英国不動産のキャピタルゲイン税:60日以内の申告、税率、減免
英国の賃貸物件やセカンドハウスを売却すると、完了から60日以内にキャピタルゲイン税を申告し納付する必要があります。2026/27の税率、利益の計算方法、税額を減らす減免を解説します。
クイックアンサー: 主たる住居ではない英国の居住用不動産を売却した場合、キャピタルゲイン税(CGT)は、HMRCのオンラインの「英国不動産のキャピタルゲイン税」アカウントを使って、完了から60日以内に申告し、納付しなければなりません。2026/27課税年度の居住用不動産のキャピタルゲイン税は、年間の非課税枠£3,000と認められる費用を差し引いた後の利益のうち、基本税率区分の残りに収まる部分に18%、それを超える部分に24%が課されます。60日の期限を過ぎると、後で確定申告書に売却を記載しても、HMRCは利息と罰則を課します。
キャピタルゲイン税とは、値上がりした資産を売却したときの利益にかかる税金で、大家や不動産投資家にとっては、出口でほとんどの人が直面する最大の請求です。英国の居住用不動産に関するルールは、株式などの資産よりも厳しく、申告期間が短く、専用のオンラインアカウントが必要で、税率も高くなっています。本ガイドでは、英国の賃貸物件やセカンド物件を売却したときに負担するキャピタルゲイン税、60日の申告期限の仕組み、税額を正当に減らす減免を解説します。
不動産にキャピタルゲイン税がかかる場合
居住用不動産のキャピタルゲイン税は、値上がりした不動産を処分し、その物件が主たる住居の減免(Private Residence Relief)で全面的にカバーされない場合にかかります。「処分」は通常、売却を指しますが、物件の贈与、配偶者やシビルパートナー以外への譲渡、滅失した物件に対する保険金の受け取りも含みます。請求が発生する主なケースは次のとおりです。
- バイ・トゥ・レットなどの賃貸物件の売却。
- セカンドハウスや休暇用住宅の売却。
- 相続したもので、主たる住居として住んでいなかった物件の売却。
- 所有していた期間のうち、一部だけ主たる住居だった家の売却。
ご自身の主たる住居は、通常、Private Residence Relief により免除されるため、ほとんどの人は、住んでいる家を売ってもキャピタルゲイン税を払いません。法人はそもそもキャピタルゲイン税を払いません。不動産を売却する有限会社は、代わりにその利益に法人税を払います。個人名義か法人名義かの判断がそれほど重要なのはこのためで、当社が有限会社と個人の比較計算ツールを作った理由でもあります。
2026/27年の不動産に対するキャピタルゲイン税率
居住用不動産のキャピタルゲイン税には2つの税率があり、どちらが適用されるかは、同じ課税年度のその他の課税所得によって決まります。年間の非課税枠を差し引いた後、課税対象の利益を所得の上に積み上げます。
| あなたの状況 | 居住用不動産のキャピタルゲイン税率(2026/27) |
|---|---|
| 未使用の基本税率区分に収まる利益 | 18% |
| 基本税率区分を超える利益(高税率・追加税率) | 24% |
24%の高税率は、2024年4月6日に28%から引き下げられたため、古いガイダンスと比べる場合は日付を確認してください。2026/27の年間非課税枠は£3,000で、課税年度全体の利益の最初の£3,000は非課税です。最新の数字はGOV.UKのキャピタルゲイン税率のページで確認できます。課税対象の利益は所得の上に積み上げられるため、給与所得では基本税率の納税者である大家でも、大きな不動産の利益によって総所得が高税率の閾値を超えれば、その利益の大部分に24%を払うことがあります。
利益の計算方法
利益は、単に売却価格から購入価格を引いたものではありません。売却代金から出発し、当初の購入価格、購入と売却にかかった費用、資本的な改良の費用を差し引きます。控除できるものは次のとおりです。
- 物件を購入したときに払った印紙土地税(SDLT)。
- 購入時と売却時の双方のソリシターと不動産譲渡の費用。
- 売却時の不動産会社の手数料。
- 増築、何もなかった場所への新しいキッチン、ロフト改装などの資本的改良。日常的な修繕やメンテナンスは対象外です。それらはすでに賃料収入から控除できるためです。
その結果から年間非課税枠の£3,000を引くと、残りが課税対象の利益です。特定の売却の数字を確認するには、完了日を決める前に、当社のキャピタルゲイン税計算ツールで試算してください。
60日の申告期限
