2026年秋の予算案:10月28日に大家と不動産投資家が注目すべきこと

更新(2026年10月30日): 10月28日の予算案は、2027年4月6日から不動産所得税をさらに2ポイント引き上げ、すでに法定の22%、42%、47%から24%、44%、49%にすると発表しました。Finance Bill 2026-27での成立がまだ必要です。予算案で何が変わったかは、予算案後の大家向けガイドをご覧ください。以下のプレビューは予算案前の内容のままです。

予算のたびに、大家をめぐる憶測の波が起こります。2026年秋の予算案も例外ではありません。今回は背景がいつになく厳しいものです。インフレが再び上昇し、イングランド銀行は利上げを検討し、政府は歳入を必要としています。本ガイドでは、すでに確定していることと噂にすぎないことを切り分け、どの変更がバイ・トゥ・レット投資家に最も大きな打撃を与えるかを説明し、10月28日までに確認すべきことを整理します。

2026年秋の予算案はいつ?

財務大臣は、2026年7月31日の財務委員会への書簡で日程を確認しました。予算は2026年10月28日(水)に、予算責任局(OBR)による新たな経済・財政予測とともに発表されます。予算案の全文書と税制政策文書は、演説の直後にGOV.UKで公開されます。

大家について、すでに確定していることは?

これらの変更は、2025年11月の予算またはそれ以前に発表されたものです。10月28日に議論される対象ではないため、今から計画に組み込んでください。

配当、貯蓄、不動産の税率の変更は、HMRCの政策文書不動産、貯蓄、配当所得の税率の変更に示されています。2027年4月からは、基礎控除(Personal Allowance)が、まず雇用、事業、年金の所得に充当されるようになり、より多くの賃貸利益が高い税率区分に押し上げられる可能性があります。その影響の全容は、当社の2027年の大家向け増税のガイドで解説しています。

高額物件カウンシルタックス追加課税の意見募集では、居住者ではなく法的な所有者が支払うことが確認されています。つまり、£200万以上の物件を貸している大家は、通常のカウンシルタックスを入居者が払っていても、追加課税を支払います。区分と評価の手続きについては、当社の大家向けマンション税のガイドで取り上げています。

2026年秋の予算案で何が変わりうる?

以下のいずれも確定していません。それぞれの項目は、事実ではなく、モデル化すべきシナリオとして扱ってください。

キャピタルゲイン税

居住用不動産のキャピタルゲイン税は、現在、基本税率の納税者が18%、高税率および追加税率の納税者が24%です。首相は以前、キャピタルゲイン税を所得税により近づけることを「詳細に」検討したいと述べており、キャピタルゲイン税の改革は、予算前のいくつかの提案に登場しています。税率が所得税率に近づけば、賃貸物件を売却する大家の負担は大きく増えます。利益がどのように計算されるか、そして60日の申告ルールは、当社の英国不動産のキャピタルゲイン税のガイドで解説しています。

マンション税の閾値

高額物件カウンシルタックス追加課税の閾値が、£200万から£150万に引き下げられる可能性があるという報道があります。政府はこれを確認していません。閾値が下がれば、一等地のバイ・トゥ・レットのフラットや住宅を含め、はるかに多くのロンドンの物件が対象に入ります。

カウンシルタックスの改革と土地価値税

イングランドのカウンシルタックスは、いまも1991年の評価額に基づいており、首相は以前、不動産関連の税を土地価値税に置き換えることを支持していました。全面的な再評価や置き換えは複数年にわたるプロジェクトとなるため、予算での発表は、即時の変更というより意見募集になる可能性が高いでしょう。

否定されたこと

印紙税の変更や廃止について問われた首相は、「それは行われない」と述べました。印紙税の改革は、議会の委員会が代替案に関する意見募集を求めるなど、長期的な議論として残っていますが、10月28日には見込まれていません。追加住宅に対する5%の上乗せ税は維持されます。当社の印紙税計算ツールは、現行の税率を使用しています。

