大家の相続税:2027年4月からの年金と、賃貸物件がBusiness Reliefをほとんど受けられない理由

多くの大家は、2つの前提で相続を計画してきました。年金は相続税の計算上、遺産の外にあること、そして賃貸ポートフォリオは「事業」なのでBusiness Reliefの対象になり得ることです。1つ目は、2027年4月6日以降の死亡について終わります。2つ目は、ほとんど認められてきませんでした。本ガイドでは、大家の遺産に相続税がどうかかるのか、年金の変更が何を意味するのか、賃貸が通常Business Reliefの対象外となる理由、そしてアドバイザーに相談すべき計画上のポイントを解説します。内容は2026年10月下旬時点のルールに基づいており、2026年10月28日の予算で一部の詳細が調整される可能性があります。

大家の遺産に相続税がどうかかるか

HMRCの相続税の仕組みに関する概要によると、標準税率は40%で、遺産のうちnil-rate bandとその他の利用可能な控除を超える部分にのみ課税されます。所有するものはすべて対象となり、自宅や賃貸物件も含まれます(それらを担保とする住宅ローンは差し引きます)。

使い切れなかったnil-rate bandとresidence nil-rate bandは、生存している配偶者またはシビルパートナーに引き継ぐことができるため、夫婦は合わせて最大£100万まで相続税なしで遺すことができます。2025年予算で示された、HMRCの相続税の基準額に関する措置により、両方の枠と£200万の逓減基準額は2031年4月5日まで現行水準に据え置かれます。不動産価格が上昇し、枠が凍結されたままのため、相続税を払う大家の遺産は毎年増えています。

バイ・トゥ・レット物件がresidence nil-rate bandを受けられない理由

Residence nil-rate bandは、大家が最も誤解しやすい控除です。HMRCの遺産がresidence nil-rate bandの対象になるかどうかに関するガイダンスでは、故人がその物件を所有し、いずれかの時点でそこに住んでいた必要があるとしています。所有していても一度も住んだことのない物件、たとえばバイ・トゥ・レット物件は対象になりません。また住宅は直系卑属に引き継がれる必要があります。子、孫、継子、養子、里子、およびその配偶者やシビルパートナーです。甥、姪、兄弟姉妹は含まれません。

使える物件は1つだけなので、遺言執行者が1つを指定します。以前の自宅を後で賃貸に出した場合でも、対象になり得ます。要件は、いずれかの時点でそこに住んでいたことだからです。大規模なポートフォリオでは、逓減の方が大きな問題になることがよくあります。価値が£235万以上の遺産は、個人のresidence nil-rate bandを完全に失います。

2027年4月6日からの年金と相続税

これまで、未使用の確定拠出型年金の大半は、相続税の計算上、遺産の外にありました。大家によく見られた方法は、賃貸収入で生活し、年金には手を付けずに引き継ぐことでした。政府の未使用の年金資産と死亡給付に対する相続税に関する政策文書は、これを変えます。2027年4月6日から、未使用の年金資産と死亡給付の大半が遺産の価値に含まれます。この措置は2026年財政法(Finance Act 2026)で立法化されました。2027年4月6日より前の死亡は、年金が後から支払われる場合でも、従来のルールが適用されます。

対象になるもの、ならないもの

• 対象: 未使用の確定拠出型年金、残っているドローダウン資金、一時金の死亡給付の大半。
• 対象外: 登録年金制度からの在職中死亡給付(death in service)と、確定給付型制度から配偶者またはシビルパートナーに支払われる遺族年金。配偶者、シビルパートナー、慈善団体に遺される資金には、通常の非課税措置がそのまま適用されます。

誰が申告し、誰が納税するか

遺産管理人(personal representatives、つまり遺言執行者または遺産管財人)が、遺産のほかの部分と同様に、未使用の年金資産にかかる相続税を申告し、納付します。税額が生じると見込まれる場合、遺産管理人は制度の管理者に対し、死亡日から最長15か月間、課税対象給付の50%を留保するよう指示できます。受益者も、自分の取り分にかかる税金をHMRCに直接支払うよう制度に依頼できます。2026年10月28日の予算は2027年4月の開始を確認し、さらに1つの手段を追加しました。Finance Bill 2026-27の法案により、一定の条件を満たす場合、遺産管理人となる予定の人が年金制度の管理者に対し、相続税をHMRCに支払うよう指示できるようになります。

これに加えて所得税もかかります。年金の加入者が75歳以上で亡くなった場合、受益者は通常、相続税が差し引かれた後に引き出す額について、自身の限界税率で所得税を払います。