多くの大家がここで引っかかります。2021年10月27日以降に売却した英国の居住用不動産については、HMRCの英国不動産のキャピタルゲイン税の申告・納付サービスを使って、完了日から60日以内に処分を申告し、見積りのキャピタルゲイン税を納付しなければなりません。期限は契約の交換ではなく完了から数え、課税年度の終わりからでもありません。
つまずきやすい点が2つあります。第一に、60日以内の申告は確定申告(Self Assessment)とは別です。普段から確定申告書を提出している場合でも、不動産の利益は60日以内に申告し、さらに年次の申告書でも申告することになり、先に払った分は差し引かれます。第二に、利益が減免や年間非課税枠でカバーされて納税額がない英国居住者は、一般に60日以内の申告書を提出する必要はありませんが、非居住者は、納税の有無にかかわらず、英国の土地の処分をすべて申告しなければなりません。期限を過ぎると、HMRCは61日目から利息を課し、固定額の、さらには最終的に割合に基づく罰則を科します。
税額を減らす減免
不動産の所有者にとって特に重要な減免は2つあります。Private Residence Relief は、物件が本当に唯一または主たる住居であった期間に加え、最後に住んでいたかどうかにかかわらず、所有の最後の9か月を免除します。住んだ後に貸し出した場合は、計算が免除期間と課税期間に按分され、詳細はHMRCのPrivate Residence Reliefヘルプシートに示されています。
Lettings Relief(賃貸の減免)は、かつてよりずっと限定的になりました。2020年4月6日以降は、入居者と物件を共有して居住していた場合にのみ適用されるため、「住んで、貸して、売る」という典型的なパターンはもう対象になりません。配偶者やシビルパートナー間の譲渡は、譲渡時点では免除されるため、夫婦は後の売却で、両方の年間非課税枠と両方の基本税率区分を使えます。物件を売りに出す前にとる価値のある、正当な税務計画です。
よくある質問
自宅を売るときもキャピタルゲイン税を払いますか?
通常は払いません。Private Residence Relief は、所有していた期間を通じて唯一または主たる住居であった物件を免除します。一部を貸した場合、一部を事業専用に使った場合、敷地が0.5ヘクタールを超える場合には、請求が発生することがあります。
60日の期限は契約の交換から、それとも完了からですか?
完了からです。契約がいつ交換されたかにかかわらず、英国の居住用不動産のキャピタルゲイン税は、完了日から60日以内に申告し、納付する必要があります。
60日の期限を過ぎるとどうなりますか?
HMRCは、未納のキャピタルゲイン税に対して61日目から利息を課し、提出遅延の罰則を科します。同じ利益を後で確定申告書に記載しても、60日以内の申告を逃したことへの罰則はなくなりません。
賃貸の損失を不動産の利益と相殺できますか?
できません。賃貸の損失は所得の損失であり、将来の賃貸利益と相殺するために繰り越されます。キャピタルゲインを減らすことはできません。キャピタルゲインと相殺できるのは、別の不動産や資産の売却損のような、キャピタルロス(譲渡損失)だけです。
有限会社は不動産のキャピタルゲイン税を払いますか?
払いません。法人は課税対象の利益に対してキャピタルゲイン税ではなく法人税を払い、法人には年間非課税枠もありません。不動産を個人で持つか、法人を通じて持つかは、より広い判断であり、当社の有限会社と個人の比較計算ツールで取り上げています。
重要なポイント
- 英国の居住用不動産のキャピタルゲイン税は、完了から60日以内にHMRCのオンラインアカウントで申告し、納付します。
- 2026/27の居住用不動産の税率は、年間非課税枠£3,000を差し引いた後、基本税率区分に収まる部分が18%、それを超える部分が24%です。
- 利益を計算するときは、購入価格、購入と売却の費用、資本的改良を差し引きますが、日常的な修繕は差し引けません。
- Private Residence Relief は、本物の主たる住居と最後の9か月をカバーします。Lettings Relief は現在、居住の共有にのみ適用されます。
- 売却前に持分を配偶者に譲渡すれば、両方の年間非課税枠と両方の基本税率区分を使えます。
本記事は一般的な情報であり、税務上の助言ではありません。キャピタルゲイン税はあなたの個別の状況によって決まり、ルールは変更される可能性があります。物件を売却する前に、GOV.UKで最新の状況を確認し、資格を持つ会計士または税務アドバイザーに相談してください。