Renters' Rights Act 2025: повний посібник для орендодавців та орендарів у Великій Британії
Section 21 скасовано, договори оренди стали періодичними, а підвищення орендної плати тепер проходить через офіційний процес — розбираємо, що насправді змінив Renters' Rights Act.
Коротка відповідь: Renters' Rights Act 2025 отримав королівську згоду 27 жовтня 2025 року, а його основні положення набули чинності 1 травня 2026 року. Section 21 ("виселення без причини") скасовано, кожен договір оренди тепер є безстроковим періодичним договором без фіксованого терміну, орендну плату можна підвищувати не частіше одного разу на рік через офіційне повідомлення за Section 13, власник не може вимагати більше одного місяця орендної плати наперед, а орендарі мають статутне право попросити дозвіл тримати домашню тварину. Другий етап реформи — реєстр приватного орендного сектору та омбудсмен для орендодавців — очікується з кінця 2026 року, а новий стандарт Decent Homes Standard для приватної оренди — з 2035 року.
Що таке Renters' Rights Act 2025?
Renters' Rights Act 2025 — найбільша реформа приватної оренди в Англії за понад 30 років. Закон замінює систему assured shorthold tenancy (AST), яка діяла в приватному орендному секторі з 1988 року, єдиним типом безстрокового періодичного договору оренди — і скасовує право орендодавця виселити орендаря без пояснення причини.
Закон отримав королівську згоду 27 жовтня 2025 року. Він набуває чинності поетапно, а не одразу повністю. Перший і найбільший етап — скасування Section 21, періодичні договори, підвищення орендної плати, підстави для виселення, обмеження орендної плати наперед, право на тварину та заборона дискримінації — набув чинності 1 травня 2026 року. Другий етап, що вводить реєстр приватного орендного сектору (PRS database) та омбудсмена, очікується з кінця 2026 року, а членство стане обов'язковим у 2028 році. Стандарт Decent Homes Standard для приватного орендного сектору настане ще пізніше.
Основні зміни коротко
| Зміна | Що це означає |
|---|---|
| Section 21 скасовано | Орендодавець більше не може виселити без зазначеної законної підстави |
| Фіксовані терміни оренди скасовано | Усі договори — нові та наявні — стали періодичними з 1 травня 2026 року |
| Підвищення орендної плати — не частіше разу на рік | Лише через офіційне повідомлення за Section 13, з попередженням за 2 місяці |
| Обмеження орендної плати наперед | Максимум один місяць орендної плати наперед |
| Заборона "торгів" за оренду | Нерухомість має здаватись за оголошену ціну, не вище |
| Право попросити дозвіл на тварину | Орендодавець не може безпідставно відмовити; 28 днів на відповідь |
| Заборона "без допомоги" / "без дітей" | Орендодавці та агенти не можуть відмовляти на цій підставі |
| Реєстр PRS та омбудсмен | Наступний етап, очікується з кінця 2026 року |
Кінець Section 21
Section 21 Housing Act 1988 дозволяв орендодавцю припинити договір оренди без жодної причини, за умови правильно поданого повідомлення. Це найбільш критикована частина приватного орендного сектору впродовж років, і з 1 травня 2026 року її більше не існує.
Повідомлення за Section 21 можна було подати дійсним ще до 30 квітня 2026 року за старими правилами — але навіть дійсне повідомлення мало обмежений термін дії після цього. Орендодавці, які його подали, мали розпочати судовий процес не пізніше, ніж через шість місяців з дати повідомлення, або до 31 липня 2026 року — залежно від того, що настане раніше, — інакше право на виселення без причини втрачалось повністю.
Тепер кожне виселення має спиратись на підставу за Section 8: конкретну, підтверджену доказами причину — заборгованість з орендної плати, антисоціальну поведінку, намір орендодавця продати нерухомість або намір орендодавця чи близького родича туди заселитись.
Фіксованих термінів оренди більше немає
Більше немає AST на 6 чи 12 місяців. Кожен приватний договір оренди — новий чи вже наявний — став безстроковим періодичним договором 1 травня 2026 року, з щомісячним циклом і без вбудованої дати завершення.
Орендар може з'їхати в будь-який момент, повідомивши за 2 місяці письмово, не чекаючи закінчення фіксованого терміну. Орендодавець втрачає впевненість у гарантованому мінімальному терміні, але отримує договір, який ніколи автоматично не потрапляє у незручну юридичну "сіру зону".
