英国での不動産購入の法的手続き:段階的な不動産譲渡ガイド

不動産譲渡の手続きにこれだけ時間がかかる理由

不動産の購入は、ほとんどの人にとって人生で最大級の金銭的な約束の1つであり、その背後にある不動産譲渡の手続きは、お金が取り返しのつかない形で動く前に、双方を守るために存在します。オファーが受け入れられた後は、ソリシター、住宅ローンの貸し手、鑑定士、売り手の法務チームのすべてが、物件が安全に移転できることを独立して確認する必要があります。権原にきずがないこと、調査が危険信号を示していないこと、住宅ローンが実際に整っていること、そして連鎖にいるすべての当事者が同時に動く準備ができていることです。

AAIでは、自社のリフォームプロジェクトの取得側で、この手続きを定期的に経験しており、パターンは毎回変わりません。最も早く完了する物件は、オファーが受け入れられる前から、買い手の書類、住宅ローン、ソリシターがすべて整っているものです。本ガイドでは、手続きの各段階、遅れの典型的な原因、ご自身の購入を予定どおりに進めるための方法を解説します。イングランドとウェールズに適用されます。スコットランドは異なる制度で運用されており、オファーはmissivesが締結された時点で、はるかに早く拘束力を持ちます。

不動産の購入にはどのくらいかかる?

取引はそれぞれ異なりますが、以下のタイムラインは、購入の種類ごとに典型的な目安を示しています。

関係者が多いほど(住宅ローンの貸し手、リースホールドのフリーホルダー、連鎖で上下にいる買い手と売り手)、同時に足並みをそろえなければならない独立した要素が増え、取引全体を遅らせる何かが起こる可能性が高くなります。

不動産譲渡の手続きを段階ごとに

購入ごとに独自の癖はありますが、不動産譲渡の手続きは、オファーから完了まで、一般に同じ順序をたどります。

段階1:オファーの受け入れ

売り手があなたのオファーを受け入れると、不動産会社が、合意した価格と双方の詳細を確認する売買覚書(Memorandum of Sale)を発行します。この時点で、不動産譲渡担当のソリシターを依頼し、本人確認書類を提出し、資金の証明を提供し、住宅ローンが必要ならその申請を確定させる必要があります。この段階の売買は契約を条件とするため、どちらの側も、罰則なしに手を引くことができます。

段階2:調査と住宅ローン

ソリシターが物件の調査を始め、並行して貸し手があなたの住宅ローンの申請を審査します。典型的な調査には、地方自治体の調査、環境調査、水道・排水の調査が含まれ、計画の履歴から洪水リスク、誰が排水管を所有しているかまで、権原自体では分からない異なる種類のリスクをそれぞれ確認します。貸し手は通常、独自の住宅ローンの評価を手配し、納得すれば、正式な住宅ローンのオファーを発行します。そのオファーが毎月実際にいくらかかるかをまだ計算していないなら、決断する前に、当社の住宅ローン返済計算ツールで、完全な償還スケジュールを確認できます。

段階3:調査と法的照会

通常、取引の中で最も長い段階です。ソリシターが法的な権原を確認し、売り手のソリシターに照会を提起します。これには、計画許可、建築基準法の順守、境界、通行権、リースの条件、サービスチャージ、以前の所有者が行った改築などが含まれます。住宅調査(Home Survey)を依頼していれば、そこで指摘されたもの(地盤沈下、湿気、無許可の増築)は、通常、取引が契約の交換に進む前に、解消されるか、再交渉で価格に織り込まれる必要があります。

段階4:契約の交換

双方が納得し、住宅ローンの資金が確認されると、契約が交換されます。これは手続き全体で最も重要な節目です。交換の時点で、双方が法的に拘束され、決済日が確定し、買い手が契約手付金を支払います。標準的な売買条件では、通常、交換の時点で物件の責任が買い手に移るため、建物の保険は、通常、この時点から整っているべきです。交換の前は、どちらの当事者も、一般に深刻な結果なしに撤回できます。交換の後に手を引くと、手付金を失い、売り手の損失に対する請求に直面する可能性があります。

段階5:決済

決済は引っ越しの日です。ソリシターが購入資金を売り手のソリシターに送金し、お金が受領されると、所有権が移転し、不動産会社が鍵を引き渡し、入居できます。決済は通常、交換の1〜2週間後ですが、取引連鎖のない一部の購入では、同日の交換と決済も行われます。

段階6:決済後

鍵を受け取っても、ソリシターの仕事は終わりではありません。納付すべき印紙土地税を支払い(追加住宅への上乗せ税が適用される、セカンド物件やバイ・トゥ・レットの場合は特に、当社の印紙税計算ツールでご自身の負担額を計算してください)、HM Land Registryで所有権を登録し、住宅ローンがあれば貸し手の法的担保を登録し、登録が完了したら確認を送る必要があります。Land Registryの登録は、特に新築や複雑な権原の場合、購入そのものより長くかかることがありますが、その間にその物件に住んだり使ったりすることを妨げません。

不動産の購入が遅れる理由は?

