Чиста дохідність
0.68%
Валова дохідність: 8.49% · Валова місячна оренда: £2,475
Річні витрати
Порівняння HMO та одиничної оренди
Лише ілюстративно. Вимоги ліцензування (обов'язкова ліцензія HMO для 5+ мешканців з 2+ домогосподарств, плюс додаткові/вибіркові схеми ліцензування, які багато районів запроваджують для менших HMO) та збори різняться залежно від місцевої влади — перевірте у вашому районі, перш ніж приймати цифру за замовчуванням. Вартість іпотеки передбачає лише відсотки. Не є фінансовою порадою.
Що робить цей калькулятор
Цей інструмент розраховує реальну валову та чисту дохідність будинку для спільного проживання (HMO) — однієї нерухомості, здаваної кімната за кімнатою непов'язаним орендарям — враховуючи витрати, унікальні для цієї стратегії: збори за ліцензування HMO, комунальні послуги, оплачені за орендарів, та комісії управління, які зазвичай вищі, ніж за стандартної одиничної оренди.
Введіть кількість кімнат для здачі, оренду за кімнату та очікувану заповнюваність, щоб отримати валову оренду, потім додайте ліцензування, комунальні послуги, управління, обслуговування, страхування та витрати на іпотеку для чистої дохідності та дохідності на капітал. Розділ порівняння внизу показує премію дохідності порівняно зі здачею тієї ж нерухомості одному домогосподарству.
Як працює розрахунок
Валова місячна оренда = кількість кімнат × оренда за кімнату × рівень заповнюваності. Заповнюваність враховує періоди простою між орендарями — HMO на 5 кімнат із заповнюваністю 90% фактично здає в середньому 4,5 кімнати протягом року.
Чиста дохідність віднімає всі річні витрати з валової річної оренди: комунальні послуги (якщо включені), збір за ліцензію HMO, комісію управління (% від валової оренди — HMO зазвичай 10–15%, вище за типові 8–12% для одиничної оренди, оскільки більше орендарів означає більше поточного управління), обслуговування, страхування та відсотки за іпотекою.
Премія дохідності HMO порівнює валову дохідність з еквівалентною орендою тієї ж нерухомості одному домогосподарству — цифра, яка виправдовує додаткову складність ліцензування, управління та змінюваності кількох орендарів замість одного.
Приклад розрахунку
HMO на 5 кімнат, куплений за £350 000, зданий по £550 за кімнату із заповнюваністю 90%, з комунальними послугами за £400/місяць.
- Валова місячна оренда: 5 × £550 × 90% = £2 475 (£29 700/рік)
- Комунальні послуги (включені): £400 × 12 = £4 800
- Ліцензія HMO: £1 000
- Управління (12%): £3 564
- Обслуговування + страхування: £2 200
- Іпотека (LTV 75%, 6,0% лише відсотки): £262 500 × 6,0% = £15 750
- Загальні річні витрати: £27 314
Валова дохідність становить 8,49%, але чиста дохідність після всіх специфічних для HMO витрат — лише 0,68% — порівняно з валовою дохідністю 5,14%, якби ту саму нерухомість здавали одному домогосподарству за £1 500/місяць, премія дохідності +3,35 відсоткового пункту за ведення HMO, до врахування додаткового навантаження на управління.
Часті запитання
Чи потрібна мені ліцензія для ведення HMO?
В Англії обов'язкова ліцензія HMO потрібна для будь-якої нерухомості, зданої 5 і більше орендарям з 2 і більше домогосподарств, що спільно користуються приміщеннями, незалежно від розміру. Багато районів також запроваджують додаткові чи вибіркові схеми ліцензування, що охоплюють менші HMO (від 3 орендарів) на своїй території — завжди перевіряйте в місцевій владі, оскільки ведення неліцензованого HMO, що потребує ліцензії, тягне значні штрафи.
Чому чиста дохідність HMO часто набагато нижча за валову?
HMO має більше статей витрат, ніж одинична оренда: збори за ліцензування, комунальні послуги часто оплачує власник, вищі комісії управління (більше орендарів означає більшу змінюваність, більше адміністрування заїзду/виїзду, більше поточних запитів) та зазвичай вище страхування. Це швидко накопичується і може перетворити на вигляд сильну валову дохідність на тонку чисту дохідність, саме тому цей калькулятор розділяє їх.
Чи завжди правильний підхід — оренда з комунальними послугами для HMO?
Не завжди, але це норма для оренди лише кімнат в HMO, оскільки справедливо розділити комунальні рахунки між непов'язаними орендарями, що ділять один лічильник, непрактично. Деякі власники передають комунальні послуги як фіксовану місячну плату замість включення в базову оренду — у будь-якому разі, закладайте це як реальну витрату, а не дохід.
Чи можу я отримати стандартну іпотеку buy-to-let для HMO?
Ні — більшість основних кредиторів buy-to-let повністю виключають HMO. Зазвичай вам знадобиться спеціалізований іпотечний продукт для HMO чи напівкомерційний, який зазвичай обмежує LTV нижче (75–80% типово, іноді менше для великих HMO) та коштує дорожче за стандартні ставки BTL, тому діапазон ставки іпотеки в цьому калькуляторі вищий, ніж у Калькуляторі дохідності оренди для одиничної оренди.
Чи варта вища дохідність додаткового управління?
Залежить від вашої здатності керувати — або платити комусь за управління — нерухомістю з вищою змінюваністю та більшою кількістю рухомих частин, ніж одна оренда. Показана тут премія дохідності — це винагорода за цю складність; якщо ви не готові впоратися (або закласти бюджет) з частішою змінюваністю, поновленням ліцензій та управлінням орендарями, одинична оренда за нижчої дохідності все ще може бути кращим вибором з урахуванням ризику.