Чому іпотечні ставки зростають, хоча базову ставку збережено? (вересень 2026)

Це здається суперечливим. У заголовках пишуть «ставки збережено», а іпотечна пропозиція, яку вам назвали минулого місяця, подорожчала, і кредитори вже вдруге за кілька тижнів переглядають фіксовані ставки. Для орендодавців ефект ще сильніший, бо доступність buy-to-let перевіряється за стресовою ставкою, вищою за фактичну. Цей гід пояснює, чому іпотечні ставки можуть зростати, коли облікова ставка стоїть на місці, що цьому сприяє у вересні 2026 року і що можуть зробити позичальники та орендодавці.

Що вирішив Банк Англії у вересні 2026 року?

На засіданні, що завершилося 16 вересня 2026 року (рішення оголошено 17 вересня), Комітет з монетарної політики 6 голосами проти 3 зберіг облікову ставку на рівні 3,75%. Облікову ставку (Bank Rate) більшість людей називає базовою ставкою. Троє членів комітету голосували за підвищення до 4%. Це шосте поспіль збереження ставки, але важлива деталь — розкол голосів: третина комітету вже хотіла підвищення.

Причина — інфляція. Інфляція CPI у серпні 2026 року зросла до 3,1% з 2,9% у липні, передусім через пальне. Банк очікує, що інфляція сягне близько 3¾% в останньому кварталі 2026 року і трохи перевищить 4% на початку 2027 року через енергетичний шок, пов'язаний із конфліктом на Близькому Сході. Ціни на нафту Brent і оптовий газ у Британії зросли відповідно на 36% і 78% порівняно з періодом перед липневим прогнозом Банку.

Чому іпотечні ставки зростають, якщо облікову ставку збережено?

Бо фіксовані іпотечні ставки не встановлюються від сьогоднішньої облікової ставки. Коли кредитор пропонує дворічну чи п'ятирічну фіксацію, він фінансує це зобов'язання на оптовому ринку, зазвичай через своп-ставки. Своп-ставка — це фіксована ставка, яку ринок готовий платити протягом певного періоду в обмін на плаваючу, тож вона відображає, якою інвестори очікують середню облікову ставку за цей період.

Якщо ринки очікують підвищення облікової ставки, своп-ставки зростають уже зараз, а разом із ними й витрати кредитора на фіксовану іпотеку. У вересневому протоколі Банк зазначив, що крива короткострокових ставок у Британії висхідна й ще піднялася, досягаючи піку близько 4,9% наприкінці 2027 року. Іншими словами, ринки вже закладають підвищення ставок, хоча Банк його ще не зробив.

Кредитори переглядають ставки пакетами, а не щодня, тож фіксовані іпотечні ставки зазвичай йдуть за своп-ставками із затримкою в кілька тижнів. Коли своп-ставки різко зростають, кілька кредиторів переглядають ставки одночасно, саме це позичальники й побачили у вересні 2026 року.

Трекерні іпотеки працюють інакше. Вони рухаються разом з обліковою ставкою, тож поки не зросли, але зростуть, якщо Банк підвищить ставку.

Що зростання іпотечних ставок означає для орендодавців

Позичальники buy-to-let відчувають вищі іпотечні ставки двічі: у щомісячному платежі та в сумі, яку можуть позичити. Кредитори дотримуються стандартів андеррайтингу buy-to-let Банку Англії, які перевіряють доступність за стресовою ставкою: для фіксацій коротших за п'ять років — щонайменше вища з двох: 5,5% або ставка продукту плюс 2 відсоткові пункти. П'ятирічні фіксації кредитори можуть перевіряти за фактичною ставкою.

Через це правило вибір продукту стає важливішим, коли ставки зростають. Візьмімо іпотеку buy-to-let на £200 000 лише зі сплатою відсотків і кредитора, який вимагає, щоб оренда покривала 125% стресових відсотків:

За цими ілюстративними цифрами п'ятирічна фіксація потребує приблизно на £400 на місяць менше оренди для проходження того самого тесту, а це може вирішити, чи отримаєте ви повну суму. Для платників вищої ставки податку коефіцієнт покриття зазвичай 145%, що ще збільшує різницю. Перевірте свої цифри в нашому калькуляторі доступності buy-to-let і прочитайте наш гід про іпотеку buy-to-let, щоб знати всі правила.

