Осінній бюджет 2026: що він означає для орендодавців та інвесторів у нерухомість

У нашому гіді перед бюджетом ми відокремили підтверджене від чуток. Це продовження. Воно спирається на виступ щодо бюджету, підсумок бюджету від Казначейства та розрахунки вартості політик Казначейства. Для орендодавців найкорисніший саме документ із розрахунками. У ньому перелічено кожен захід, що має змінити надходження більш ніж на £10 млн на рік, тож зміна гербового збору чи податку на приріст капіталу, якої там немає, не відбулася.

Що бюджет змінив для орендодавців

Додаткове підвищення податку на дохід від нерухомості, збір за реєстрацію та зміна правил розподілу прибутку компаній — пункти, до яких орендодавці найменше готові. Решта або збігається з уже оголошеним, або підтверджує, що чутки про зміни не справдилися.

Податок на дохід від нерухомості: цифра для моделювання

Перше підвищення ставок податку на дохід від нерухомості на 2 пункти, до 22%, 42% і 47%, було оголошене ще до цього бюджету і вже закріплене у Finance Act 2026. Цей бюджет додає друге підвищення на 2 пункти з тієї ж дати, 6 квітня 2027 року: ставки стають 24%, 44% і 49% в Англії, Уельсі та Північній Ірландії, як зазначено в документі бюджету і його додатку зі ставками та пільгами. Ставки на дохід від заощаджень теж зростають на 2 пункти. Нові ставки ще мають бути ухвалені у Finance Bill 2026-27, тож доти за законом для 2027-28 діють 22%, 42% і 47%. Саме цей захід коштує орендодавцям найдорожче. За розрахунками вартості політик Казначейства, він дасть £35 млн у 2027-28 і £575 млн у 2028-29, і там припускають, що лише обмежена кількість орендодавців переведе бізнес у компанії, щоб його уникнути.

Заголовок — 4 пункти на кожен фунт доходу від нерухомості порівняно з сьогоднішнім днем, але Section 24 пом'якшує цей ефект. Пільга на фінансові витрати — це податковий кредит за базовою ставкою для доходу від нерухомості, тож за правилами Finance Act 2026 вона зростає слідом за цією ставкою, а не залишається на 20%. Ось платник вищої ставки з орендою £24 000, поточними витратами £4 000 і відсотками за іпотекою £8 000:

За планом бюджету додатковий податок становить £480 на рік, а не £800, які дають 4 пункти від £20 000, бо кредит повертає £320. Це за умови, що пільга на фінансові витрати й далі слідує за базовою ставкою для доходу від нерухомості, як за правилами Finance Act 2026. Орендодавець базової ставки з прибутком від оренди £10 000 без іпотеки сплачує £2 000 у 2026-27, £2 200 за ставки 22% і £2 400 за запланованої ставки 24%. У прикладі припущено, що весь прибуток потрапляє у смугу вищої ставки та немає збитків чи інших обмежень. Ваша цифра залежить від інших доходів і розміру відсотків за іпотекою. Перш ніж робити висновки, прорахуйте її у калькуляторі податку Section 24 і калькуляторі податку на доходи.

Гербовий збір і податок на приріст капіталу: невизначеність минула

Якщо ви відкладали купівлю чи продаж до бюджету, ця причина зникла. Ставки гербового збору не змінилися, тож калькулятор гербового збору дає сьогодні ту саму відповідь, що й учора. Наш гід про гербовий збір для buy-to-let описує чинні діапазони. Податок на приріст капіталу від житлової нерухомості залишається 18% і 24%, а гід про податок на приріст капіталу пояснює, як обчислюється приріст.

Єдина зміна податку на приріст капіталу — Business Asset Disposal Relief, довічний ліміт якої знижується до £500 000 з 6 квітня 2027 року. Пільга розрахована на власників торгових бізнесів, тож більшість орендодавців buy-to-let на неї не мають права. Приріст понад новий ліміт оподатковується за звичайними 18% або 24%.

