英国の銀行は物件をどう評価するか:住宅ローンの評価の完全ガイド

英国で住宅を購入したり借り換えたりするとき、貸し手は、その物件が住宅ローンに十分な担保を提供するかどうかを確認する必要があります。それが住宅ローンの評価の目的です。では、銀行は実際にどうやってその数字に到達するのでしょうか。鑑定士は必ず訪問するのか、それとも誰も物件を見ずにコンピューターが数字を出せるのか。答えは、貸し手、物件、そしてリスクによる、です。

住宅ローンの評価とは実際に何か

住宅ローンの評価は、貸し手のために行われる評価で、物件が提案された融資に十分な担保を提供するかを判断するものです。同種の物件の最近の売却、物件の立地、種類、広さ、状態と明らかな欠陥、地域の市場状況、該当する場合はリースの条件、将来の売却のしやすさに影響しうる要因、提案されたLTV(融資比率)などを考慮に入れます。正確なプロセスは貸し手によって異なります。

そのため、買い手が依頼する調査とは別の作業になります。目的は主に貸し手を守ることであり、建物の物理的な状態についての詳細な報告書を買い手に渡すことではありません。多くの初めての購入者が、この2つを同じものと思い込んで引っかかる区別です。

英国の貸し手が物件を評価する3つの主な方法

特定のLTVが自動的に特定の方法を引き起こすという普遍的なルールはありません。各貸し手が、独自の基準とリスク方針を適用します。

1. 自動評価モデル(AVM)

AVMは、統計モデルと物件データを使って、従来の現地調査なしに価値を推定します。モデルによっては、過去の物件取引、地域の売却、物件の特徴、立地、市場動向、その他の公開データなどを入力に使います。AVMは、似た物件の信頼できるデータが大量にある場合に最もよく機能します。数百戸の比較可能なユニットがある開発地の現代的な住宅は、大幅に改築された唯一無二の時代物の物件よりも、モデルがはるかに評価しやすいのです。

限界は明らかです。AVMは物件を決して見ません。大きな増築、特殊な間取り、大規模な改装、指定建造物、独特の建築上の特徴、比較事例の売却の不足は、いずれもコンピューターモデルが正確に考慮するのが難しいものです。貸し手のシステムが十分に信頼できる結果を出せなければ、別の評価タイプに切り替わります。

2. 机上評価と外観のみの評価

机上評価は、内部の完全な調査なしに、入手できる情報と市場の証拠を使って物件を評価します。外観のみの評価では、鑑定士が物件とその周辺を外からだけ見ることがあります。どちらも、内部の完全な訪問の時間と費用を省きつつ、純粋なAVMより多くの精査を加えますが、用語は貸し手や評価会社によって異なるため、「机上評価」がすべての申請で正確に同じプロセスを意味すると思い込むべきではありません。

3. 現地での住宅ローンの評価

現地での評価とは、鑑定士が物件を訪れ、その種類、おおよその広さと間取り、立地、調査で明らかな状態、増築と改築、地域の市場状況、比較取引、売却のしやすさに影響するすべてを検討することを意味します。ここでも、調査は完全な建物調査と同等ではありません。範囲は、買い手が確認してほしいことではなく、貸し手の要件と評価の目的によって決まります。

鑑定士が市場価値をどう算出するか

専門的な評価が必要な場合、鑑定士は希望価格を一瞥して妥当に見えるかを判断するだけではありません。評価は、適用される専門的な要件と貸し手の要件のもとで行われる、適切な市場の証拠に裏付けられている必要があります。

比較事例の売却

似た物件の最近の売却は、最も重要な証拠の1つです。鑑定士は、対象の物件を、立地、物件の種類、広さ、寝室数、状態、築年数、保有形態、駐車場、庭や屋外スペース、その他の関連する特徴が似た他の物件と比較します。比較が近いほど、証拠は有用です。比較事例がちょうど3か月または6か月以内でなければならないという普遍的なルールはありません。関連性は、地域の市場と物件そのものによります。鑑定士が使うのと同じ取引データは、イングランドとウェールズのすべての登録物件の売却価格を記録しているHM Land RegistryのPrice Paid Dataで公開されています。