計算例

一度も結婚したことがなく、引き継がれる控除がない大家が、すべてを子どもに遺す場合を考えます。£600,000の自宅、住宅ローン控除後で£900,000の賃貸ポートフォリオ、そして未使用の年金を持っています。

2列目では、年金によって遺産が£200万を超えるため、residence nil-rate bandのうち£50,000も失われ、相続税の増加額は年金の40%を上回ります。この簡略化した例は、生前贈与、その他の救済措置、後の引き出しにかかる所得税を考慮していません。

賃貸物件がBusiness Reliefをほとんど受けられない理由

Business Relief(以前はBusiness Property Reliefと呼ばれていました)は、相続税の計算上、事業や事業用資産の価値を減らす措置です。ポートフォリオをフルタイムで運営する大家には、自然に当てはまるように思えます。しかし実際には、ほぼ当てはまりません。

法律上のルール

1984年相続税法(Inheritance Tax Act 1984)第105条(3)は、事業が専らまたは主として、証券、株式、土地や建物の売買、または投資を行うことや保有することから成る場合、その事業や会社の株式はrelevant business property(対象事業資産)に当たらないと定めています。入居者に物件を貸すことは、投資の保有として扱われます。投資事業と不動産賃貸に関するHMRCのマニュアルのページは、2段階のテストを示しています。その活動がそもそも事業に当たるか、当たる場合でも、専らまたは主として投資の保有であるために除外されるか、という2点です。商業用賃貸、家具付き賃貸、休暇用賃貸、キャラバンサイトは、いずれもこのルールに照らして審査されます。

熱心に働いても答えは変わりません。入居者を探す、家賃を集める、修繕を手配するといった作業は、何時間かかっても、投資目的の大家の通常の活動です。除外されるかどうかは、収入の性質(物件の占有に対する家賃)で決まり、その裏にある労力では決まりません。

休暇用賃貸の判例が示すもの

休暇用賃貸は、通常の賃貸借よりもサービスが多いため、長い間、最も有力なケースと見られてきました。休暇用賃貸とBusiness Reliefに関するHMRCのマニュアルは、HMRCは一般に休暇用賃貸が対象になるとは認めないとしています。ただし、追加サービスの水準が非常に高い場合は、事実関係によっては投資以外の活動と判断される可能性があります。

代表的な判例はHMRC v Lockyer and another (personal representatives of Pawson, deceased) [2013] UKUT 50 (TCC)で、Pawson事件として知られています。サフォーク州の海岸にある1棟の休暇用バンガローをめぐる事件です。First-tier Tribunalは救済を認めましたが、Upper Tribunalはこれを覆しました。マーケティング、予約、家賃の回収、修繕、保険は投資活動であり、清掃、暖房、ウェルカムパックだけでは事業の性格を変えるには不十分とされました。Green [2015] UKFTT 334 (TC)の審判所も同じ考え方を採りました。サービス付きの休暇用賃貸でさえ通常は認められないのであれば、一般的なassured shorthold tenancyのポートフォリオが認められる可能性はほとんどありません。

100%救済に関する2026年の変更

2026年4月6日から、Agricultural ReliefとBusiness Reliefによる100%の救済は、1人あたり対象資産の合計で最初の£250万までに制限され、それを超える部分は50%の救済となります。政府は2025年12月23日、これらの救済の基準額を£250万に引き上げると発表しました。当初の提案は£100万でした。使い切れなかった枠は生存している配偶者またはシビルパートナーに引き継げるため、夫婦で最大£500万の対象資産を引き継ぐことができます。ほとんどの大家にとっては何も変わりません。賃貸ポートフォリオは、そもそも対象資産ではないからです。関係するのは、物件を棚卸資産として保有する開発会社など、取引を行う事業も所有している場合だけです。