遅れは一般的で、ソリシターが制御できるものばかりではありません。最も頻繁な原因は次のとおりです。

• 地方自治体の調査結果の遅れ
• 貸し手が正式な住宅ローンのオファーを発行するまでの遅れ
• 売り手のソリシターの回答が遅い、未解決の法的照会
• さらなる調査や再交渉が必要な調査結果
• 書類の欠落、特にリースホールドの管理情報
• 取引連鎖。1つの遅れたつながりが、それにつながるすべての取引を遅らせる

取引連鎖のない購入(ローンを使わない購入者、初めての購入者、あるいは次に購入する物件のない売り手)は、遅れの最大の原因を回避できます。当社が自社のポートフォリオの一部でオークションでの購入を好む理由の1つがこれで、実際にどのようなものかは、オークションでの購入に関するガイドにまとめています。

契約の交換と決済:何が違う?

この2つの段階は、特に初めての購入者によって絶えず混同されますが、取引の中では非常に異なる時点を示します。

要するに、交換が約束であり、決済が引き渡しです。交換の前のすべては暫定的で、その後のすべては契約上のものです。

不動産譲渡の手続きを速める方法

必要になる前にソリシターを選ぶ

オファーが受け入れられてから探し始めるのは避けてください。すでにソリシターを依頼し、動く準備ができていれば、オファーが受け入れられた当日に作業を始められ、1〜2週間後ではなくなります。

住宅ローンを事前に手配する

オファーを出す前の原則的な承認(Decision in Principle)があれば、貸し手があなたの返済能力をすでに一次的に審査しているため、申し込む物件が見つかった後の正式な申請が、大幅に速くなります。

依頼にすばやく応じる

ソリシター、ブローカー、不動産会社はいずれも、さまざまな時点であなたから書類を必要とします。署名されないまま1週間置かれた書式は、取引に1週間が加わることを意味します。書類が届いたその日に返送することは、完全にあなたが制御できる数少ない遅れの1つです。

調査を早めに予約する

数週間待つのではなく、オファーが受け入れられたらすぐに調査を予約すれば、そこで見つかる問題が特定され、再交渉も、法的な作業が進みすぎて簡単に巻き戻せなくなる前に解決されます。

定期的に連絡を取る

1〜2週間ごとに、ソリシター、ブローカー、不動産会社に簡単に電話すれば、1か月を失う遅れになる前の、小さな問題が表面化します。

よくある質問

受け入れられたオファーには法的拘束力がありますか?

いいえ。イングランドとウェールズでは、不動産の売買は、契約が正式に交換されるまで契約を条件とします。その時点より前なら、どちらの側も、金銭的な罰則なしに撤回できます。

リースホールドの購入に時間がかかるのはなぜですか?

リースホールドの取引には、追加の法的な作業が必要です。ソリシターは、リースそのものに加えて、管理情報、サービスチャージ、グラウンドレント、フリーホルダーや管理代理人による保留中の建築工事を確認する必要があります。動きの遅い管理代理人からその情報を得ることは、本来は単純な購入で、最も一般的な遅れの原因の1つです。リースの残存期間が90年未満の場合は、交換の前に、延長にかかる見込みの費用も確認する価値があります。当社のリース延長の費用ガイドをご覧ください。

建物の保険はいつ手配すべきですか?

ほとんどの購入では、標準的な売買条件のもとで、その時点で物件の責任が通常買い手に移るため、建物の保険は契約の交換から整っているべきです。取引の仕組みが異なる場合は、ソリシターまたは貸し手が確認します。

取引連鎖が途切れたらどうなりますか?

連鎖の誰かが撤回したり止まったりすると、それにつながるすべての取引が影響を受けます。連鎖全体が再び動けるようになるには、通常、残りの当事者がスケジュールを再交渉するか、売り手が代わりの買い手を見つける必要があります。

最後に

イングランドとウェールズのほとんどの購入は12〜20週間以内に完了しますが、正直な答えは常に「状況による」です。住宅ローン、物件、そしてあなたの取引がいくつの他の取引とつながっているかによって決まります。不動産譲渡の手続きは、おおよそその順序で、調査、検査、法的照会、交換、決済を経て進み、握っておくべき最も有用な事実は、交換まで何も拘束されず、決済まで何もあなたのものにならないということです。オファーを出す前に、資金、書類、ソリシターを整えておいても、遅れを完全になくすことはできませんが、そもそもあなたが制御できた遅れは取り除けます。そしてほとんどの取引では、それが遅れの半分以上です。

本記事は一般的な情報提供のみを目的としており、法律上の助言ではありません。不動産譲渡のタイムラインと要件は、物件、貸し手、連鎖によって異なり、ここで説明した手続きはイングランドとウェールズにのみ適用され、スコットランドには適用されません。ご自身の取引については、資格を持つ不動産譲渡担当のソリシターの助言を受けてください。