非居住の家主に対する賃料所得税:英国、米国、スペイン、日本、UAEの比較
英国は基本税率で源泉徴収、米国は総賃料の30%、日本は20.42%、スペインは19%または24%、UAEは個人には課税なしです。海外の家主に対する賃料課税を国別に比較し、純所得の計算例も紹介します。
結論: 非居住の家主に対する賃料所得税は、国によって大きく異なります。英国では、HMRCが総額での受取りを承認しない限り、管理会社または借主が基本税率の所得税を源泉徴収します。米国は総賃料の30%を源泉徴収しますが、純利益課税を選択することもできます。日本は賃料の20.42%を源泉徴収します。スペインはEU・EEA居住の所有者に19%、その他の非居住者に24%を課します。UAEは個人の賃料に所得税を課しません。比較するときは、総利回りではなく、税引き後の純利回りで見てください。
賃料への課税が実際の利回りを変える理由
ある国の総利回り6%が、税引き後には別の国の総利回り4%より少なくなることがあります。多くの国は、海外の家主を居住者と別に扱い、源泉で税を徴収したり、控除を制限したり、現地の納税代理人を求めたりします。本ガイドは、海外の投資家からよく質問される5つの市場のルールを扱います。海外不動産投資先の比較の続編です。
英国:非居住家主スキーム
HMRCの非居住家主スキームでは、家主の通常の居住地が英国外にある場合、管理会社、管理会社がなければ借主が、賃料から基本税率の所得税を源泉徴収します。このスキームは通常、6か月以上海外に住む家主に適用されます。週100ポンド未満を支払う借主は、HMRCから指示がない限り、税を源泉徴収する必要はありません。家主は総額で賃料を受け取る申請ができますが、承認は免税ではありません。確定申告(Self Assessment)を提出し、納めるべき税を支払う必要があります。詳細はHMRCのProperty Income Manualに記載されています。個人の場合、英国の家主課税には英国の家主向け税務ガイドで説明した住宅ローン利息の制限も含まれ、不動産所得の税率は2027年4月から上がります(2027年の税率を参照)。
米国:総賃料の30%、または純額ベースの選択
米国の不動産を所有する非居住外国人は、総賃料に一律30%(条約による軽減税率がある場合はそれ)で課税されます。ただし、その所得を米国での事業に実質的に関連するものとして扱う選択をした場合は別です。この選択をすると、控除後の純利益に累進税率で課税されます。IRSは両方の扱いを、米国不動産を持つ非居住外国人のページで説明しています。経費が多い場合、この選択は通常税を減らすため、最初の借主が入居する前に計画する必要があります。
日本:20.42%の源泉徴収
非居住者に支払われる日本の不動産の賃料には、所得税と復興特別所得税を含む20.42%の源泉徴収がされます。国税庁によると、源泉徴収された額は翌年2月16日から3月15日の間に提出する確定申告で精算され、非居住者は日本国内に納税管理人を選任する必要があります。個人が自己または親族の居住用として借りる場合は、源泉徴収はされません。国税庁の案内をご覧ください。
スペイン:19%または24%
スペインの賃貸不動産を持つ非居住の所有者は、Modelo 210で申告します。公表されているガイドは、主な税率では一致しています。EU・EEA居住者は19%、その他の非居住者は24%です。控除については意見が分かれます。多くは、EU・EEAの所有者は賃料から費用を控除できる一方、他の非居住者は総賃料に課税されると述べており、EU域外の所有者にも控除を認め得る2026年の裁判所の判断を伝えるものもあります。状況が変化しているため、スペインの税理士に確認してください。スペインは、賃貸していないセカンドハウスの所有者にも、地籍価値に基づくみなし所得に課税します。
UAE:賃料に個人所得税なし
UAEは個人の不動産賃料に所得税を課さず、これは高税率国の投資家がドバイで購入する主な理由の一つです。2022年連邦政令法第50号を検討した情報源は、これは事業ライセンスの下で活動していない場合に当てはまり、会社を通じて受け取る賃料には法人税がかかると指摘しています。母国で納税義務が残ることがあり、他国の不動産の賃料はその国で課税されます。ドバイのオフプラン投資と英国のリファイナンスの比較もご覧ください。