アドバイザーと話し合うべき計画上のポイント

以下はどれも、個別の状況に対する推奨ではありません。大家からよく出る質問をまとめたものです。

• 生前贈与と7年ルール。 HMRCの贈与に関するルールでは、贈与後7年間生存すれば、ほとんどの贈与は遺産の外になります。3年以内に亡くなった場合、贈与には40%の税率がかかります。3年から7年の間では、taper relief(逓減救済)により、nil-rate bandを超える贈与にかかる税率が32%、24%、16%、そして8%へと下がります。賃貸物件の贈与はCapital Gains Taxの上では処分に当たるため、両方の税金を合わせて検討してください。当社の英国不動産のCapital Gains TaxガイドとCapital Gains Tax計算ツールで、譲渡益の計算方法を確認できます。物件を贈与しても家賃を受け取り続ける場合は、留保付き贈与(gift with reservation)となり、遺産に残ります。
• 年間の非課税枠。 年間£3,000(使わなかった1年分は繰り越し可能)、1人あたり£250までの少額の贈り物、そして生活水準を変えない範囲での余剰所得からの定期的な贈与が可能です。安定した賃貸利益がある場合、記録を残しておけば、所得からの贈与は有効な手段になり得ます。
• 配偶者間の非課税。 配偶者またはシビルパートナーに遺された資産は非課税で、使わなかった控除も引き継がれます。これは相続税をなくすのではなく先送りするものなので、計画作業の大半は2人目の死亡に向けたものになります。
• 信託に設定した生命保険。 信託(trust)に設定した終身保険は、保険金を遺産に含めずに相続税の支払い資金を用意できます。保険料は年齢と健康状態によって決まります。
• 会社形態とその限界。 有限会社(limited company)は、有限会社によるバイ・トゥ・レットのブームに関する記事で取り上げたように、所得税やSection 24の面では役立つことがあります。しかしBusiness Reliefは生みません。不動産投資会社の株式は第105条(3)の同じ除外規定に該当し、その価値のまま遺産に残ります。成長株式(growth share)のクラスを使えば将来の値上がり分を次の世代に移せますが、既存の物件を会社に移すとCapital Gains TaxとStamp Duty Land Taxが発生する可能性があります。
• 年金の計画を見直す。 年金を非課税の遺産にするつもりだった場合は、収入を引き出す順序、意向表明書(expression of wishes)、そして年金が£200万の逓減基準とどう関わるかを見直してください。

賃貸収入にかかるその他の税金の概要は、当社の英国の大家向け税金ガイドをご覧ください。

よくある質問

大家は賃貸物件に相続税を払いますか?

はい。賃貸物件は、それを担保とする住宅ローンを差し引いたうえで全額が遺産に算入され、利用可能な控除を超える部分に40%の相続税がかかります。

バイ・トゥ・レット物件はresidence nil-rate bandの対象になりますか?

故人が一度も住んだことがなければ対象になりません。Residence nil-rate bandは、故人が所有し、いずれかの時点で住んでいた物件が直系卑属に引き継がれる場合にのみ適用されます。以前の自宅を後で賃貸に出した場合は、対象になり得ます。

私の年金は相続税の対象になりますか?

2027年4月6日以降の死亡については、未使用の年金資産と死亡給付の大半が遺産に含まれます。遺産管理人が税金を申告し、納付します。配偶者、シビルパートナー、慈善団体に遺される年金には、通常の非課税措置がそのまま適用されます。

賃貸ポートフォリオはBusiness Reliefの対象になりますか?

ごくまれです。専らまたは主として投資を行うことや保有することから成る事業は除外され、HMRCは賃貸を投資の保有として扱います。Pawson事件は、追加サービスのある休暇用賃貸でさえ、通常は認められないことを示しました。

物件を有限会社に移せば相続税を避けられますか?

いいえ。株式は遺産に残り、不動産投資会社の株式はBusiness Reliefの対象になりません。

重要なポイント

• 相続税は£325,000のnil-rate bandを超える部分に40%で、直系卑属に引き継がれる住宅にはさらに最大£175,000が加わります。どちらも2031年4月5日まで凍結されています。
• 故人が一度も住んだことのないバイ・トゥ・レット物件はresidence nil-rate bandの対象にならず、£200万を超える遺産では逓減によってこの枠が失われます。
• 2027年4月6日から、未使用の年金資産と死亡給付の大半が遺産に含まれ、遺産管理人が税金を申告し、納付します。
• 物件の賃貸は投資の保有として扱われるため、サービス付きの休暇用賃貸であっても、Business Reliefの対象になることはまれです。
• 2026年4月からのAgricultural ReliefとBusiness Reliefによる100%救済の£250万の枠は配偶者間で引き継げますが、純粋な賃貸ポートフォリオの助けになることはまれです。

本記事は英国の大家向けの相続税に関する一般的な情報であり、税務、法律、財務上のアドバイスではありません。税率、控除、ルールは、2026年10月28日時点のHMRCのガイダンスと法令(同日に発表された予算を含む)に基づいており、Finance Bill 2026-27の議会審議の過程で変更される可能性があります。ご自身の遺産について行動する前に、資格を持つ税務アドバイザーまたはソリシターに相談してください。