Підвищення орендної плати: новий процес за Section 13
Пункти про перегляд орендної плати, прописані в договорі, більше не діють. Єдиний спосіб підвищити орендну плату протягом дії договору — офіційне повідомлення за Section 13 (за новою встановленою формою Form 4A), яке можна подавати не частіше одного разу на 12 місяців, з попередженням щонайменше за 2 місяці до набуття чинності нової ставки.
Якщо орендар вважає запропоновану орендну плату вищою за ринкову, він може оскаржити її безкоштовно у First-tier Tribunal (Property Chamber). За новими правилами трибунал не може встановити орендну плату вищою за ту, яку фактично запропонував орендодавець, а будь-яка скоригована ставка набуває чинності лише з дати рішення трибуналу, без заднього числа. Це усуває стару перешкоду, коли орендар ризикував отримати вищу орендну плату заднім числом просто за те, що звернувся до трибуналу.
Підстави для виселення: що змінилось
Зі скасуванням Section 21 усе навантаження лягає на підстави за Section 8 — і кілька з них переписані або посилені разом із реформою.
| Підстава | Причина | Термін повідомлення | Обмеження |
|---|---|---|---|
| Ground 1 | Орендодавець або близький родич заселяється | 4 місяці | Не можна використати в перші 12 місяців договору |
| Ground 1A | Орендодавець має намір продати | 4 місяці | Не можна використати в перші 12 місяців договору |
| Ground 8 | Заборгованість з орендної плати | 4 тижні | Поріг підвищено до 3 місяців заборгованості (13 тижнів при тижневій/двотижневій оплаті) |
| Підстава для студентських HMO | Повторне здавання наприкінці навчального року | 4 місяці | Дата звільнення має припадати на червень-вересень |
Поріг заборгованості має практичне значення: за старими правилами орендодавець міг вимагати обов'язкове виселення, якщо орендар відставав на два місяці (чи вісім тижнів). Renters' Rights Act підвищує цей поріг до трьох місяців, або 13 тижнів для тижневої й двотижневої оренди — суттєвий запас на користь орендаря, перш ніж обов'язкова підстава взагалі стане доступною.
Орендна плата наперед і "торги" за оренду
Дві практики, які відсікали орендарів без британського поручителя, гарної кредитної історії чи просто достатньо глибокої кишені, тепер обмежені. Орендодавці й агенти більше не можуть вимагати більше одного місяця орендної плати наперед — це закриває практику вимагати шість чи дванадцять місяців наперед. А нерухомість має здаватись за оголошену ціну — орендодавці й агенти більше не можуть запрошувати чи приймати пропозиції вище оголошеної орендної плати, що раніше перетворювало деякі здавання в неформальні "торги".
Право попросити дозвіл на тварину
З 1 травня 2026 року орендарі мають статутне право попросити в орендодавця дозвіл тримати домашню тварину, і орендодавець не може безпідставно відмовити. У орендодавця є 28 днів на відповідь. Це не змушує орендодавця погоджуватись на будь-який запит — обґрунтоване заперечення (наприклад, невелика квартира без виходу на вулицю та великий пес) досі має силу — але загальна заборона "без тварин" без розгляду конкретного запиту вже не діє.
Більше немає "без допомоги" чи "без дітей"
Відмовляти заявнику лише тому, що він отримує соціальну допомогу чи має дітей, тепер незаконно. Це стосується давньої практики, коли формулювання на кшталт "без допомоги" в оголошеннях відсіювало орендарів ще до того, як їх оцінили за платоспроможністю чи рекомендаціями.
Що ще попереду
Не все в законі набуло чинності 1 травня 2026 року. Реєстр приватного орендного сектору — єдиний реєстр, до якого орендодавцям доведеться приєднатись — та нова схема омбудсмена для орендодавців, яка дасть орендарям шлях до обов'язкового позасудового вирішення скарг, очікуються з кінця 2026 року, а членство в реєстрі стане обов'язковим для орендодавців у 2028 році.
Далі — новий Decent Homes Standard має застосовуватись до приватного орендного житла з 2035 року, поряд із мінімальною вимогою енергоефективності EPC C, запланованою на 2030 рік. Awaab's Law — статутні терміни для орендодавця на усунення вологи, цвілі та інших серйозних небезпек, що вже діють у соціальному житлі, — очікувано поширять і на приватний орендний сектор, хоча уряд ще не підтвердив точні категорії небезпек чи дату початку для приватних орендодавців.
