Максимальна сума позики
£180,564
Річна оренда: £14,400
За вашою фактичною ставкою
Лише ілюстративно. Реальні рішення про кредитування також враховують особистий дохід, кредитну історію, розмір портфеля та тип нерухомості, а точні стрес-ставки/вимоги ICR різняться залежно від кредитора та продукту. Не є фінансовою порадою — підтвердьте платоспроможність з іпотечним брокером перед тим, як робити пропозицію на нерухомість.
Що робить цей калькулятор
Більшість калькуляторів buy-to-let починають з ціни нерухомості та показують дохідність. Цей інструмент розраховує у зворотному напрямку те, що насправді використовують кредитори — починаючи з оренди, яку може забезпечити нерухомість, він знаходить максимальну іпотеку, яку дозволить стрес-тест кредитора.
Введіть оренду, стрес-ставку кредитора (умовна ставка вища за ту, яку ви фактично платитимете, використовується для перевірки, що позика витримає підвищення ставок) та потрібний коефіцієнт покриття відсотків (ICR) — калькулятор дасть вам максимальну позику, максимальну вартість нерухомості за вашим цільовим LTV та депозит, який потрібно знайти.
Як працює розрахунок
Кредитори вимагають, щоб орендний дохід покривав відсотки за іпотекою з запасом — коефіцієнт покриття відсотків (ICR). Максимальна допустима річна вартість іпотеки = річна оренда ÷ (ICR ÷ 100). За ICR 145% та річною орендою £14 400 вартість іпотеки може становити максимум £9 931 на рік.
Ця максимальна річна вартість потім ділиться на стрес-ставку — не на вашу реальну відсоткову ставку — щоб знайти максимальну позику: максимальна позика = максимальна річна вартість іпотеки ÷ (стрес-ставка ÷ 100). Стрес-ставка навмисно вища за більшість реальних ставок BTL, щоб позика витримала підвищення ставок.
Максимальна вартість нерухомості = максимальна позика ÷ (LTV ÷ 100) — ділення на ваш цільовий leverage показує найдорожчу нерухомість, яку ви могли б купити за такого рівня депозиту, все ще проходячи стрес-тест. Розділ «фактична ставка» нижче показує реальний щомісячний грошовий потік за ставкою, яку вам справді нарахують, зазвичай нижчою за стрес-ставку.
Приклад розрахунку
Нерухомість, яку очікується здати за £1200/місяць, перевірена кредитором за стрес-ставкою 5,5% з вимогою ICR 145%, за LTV 75%.
- Річна оренда: £1200 × 12 = £14 400
- Максимальна річна вартість іпотеки: £14 400 ÷ 1,45 = £9 931
- Максимальна позика: £9 931 ÷ 5,5% = £180 564
- Максимальна вартість нерухомості за LTV 75%: £180 564 ÷ 75% = £240 752
- Необхідний депозит: £240 752 − £180 564 = £60 188
Незважаючи на те, що оренда підтримує значно більшу позику за реальною ставкою, стрес-тест 5,5% обмежує запозичення до £180 564 — нагадування, що кредитори розраховують позики buy-to-let на найгірший сценарій, а не на угоду, яку вам справді пропонують.
Часті запитання
Чому стрес-ставка вища за ставку, яку я фактично платитиму?
Регулятори вимагають від кредиторів перевіряти платоспроможність buy-to-let за ставкою значно вищою за типові ринкові — часто 5,5% або ставка продукту + 2%, залежно від того, що вище — саме для того, щоб позика лишалася обслуговуваною, якщо ставки суттєво зростуть після завершення угоди. Це захищає і кредитора, і вас від несподіваного шоку ставок.
Чому індивідуальні орендодавці стикаються з ICR 145%, а компанії лише з 125%?
Оскільки Section 24 обмежує індивідуальних орендодавців 20% податковою знижкою на іпотечні відсотки замість повного вирахування, платники підвищеної та додаткової ставки залишають собі менше орендного доходу після оподаткування — кредитори компенсують це, вимагаючи більшого покриття орендою (145%), щоб бути впевненими, що іпотека обслуговується. Товариства з обмеженою відповідальністю вираховують відсотки повністю, тож кредитори погоджуються на нижчу вимогу 125%. Дивіться наш Калькулятор податку Section 24 для повного порівняння особисто/ТОВ.
Чи завжди більший депозит збільшує суму, яку я можу позичити?
Не для цього конкретного розрахунку — нижчий LTV (більший депозит) збільшує максимальну вартість нерухомості, яку ви можете купити за заданої максимальної позики, але не змінює саму максимальну позику, яка повністю визначається орендою, стрес-ставкою та ICR. Більший депозит купує дорожчу нерухомість, а не більшу іпотеку.
Що робити, якщо бажана ціна покупки вища за максимум тут?
Оренда має бути вищою, вимога ICR — нижчою (інший кредитор чи продукт), або вам потрібен більший депозит, щоб купити ту саму нерухомість за меншу позику. Збільшення депозиту зазвичай є найшвидшим важелем, оскільки безпосередньо зменшує суму, яку потрібно позичити під ту саму оренду.
Чи замінює це консультацію з іпотечним брокером?
Ні — це дає вам реалістичну стелю для роботи перед тим, як ви почнете переглядати нерухомість чи звертатися до кредиторів, але фактичні пропозиції залежать від вашого доходу, кредитного профілю, наявного портфеля та критеріїв конкретного кредитора. Використовуйте це для швидкої перевірки угоди, а потім підтвердьте реальну цифру з брокером.