物件固有の調整

一見似ている2つの物件でも、価値は大きく異なることがあります。広い床面積、追加の寝室、敷地内の駐車場、大きな庭、質の高い増築、開発地内のより良い位置、全体的に優れた状態は、いずれも価格を押し上げ、状態の悪さ、劣った立地、使いにくい間取りは価格を押し下げます。鑑定士は、見出しの類似性だけでなく、各比較事例と対象の物件との間のそれらの違いを検討する必要があります。

地域の市場状況

市場は動きます。最も強い比較取引が少し前に行われたものであれば、鑑定士は、その取引にどれだけの重みを置くべきかを判断する際、それ以降に地域で何が変わったかを考慮する必要があります。市場が急速に上昇または下落している場合に特に重要で、古い売却価格は現在の状況を表さなくなります。

物件の広さとその他のデータ

床面積と平方メートルあたりの価格の証拠は、おおむね似た物件を比較するのに役立ちますが、平方メートルあたりの価格は、単独の評価式ではありません。広い物件が、自動的に比例して高い価値を持つわけではありません。立地、間取り、状態、需要はすべて、広さとは別に、最終的な数字に影響します。

住宅ローンのダウンバリュエーションとは?

ダウンバリュエーションは、貸し手の数字が、買い手と売り手の間で合意された価格を下回る場合に起こります。£400,000で合意し、貸し手が£380,000と評価すれば、£20,000の差が生じます。それは、売り手が物件の価格を高く設定したことを必ずしも意味しません。貸し手の証拠が、融資の目的において合意された価格を裏付けていないということで、住宅ローンはあなたが合意した価格ではなく、貸し手が受け入れた評価額に基づいて計算されるため、問題になります。

ダウンバリュエーションが起こる理由

• 合意された価格が、最近の比較事例の証拠を上回っている。 買い手は、最近の取引が示す物件の価値より多く払ってもよいと考えるかもしれませんが、貸し手は、買い手の支払う意思ではなく、自らの証拠に基づいて判断します。
• 比較事例の売却が少ない。 唯一無二の住宅、転換された物件、指定建造物、特殊なフラット、田園地帯の物件、大幅に改築された住宅は、いずれも正確に評価するのがより難しくなります。
• 市場が速く動いている。 急速に上昇する市場では、完了した取引が、現在の希望価格や合意価格に遅れをとります。
• 入札競争で価格が押し上げられた。 複数の買い手が、比較事例が裏付ける以上を払う意思があったからといって、貸し手がそれ以上を貸す義務はありません。
• リースが短すぎる。 多くの貸し手は、住宅ローンの期間終了時にリースの残りがおおよそ70〜85年未満のリースホールドのフラットには、融資しないか、融資額を減らします。申請の前にリースを延長すれば、差を埋められます。一般的なプレミアムは、当社のリース延長の費用ガイドをご覧ください。

物件がダウンバリュエーションされた場合の対処

£220,000で合意し、貸し手が£200,000と評価したとします。現実的な道がいくつかあります。

• 価格を再交渉する。 売り手が£200,000への値下げに同意すれば、貸し手のその他の基準を条件に、通常は住宅ローンをその基準で進められます。
• 頭金を増やす。 £220,000で進め、£20,000の差を自己資金で賄います。それが理にかなうかは、あなたの財務状況と貸し手の条件によります。
• 評価に異議を申し立てる。 不動産会社の「もっと価値がある」という意見ではなく、本当に比較できる最近の取引という客観的な証拠を添えて、貸し手に再検討を求めます。貸し手のそれぞれの異議申立ての手続きは、ブローカーや貸し手が説明できます。
• 手を引く。 数字がもう成り立たないなら、進めないでください。財務的に拘束される前に評価を理解しておくことが重要なのは、まさにこのためです。

住宅ローンの評価は調査と同じか?

いいえ。買い手が理解すべき最も重要な区別の1つです。住宅ローンの評価は、主に貸し手のための担保として物件を評価するために存在し、建物を包括的に調べるものではありません。湿気、構造の動き、屋根の問題、木部の欠陥、電気や配管の問題、排水の欠陥、その他の隠れた問題を見つけられないことがあります。物件の物理的な状態を正確に知りたい買い手は、その物件と自身のリスク許容度に適したレベルで、独立したRICS Home Surveyを依頼すべきです。政府が支援する住宅購入者向け調査と費用に関するMoneyHelperのガイドは、各レベルを比較検討する際の有用な出発点です。

評価は誰が行い、報告書は見られるか?

