На яку дохідність оренди орієнтуватися при купівлі buy-to-let у Великій Британії?
6-8% валової дохідності — робочий орієнтир більшості досвідчених орендодавців, але локація сильно змінює відповідь. Як ми думаємо про дохідність у власних угодах.
Коротка відповідь: Більшість досвідчених британських орендодавців орієнтуються на валову дохідність 6-8%, хоча те, що вважається "хорошим", сильно залежить від локації — менше 4% типово для престижних районів Лондона, тоді як 8-10%+ досяжні в частинах Північного Заходу та Північного Сходу. Чиста дохідність, після витрат, зазвичай на 2-4 відсоткові пункти нижча за валову.
Що таке "хороша" валова дохідність у 2026 році?
Єдиної правильної цифри немає, але як робочий орієнтир: нижче 4% зазвичай орієнтовано на приріст капіталу (ви приймаєте слабший грошовий потік заради очікуваного зростання вартості), 5-7% — розумний баланс доходу та зростання, а понад 8% зазвичай означає, що ви або в районі з нижчою вартістю нерухомості, або берете на себе більш інтенсивне управління (HMO, короткострокова оренда), або і те, і інше.
Валова дохідність проти чистої: чому різниця важлива
Валова дохідність — це просто річна орендна плата, поділена на ціну покупки — вона ігнорує витрати на іпотеку, обслуговування, страховку, сервісні збори, комісію агентства та періоди простою. Дві нерухомості, що рекламуються з однаковою "дохідністю 7%", можуть мати дуже різний реальний грошовий потік після врахування витрат, тому ми завжди прораховуємо чисту дохідність та дохідність на вкладені кошти, а не лише заголовну валову цифру, перш ніж оцінювати угоду.
Як локація змінює відповідь?
Дохідність та приріст капіталу зазвичай обернено пов'язані між регіонами Великої Британії: Лондон і Південний Схід історично демонстрували сильніший приріст капіталу, але слабшу дохідність, тоді як Північний Захід, Північний Схід та частини Мідлендсу пропонують вищу дохідність при нижчих цінах покупки. Жоден варіант об'єктивно не "кращий" — все залежить від того, чи потрібен вам дохід зараз, чи ви будуєте довгостроковий вихід.
На яку дохідність орієнтуємось ми у власних угодах
Оскільки наша модель базується на BRRR — відремонтувати, рефінансувати, а потім тримати заради орендного доходу — ми оцінюємо кожну покупку за мінімальною чистою дохідністю та стрес-тестом коефіцієнта покриття відсотків (ICR), щоб угода все ще працювала, якщо ставки за іпотекою зміняться не на нашу користь. Угоду, яка працює лише за сьогоднішніми ставками, ми не будемо укладати.
Прорахуйте власні цифри
Наш калькулятор дохідності оренди розраховує валову дохідність, чисту дохідність після реалістичних поточних витрат, дохідність на вкладені кошти та стрес-тест ICR в одному місці, щоб ви могли порівнювати угоди на однаковій основі, а не лише за заголовною цифрою, яку називає агент.