Нові витрати та правила, до яких варто підготуватися

• Реєстрація орендованої нерухомості. За словами Казначейства, щорічний збір £65 за об'єкт починається 15 грудня 2026 року, а в сферу дії потрапляє приблизно 4,9 млн приватних орендованих об'єктів. Портфель із п'яти об'єктів платитиме £325 на рік. У розрахунку закладено поетапне запровадження, тож перевірте, коли відкриється ваше вікно реєстрації. Ширші реформи описує наш гід про Renters' Rights Act.
• Making Tax Digital. Орендодавці, які долучаються з квітня 2027 року, отримують річне послаблення штрафів за прострочені квартальні звіти. Термін подання річної декларації залишається, а квартальні звіти треба подати до остаточної декларації. Див. Making Tax Digital для орендодавців.
• Розподіл прибутку компаній. З квітня 2028 року уряд оподатковуватиме більшу частину вартості, яку акціонери виводять із компанії, як дивіденди, а не як приріст капіталу. Перевірте остаточне законодавство, перш ніж планувати ліквідацію компанії за старими припущеннями, і зверніться до консультанта. Наш огляд тренду buy-to-let через компанії показує ширшу картину.
• Зарубіжна нерухомість. Автоматичний обмін інформацією про нерухомість починається у січні 2029 року, а перші дані передадуть у січні 2030 року. Платникам податків у Британії із зарубіжною орендною нерухомістю варто задекларувати її вже зараз. Див. порівняння податку на оренду для нерезидентів.
• Податок на особняки. Якщо ви володієте орендованою нерухомістю вартістю £2 млн або більше в Англії, схему відстрочення та звільнення тепер підтверджено. Див. гід про податок на особняки для орендодавців.

Відсоткові ставки та економіка

Разом із бюджетом вийшов новий прогноз Управління бюджетної відповідальності, і він менш втішний, ніж березневий:

• Bank Rate: прогноз передбачає в середньому 4,0% у 2026-27 (у березні було 3,4%) і трохи більше 4¼% до середини 2027 року.
• Інфляція: у середньому 3,3% у 2026-27 (було 2,1%), пік близько 3¾% на початку 2027 року, потім повернення до 2% у 2028 році.
• Зростання: близько 1¼% у 2026 році та близько 1% у 2027 році.
• Дохідність 10-річних гілтів: у середньому 5,0% у 2026-27 (було 4,6%).

Це прогнози, побудовані на ринкових очікуваннях, а не рішення Банку Англії. Практичний висновок: ціноутворення фіксованих іпотек слідує за ринковими ставками, що ми пояснюємо в матеріалі чому іпотечні ставки зростають, поки Bank Rate незмінна. Перевіряйте кожну угоду зі ставкою на 1-2 пункти вищою за сьогоднішню в калькуляторі доступності BTL. Бюджет також підвищує банківську надбавку до податку на прибуток з 3% до 6% на 15 місяців з січня 2027 року. У документах не сказано, чи перекладуть кредитори цю витрату на позичальників.

Покупці, будівельники та комерційні орендодавці

• Покупці першого житла. Схема пайових позик Your First Home стартує у квітні 2027 року і має допомогти приблизно 70 000 покупців. Штраф за зняття коштів із Lifetime ISA знижується з 25% до 20% для покупців першого житла, що купують об'єкт вище цінового ліміту £450 000, з 29 жовтня 2026 року, а First Time Buyer ISA замінить Lifetime ISA для нових вкладників з квітня 2029 року. Більше підтримки для покупців може допомогти цінам перепродажу на початковому рівні. Чи підніме це ціни — це прогноз, а не факт.
• Ремонт і забудова. Менші забудови на браунфілдах звільнено від Biodiversity Net Gain, а ще £1,5 млрд спрямовано на соціальне та доступне житло. Для проєктів BRRR і ремонту бюджет напряму нічого не змінює.
• Комерційна нерухомість. Пороги Small Business Rate Relief зростають, ставки для роздрібної торгівлі, готельно-ресторанного бізнесу та дозвілля заморожено в реальному вимірі на два роки, а вейп-магазини та зали ігрових автоматів втрачають пільги з квітня 2027 року. Перевірте вплив на платоспроможність будь-якого комерційного орендаря.
• Рахунки орендарів. Зниження ПДВ на електроенергію діє до 1 липня 2027 року, а домогосподарства у категоріях муніципального податку A-D отримають енергетичну виплату £100. Це найважливіше, якщо ви включаєте комунальні послуги в оренду, як у багатьох HMO та короткострокових орендах.