Що це означає для орендодавців
Практичний зсув — від опори лише на термін повідомлення до документування справжньої, підтвердженої доказами підстави для виселення — і правильного оформлення документів з першого разу, оскільки дефектне повідомлення за Section 8 вже не можна тихо замінити резервним варіантом через Section 21. Перегляд орендної плати тепер має йти за графіком Section 13, а не за пунктом, захованим у договорі оренди, а будь-який запит на тварину потребує документованої, обґрунтованої відповіді протягом 28 днів замість загальної відмови. Ніщо з цього не робить здавання нерухомості непрацездатним — це наближає процес до того, як завжди працювала комерційна оренда, з більшою опорою на докази й процедуру, а не на дату завершення фіксованого терміну.
Що це означає для орендарів
Періодичний договір з першого дня означає, що ви ніколи не прив'язані до фіксованого терміну, з якого не можете вийти, а щоб з'їхати, достатньо повідомити за 2 місяці. Підвищення орендної плати має пройти через офіційний, оскаржуваний процес, а не з'явитись як вимога "погоджуйся або з'їжджай". А рядок "без тварин", "без допомоги" чи "без дітей" в оголошенні більше не є законною причиною для відмови.
Як ми до цього підходимо
Ми самі керуємо кожною нерухомістю, яку здаємо в оренду, — від ремонту до орендних відносин, — тож перехід до періодичних договорів і доказових підстав для виселення змінює наші документи, а не наш підхід. Ми й раніше не планували виселяти хорошого орендаря без справжньої причини, тож усунення варіанту, яким міг би скористатись хтось інший, мало що змінює для нас. Якщо ви зважуєте, чи тримати нерухомість у Великій Британії самостійно за новим режимом, чи інвестувати разом із командою, яка вже займається комплаєнсом, фінансуванням та орендарями щодня, наша сторінка для інвесторів пояснює, як працює таке партнерство.
Часті запитання
Коли Renters' Rights Act фактично набув чинності?
Королівську згоду отримано 27 жовтня 2025 року. Основні положення — скасування Section 21, періодичні договори та новий процес підвищення орендної плати — набули чинності 1 травня 2026 року.
Чи може орендодавець досі виселити мене без причини?
Ні. Виселення без причини за Section 21 скасовано. Будь-яка вимога про виселення тепер має спиратись на конкретну підставу за Section 8, підтверджену доказами.
Чи маю я досі договір на фіксований термін?
Ні. Кожен AST — новий чи вже наявний — перейшов у безстроковий періодичний договір 1 травня 2026 року. У договорі більше немає вбудованої дати завершення.
Як часто можуть підвищувати мою орендну плату?
Не частіше одного разу на 12 місяців, через офіційне повідомлення за Section 13 з попередженням щонайменше за 2 місяці. Пункти про перегляд орендної плати, прописані в договорі, більше не діють.
Чи можу я оскаржити підвищення орендної плати?
Так, безкоштовно, у First-tier Tribunal (Property Chamber). Трибунал не може встановити орендну плату вищою за ту, яку запропонував ваш орендодавець, а будь-яка зміна набуває чинності лише з дати його рішення, без заднього числа.
Скільки часу орендодавець має повідомити, щоб продати нерухомість чи заселитись сам?
Чотири місяці, і лише після того, як договір діяв щонайменше 12 місяців. Орендодавці не можуть використати ці підстави, щоб припинити договір у перший рік.
Чи може орендодавець відмовити мені в утриманні тварини?
Він не може відмовити безпідставно, і має 28 днів на відповідь на запит. Конкретне, обґрунтоване заперечення досі може застосовуватись — загальна політика "без тварин" вже ні.
Чи вже працює реєстр PRS або омбудсмен для орендодавців?
Наразі ще ні. Обидва очікуються з кінця 2026 року, у рамках другого етапу, окремого від змін, що набули чинності 1 травня 2026 року.
Головні висновки
- Section 21 скасовано — кожне виселення тепер потребує доказової підстави за Section 8.
- Фіксовані AST скасовано; усі договори оренди тепер безстрокові й періодичні.
- Підвищення орендної плати обмежено одним разом на рік через офіційне повідомлення за Section 13, яке можна безкоштовно оскаржити у трибуналі.
- Ground 1 і 1A (заселення чи продаж) потребують повідомлення за 4 місяці й не можуть використовуватись у перший рік договору.
- Орендна плата наперед обмежена одним місяцем, а торги вище оголошеної ставки заборонені.
- Орендарі мають статутне право попросити дозвіл на тварину, а відмови "без допомоги" чи "без дітей" незаконні.
- Реєстр PRS, омбудсмен та Decent Homes Standard — це зміни наступного етапу, які ще не набули чинності.