国別の比較
| 国 | 非居住者の賃料への課税 | 控除 | 徴収方法 |
|---|---|---|---|
| 英国 | 基本税率の所得税、その後Self Assessment | 認められる経費。個人は住宅ローン利息が制限される | 総額払いが承認されない限り、管理会社または借主が源泉徴収 |
| 米国 | 総賃料の30%、または純利益に累進税率 | 純額ベースの選択をした場合のみ | 総賃料から源泉徴収、選択した場合は申告 |
| 日本 | 20.42%の源泉徴収、申告で精算 | 申告が必要。納税管理人が必要 | 借主(法人の場合)が源泉徴収 |
| スペイン | EU・EEAは19%、その他は24% | EU域外の所有者については争いあり。現地で確認 | Modelo 210の提出 |
| UAE | 個人は個人所得税なし | 該当なし | 個人は徴収なし |
計算例:同じ賃料でも純所得は異なる
年間賃料100、控除可能な費用30とします。税率は簡略化しており、条約による軽減、付加税、社会保険料、母国での税額控除は考慮していません。
- 米国、総額に30%(既定): 税30、残りは70から費用30を引いて純40。
- 米国、純額ベースの選択: 70に累進税率で課税。例として20%なら14、費用後に56が残ります。
- 日本、総額に20.42%を源泉徴収: 申告での調整前で、税は約20。
- スペイン、EU域外の所有者が総額に24%: 税24、費用30を引いて46が残ります。
- UAE、個人: 所得税なし、費用後に70が残ります。
同じ賃料でも、課税制度と選択する方法によって純所得は大きく変わります。賃貸利回り計算ツールと所得税計算ツールでご自身の数字を試してください。
購入前の実務的な手順
- 源泉で税が徴収されるか、選択や承認で減らせるかを確認します。
- 母国と不動産所在国の二重課税防止条約が税率の上限を定めているか確認します。
- 母国が外国税額をどう控除するかを確認し、二重に払わないようにします。
- 必要な場合は、現地の納税代理人や専門家を選任します。
- 仲介業者の総額ではなく、現実的な賃料に基づく税引き後の純利回りで試算します。
よくある質問
非居住者は英国の賃料所得に税を払いますか?
はい。英国の賃料所得は、所有者が誰であっても英国で課税されます。非居住家主スキームでは、HMRCが総額払いを承認しない限り、通常は管理会社または借主が基本税率で源泉徴収し、家主はSelf Assessmentを提出します。
外国人の賃料に対する米国の源泉徴収率はいくらですか?
総賃料の30%、または条約による低い税率です。ただし、所有者が賃貸の純利益に累進税率で課税される選択をした場合は別です。
日本は非居住の家主からどれだけ税を徴収しますか?
日本は賃料の20.42%を源泉徴収し、確定申告で精算します。
ドバイでは賃料は非課税ですか?
個人はUAEの不動産賃料に個人所得税を払いませんが、会社を通じて受け取る賃料には法人税がかかり、母国で納税義務が生じることもあります。
二重課税を避けられますか?
多くの場合、二重課税防止条約や母国での外国税額控除によって避けられます。ルールは両国によるため、購入前に専門家に相談してください。
重要なポイント
- 非居住者の賃料への課税は、ゼロ(UAEの個人)から総賃料の30%(米国の既定)まで幅があります。
- 英国、米国、日本は源泉で徴収するため、申告前に純賃料収入に影響します。
- 米国の純額ベースの選択や英国の総額払いなど、選択と承認が結果を変えることがあります。
- 市場は総利回りではなく、税引き後、条約による軽減、外国税額控除を考慮した純利回りで比較してください。
この記事は一般的な情報であり、税務や法律上の助言ではありません。税率、条約、控除のルールは変わり、居住地や保有形態によって異なります。投資の前に、各国の資格ある専門家で最新のルールを確認してください。