Що робити зараз

1. Перерахуйте портфель за ставками 24%, 44% і 49%. Враховуйте кредит на фінансові витрати за базовою ставкою для доходу від нерухомості, а не лише заголовне підвищення, і порівняйте результат зі ставками 22%, 42% і 47%, які зараз діють за законом.
2. Порівняйте структури володіння на реальних цифрах. Калькулятор «компанія чи особисте володіння» показує компроміс. Перехід у компанію може спричинити гербовий збір і податок на приріст капіталу, а правила 2028 року додають невизначеності, тож спершу зверніться до консультанта.
3. Заплануйте збір £65 за реєстрацію для кожного орендованого об'єкта в Англії.
4. Готуйтеся до Making Tax Digital. Послаблення стосується лише прострочених квартальних звітів, тож налагодьте облік уже зараз.
5. Перевіряйте кредитне навантаження стрес-тестом на 1-2 пункти вище поточної ставки, особливо якщо фіксована ставка закінчується протягом наступних 18 місяців.
6. Перестаньте чекати бюджет. Якщо купівля чи продаж і так мали сенс, податковий фон тепер відомий.

Поширені запитання

Чи змінився гербовий збір в осінньому бюджеті 2026 року?

Ні. У документах бюджету немає жодного заходу щодо гербового збору, а вища ставка 5% для додаткових об'єктів житла зберігається.

Чи зріс податок на приріст капіталу для орендодавців?

Не для житлової нерухомості. Ставки 18% і 24% не змінено. Єдина зміна податку на приріст капіталу — нижчий ліміт Business Asset Disposal Relief, який стосується власників торгових бізнесів, а не більшості орендодавців.

Чи поріг «податку на особняки» тепер £1,5 млн?

Ні. High Value Council Tax Surcharge, як і раніше, застосовується до англійських будинків вартістю від £2 млн з квітня 2028 року. Бюджет підтвердив схему відстрочення, знижки та звільнення.

Коли орендодавці сплачуватимуть більший податок на дохід від нерухомості?

З 6 квітня 2027 року, тож перший податковий рік, якого це стосується, — 2027-28. Бюджет планує для орендодавців-фізосіб в Англії, Уельсі та Північній Ірландії ставки 24%, 44% і 49%, а пільга на фінансові витрати слідує за базовою ставкою для доходу від нерухомості. Доки Finance Bill 2026-27 не ухвалено, за законом для 2027-28 діють ставки 22%, 42% і 47%.

Чи потрібно реєструвати мою орендовану нерухомість?

За словами Казначейства, приватні орендовані об'єкти в Англії потрібно буде реєструвати зі щорічним збором £65 за об'єкт з 15 грудня 2026 року. Дізнайтеся з державних інструкцій, коли відкриється ваше вікно реєстрації.

Чи варто через бюджет переводити нерухомість у компанію?

Не автоматично. Казначейство очікує лише обмеженого переходу в компанії. Передача нерухомості в компанію може спричинити гербовий збір і податок на приріст капіталу, а прибуток компанії обкладається податком на дивіденди та новими правилами розподілу 2028 року. Змоделюйте обидва шляхи й зверніться до консультанта.

Ключові висновки

• Ставки гербового збору та податку на приріст капіталу від житла не змінилися в осінньому бюджеті 2026 року.
• Бюджет планує ставки податку на дохід від нерухомості 24%, 44% і 49% з 6 квітня 2027 року — ще на 2 пункти більше за вже закріплені 22%, 42% і 47%, за умови ухвалення Finance Bill 2026-27. Оскільки пільга на фінансові витрати слідує за базовою ставкою для доходу від нерухомості, платник вищої ставки в нашому прикладі сплачуватиме на £480 більше, ніж у 2026-27, а не на £800.
• Нове для орендодавців: щорічний збір £65 за орендований об'єкт в Англії з 15 грудня 2026 року та нові правила розподілу прибутку компаній з квітня 2028 року.
• OBR очікує вищу Bank Rate та інфляцію, ніж у березні, тож перевіряйте кредити стрес-тестом на 1-2 пункти вище сьогоднішньої ставки.
• Поріг «податку на особняки» залишається £2 млн.

Ця стаття є загальною інформацією, а не податковою чи фінансовою порадою. Вона спирається на виступ щодо бюджету, підсумок бюджету від Казначейства та розрахунки вартості політик, опубліковані 28 жовтня 2026 року, а деталі можуть змінитися під час підготовки законодавства. Оновлено 30 жовтня 2026 року з урахуванням додаткового підвищення податку на дохід від нерухомості, оголошеного в бюджеті. Перш ніж ухвалювати рішення, зверніться до кваліфікованого податкового консультанта.