大家オンブズマンは、2026年5月1日に施行された変更とは別の、同じ第2段階に属しますが、開始日はまだ確定していません。

重要なポイント

• Section 21は廃止されました。すべての退去には、立証されたSection 8の事由が必要です。
• 固定期間のASTはなくなりました。すべての賃貸借は、現在、自動更新の更新型です。
• 賃料の値上げは、正式なSection 13通知を通じて年1回に制限され、審判所で無料で異議を申し立てられます。
• Ground 1とGround 1A(入居または売却)は、4か月前の通知が必要で、賃貸借の最初の1年には使えません。
• 賃料の前払いは1か月分が上限で、募集賃料を上回る入札は禁止されています。
• 入居者にはペットを求める法的な権利があり、「No DSS」や「子供不可」を理由とした拒否は違法です。
• PRSデータベース(登録は2026年12月15日に開始)、オンブズマン、Decent Homes Standardは後の段階の変更であり、まだ施行されていません。

本記事は一般的な情報提供のみを目的としており、法律上の助言ではありません。借家人権利法2025は段階的に展開されており、ここで説明した規定の一部はまだ施行されていません。ご自身の賃貸借の状況に基づいて行動する前に、GOV.UKの最新のガイダンスを確認し、法律上の助言を受けてください。