Зростання іпотечних ставок також стискає грошовий потік наявних портфелів, коли закінчуються фіксовані угоди, і впливає на стратегії зі збільшенням вартості. Рефінансування BRRR, яке працювало за 4,5%, може не пройти за 5,8%, тож перевіряйте рефінансування стрес-тестом ще до купівлі. Наш гід про кредиторів для BRRR пояснює, хто з кредиторів на яких умовах рефінансує.

Що робити позичальникам зараз?

• Якщо ваша фіксація закінчується приблизно протягом шести місяців, зафіксуйте ставку зараз. Більшість іпотечних пропозицій діють близько шести місяців, і багато кредиторів дозволяють перейти на дешевший продукт, якщо ставки знизяться до завершення угоди. Це майже нічого не коштує й захищає від подальшого зростання.
• Порівнюйте дворічну й п'ятирічну фіксації за загальною вартістю, а не лише за ставкою. Комісії за оформлення можуть переважити невелику різницю в ставці. Наш калькулятор окупності рефінансування показує, коли перехід себе окуповує.
• Добре подумайте, перш ніж обирати трекер. Трекер дешевший лише тоді, коли облікова ставка не змінюється чи знижується. Зараз ринки очікують протилежного.
• Перевірте стрес-тестом орендний грошовий потік. Перерахуйте цифри кожного об'єкта з іпотечною ставкою на 1–2 пункти вищою в нашому калькуляторі іпотечних платежів і калькуляторі орендної дохідності.
• Працюйте з брокером. Ціни на buy-to-let швидко змінюються й сильно різняться залежно від LTV і комісій. Брокер з доступом до всього ринку бачить перегляд ставок раніше, ніж він з'являється на сайтах порівняння.

Чи продовжать іпотечні ставки зростати?

Напевно не знає ніхто. Наступне рішення щодо облікової ставки — 5 листопада 2026 року, і ринкові ціни вказують на підвищення протягом наступного року. Але очікування ринку можуть швидко змінитися. Якщо енергетичний шок згасне чи економіка сповільниться, своп-ставки можуть знизитися, і фіксовані іпотечні ставки підуть за ними вниз протягом кількох тижнів навіть без зміни облікової ставки. Практичний підхід — зафіксувати потрібне зараз і зберегти можливість перейти на інший продукт.

Часті запитання

Чому моя іпотечна пропозиція подорожчала, коли ставки збережено?

Фіксовані іпотечні ставки йдуть за своп-ставками, які відображають очікуваний рух облікової ставки. Ринки очікують підвищення, тож своп-ставки й фіксовані іпотечні ставки зросли, хоча облікова ставка лишилася на рівні 3,75%.

Яка базова ставка Банку Англії у вересні 2026 року?

3,75%, збережена 17 вересня 2026 року 6 голосами проти 3, при цьому троє членів голосували за підвищення до 4%.

Коли наступне рішення Банку Англії щодо ставки?

5 листопада 2026 року.

Що краще для buy-to-let: дворічна чи п'ятирічна фіксація?

Залежить від ваших планів і витрат, але п'ятирічну фіксацію можуть перевіряти за фактичною, а не стресовою ставкою, тож вона часто дозволяє позичити більше під ту саму оренду. Порівнюйте загальну вартість, включно з комісіями, за період, протягом якого плануєте тримати кредит.

Чи зростають трекери, якщо облікову ставку збережено?

Ні. Трекерні ставки рухаються разом з обліковою ставкою, тож зростають лише тоді, коли Банк її підвищує. Саме фіксовані іпотечні ставки рухаються наперед до рішення.

Ключові висновки

• Облікову ставку 17 вересня 2026 року збережено на рівні 3,75%, але троє з дев'яти членів комітету голосували за підвищення.
• Фіксовані іпотечні ставки йдуть за своп-ставками, які закладають очікуване підвищення, тож вони зросли, поки облікова ставка стояла на місці.
• Середня дворічна фіксація зросла до 5,73%, а п'ятирічна — до 5,78% до середини вересня.
• Для орендодавців п'ятирічна фіксація часто дозволяє позичити більше, бо її можуть перевіряти за фактичною ставкою.
• Якщо ваша фіксація скоро закінчується, зафіксувати ставку зараз вигідно, а більшість пропозицій дозволяють перейти на дешевший продукт, якщо ставки знизяться.

Ця стаття має загальний інформаційний характер і не є іпотечною чи фінансовою консультацією. Ставки змінюються щодня, а наведені цифри — середні на зазначені дати. Перш ніж обрати продукт, проконсультуйтеся з кваліфікованим іпотечним брокером.