貸し手は通常、鑑定士や評価提供者を直接任命するため、評価は買い手が選んだ鑑定士ではなく、貸し手の要件に従って行われます。買い手は一般に、数字に同意できないからといって、自分で独立した評価に置き換えることはできません。報告書を見られるかどうかは、さまざまです。コピーや要約を提供する貸し手もあれば、限られた情報しか与えず、評価が基準を満たせば単に住宅ローンのオファーに進む貸し手もあります。状態や価値について本当に詳しい情報が必要なら、独立した調査や評価が手段です。借り換えの場合も、新しい評価が目標のLTVをクリアするかにかかっています。当社の借り換え損益分岐点計算ツールは、手数料と金利の変化を織り込んだうえでも、切り替えが成り立つかをモデル化します。

自動評価はどのくらい正確か?

AVMは、予測しやすい特徴を持つ物件のデータが豊富で信頼できる場合には本当に役立ちますが、自動評価を絶対的なものとして扱うべきではありません。特殊な物件や、関連する比較取引が少ない場合には、精度が下がります。指定建造物、唯一無二の物件、非常に個性的な転換、特殊な増築、取引データが限られた地域の住宅です。AVMは、物件の実際の売却価格の保証ではなく、評価のツールとして扱ってください。

住宅ローンの評価に備えるには

貸し手の数字は制御できませんが、避けられる摩擦は取り除けます。計画許可、建築基準法の書類、保証書、証明書、リースの情報、増築や転換の詳細をすぐ手に取れるようにしておきます。住宅ローンの申請の詳細が、物件を正確に反映していることを確認してください。食い違いは不必要な質問を招きます。そして、売り手と合意した価格が、融資の目的における物件の市場価値と自動的に同じではないことを理解して臨んでください。貸し手は、独自の基準と証拠に基づいて、独立した評価を行っています。購入において評価の前後で何が起こるかは、当社の英国の不動産譲渡ガイドで取り上げています。

よくある質問

銀行は物件を評価するために、必ず鑑定士を派遣しますか?

いいえ。貸し手と状況によって、物件はAVM、机上のプロセス、外観の調査、または完全な現地での評価で評価されることがあります。

住宅ローンの評価は、構造上の問題をチェックしますか?

建物調査のようにはチェックしません。住宅ローンの評価の範囲と目的は、買い手自身の調査とは異なります。

不動産会社の評価は、銀行の評価に優先できますか?

いいえ。希望価格や売却価格についての不動産会社の意見は、貸し手の独立した評価を自動的に変えるものではありませんが、貸し手の評価の異議申立ての手続きがあれば、最近の比較取引の関連する証拠を通じて提出できます。

ダウンバリュエーションは、物件の価格が高すぎることを意味しますか?

必ずしもそうではありません。貸し手が受け入れた評価額が、合意された購入価格を下回ることを意味し、その差は、限られた比較事例の証拠、特殊な物件の特徴、速く動く市場、その他の評価要因から生じることがあります。

住宅ローンの評価に異議を申し立てられますか?

貸し手の手続きによっては可能です。最も強い証拠は、通常、事実に基づく、物件固有のもの、つまり当初の評価が考慮しなかった、関連する最近の比較取引です。

重要なポイント

• 英国の貸し手は、3つの方法(AVM、机上・外観のみ、現地調査)のいずれかを使い、固定のLTVのルールではなく、貸し手自身の基準で選びます。
• 住宅ローンの評価は貸し手の担保を守るものであり、調査ではなく、建物の物理的な状態を報告しません。
• 比較事例の売却が中核となる証拠で、物件固有の違い、地域の市場の動き、広さで調整されます。
• ダウンバリュエーションは、貸し手の証拠が合意された価格を裏付けないことを意味します。再交渉する、頭金を増やす、証拠をもって異議を申し立てる、手を引く、のいずれかです。
• 物件の融資価値だけでなく、実際の状態を知りたい場合は、独立したRICS Home Surveyが適切な手段です。

本記事は英国の住宅ローンの評価に関する一般的な情報を提供するもので、財務、法律、調査に関する助言ではありません。住宅ローンの融資方針と評価の手続きは、貸し手によって異なります。特定の住宅ローンや物件に関する助言については、規制を受けたモーゲージアドバイザーと、必要に応じて、適切な資格を持つRICSの鑑定士に相談してください。