背景が増税の可能性を高める理由

予算は厄介なタイミングで発表されます。消費者物価のインフレ率は2026年8月に3.1%に上昇し、イングランド銀行は、エネルギー価格の上昇により、2027年初めには4%をわずかに超えると予想しています。インフレと金利の上昇は、政府の借入コストを押し上げ、財政に圧力をかけます。政府が所得税、国民保険、付加価値税の基本税率を引き上げないと約束している場合、富や不動産への課税は、よくある標的になります。

金利の上昇は、それ自体が大家にとって重要です。政策金利が据え置かれているのに、固定金利の住宅ローン金利が上がっている理由は、当社の2026年9月の住宅ローン金利のガイドで解説しています。

2026年秋の予算案の前に、大家は何をすべき?

• 噂で売らない。 実現しないキャピタルゲイン税の引き上げを避けるために物件を売却すると、税金と取引コストを、何の見返りもなく前倒しで払うことになります。
• どのみち売るつもりだったなら、タイミングを理解する。 キャピタルゲイン税の変更は、予算発表の当日から有効になることがあります。2024年10月のキャピタルゲイン税率の引き上げは、予算発表の日から適用されました。無条件の契約の場合、キャピタルゲイン税上の処分日は、通常、完了日ではなく契約の交換日です。
• 各シナリオで自分の数字を把握する。 賃貸利益を当社の所得税計算ツールに、予定している売却をキャピタルゲイン税計算ツールに入力し、税率を上げて繰り返してください。
• 保有の構造を見直す。 2026年4月の配当税の引き上げは、すでに法人の大家の数字を変えており、2027年4月の不動産所得の税率は、個人の大家の数字を変えます。当社の有限会社と個人の比較計算ツールで、両方を比較してください。
• 行動する前に助言を受ける。 ポートフォリオの再編は、印紙税とキャピタルゲイン税を発生させることがあります。ご自身の状況を把握している税務アドバイザーに相談してください。

10月28日に文書が公開されたら、2026年秋の予算案が大家にとって実際に何を意味するのかについて、更新記事を公開します。

よくある質問

2026年秋の予算案はいつですか?

2026年10月28日(水)です。予算責任局は、同じ日に経済・財政予測を発表します。

2026年秋の予算案で、不動産のキャピタルゲイン税は上がりますか?

確定していません。キャピタルゲイン税を所得税に近づけることは議論されていますが、提案は公表されていません。現在の居住用不動産の税率は、18%と24%です。

予算で印紙税は変わりますか?

首相は、今回の予算での印紙税の変更や廃止を否定しています。追加住宅に対する5%の上乗せ税は維持される見込みです。

入居者が住んでいる物件でも、大家はマンション税を払いますか?

はい。高額物件カウンシルタックス追加課税は、居住者ではなく所有者に課され、2028年4月から、イングランドの£200万以上の物件が対象です。

予算の前に賃貸物件を売るべきですか?

他の理由で、すでに売却に意味があった場合に限ります。税の噂は、売却の根拠として不十分です。売却する場合は、契約の交換日を予算の日付と照らし合わせて、アドバイザーに確認してください。

重要なポイント

• 2026年秋の予算案は2026年10月28日で、同じ日にOBRの新しい予測が発表されます。
• すでに確定しているのは、2026年4月からの配当税の引き上げ、2027年4月からの22%、42%、47%の不動産所得税、2028年4月からの£200万以上のカウンシルタックス追加課税です。
• 可能性はあるが未確認なのは、キャピタルゲイン税の見直し、マンション税の閾値の引き下げ、カウンシルタックスの改革です。
• 今回の予算での印紙税の変更は、否定されています。
• 各シナリオを実際の数字でモデル化し、売却や再編の前に助言を受けてください。

本記事は一般的な情報であり、税務または財務に関する助言ではありません。予算の措置は発表されるまで分からず、重要な詳細は公開された文書に記載されています。予想される変更に基づいて決断する前に、資格を持つ税務アドバイザーに相談してください。