Іпотека buy-to-let простими словами: депозит, стрес-тести та скільки можна позичити

Іпотека buy-to-let — це фінансування, яке більшість орендодавців використовують для побудови орендного портфеля, і працює воно доволі інакше, ніж житлова іпотека на власне житло. Кредитор оцінює оренду, яку дає нерухомість, не менше, ніж ваш особистий дохід, депозит більший, а доступність визначається стрес-тестом, встановленим регулятором. Цей гід пояснює, як працює іпотека buy-to-let, скільки ви можете позичити, та які правила підводять орендодавців-початківців.

Чим іпотека buy-to-let відрізняється від житлової

При житловій іпотеці кредитор запитує, чи покриє ваш дохід платежі. При іпотеці buy-to-let головне питання — чи покриє їх оренда, тож орендний дохід нерухомості робить більшу частину роботи в оцінці доступності. Звідси три практичні відмінності: депозит більший, відсоткова ставка й комісії зазвичай вищі, а більшість іпотек buy-to-let оформлені на основі interest-only. Interest-only означає, що ви щомісяця платите лише відсотки, а повертаєте капітал повністю, коли продаєте чи рефінансуєте, — це покращує щомісячний грошовий потік, але покладається на те, що нерухомість збереже вартість.

Який депозит вам потрібен

Більшість кредиторів вимагають мінімальний депозит 25%, що дає максимальне співвідношення позики до вартості 75%, хоча кілька продуктів сягають 80% чи навіть 85% за вищими ставками. Більший депозит відкриває кращі відсоткові ставки й полегшує проходження стрес-тесту доступності, бо менша позика потребує менше оренди для покриття. На практиці багато інвесторів беруть 25% як робоче припущення і тримають трохи більше про запас на гербовий збір, юридичні витрати та резерв на ремонт.

Скільки ви можете позичити: стрес-тест

Саме цю частину орендодавці-початківці недооцінюють. За стандартами андеррайтингу для buy-to-let Управління пруденційного регулювання Банку Англії кредитори перевіряють доступність двома способами. Вони застосовують коефіцієнт покриття відсотків, вимагаючи, щоб оренда перевищувала іпотечний платіж на встановлену маржу, і перевіряють це за стресовою відсотковою ставкою, а не за фактичною ставкою платежу.

• Коефіцієнт покриття відсотків: оренда зазвичай має становити 125%-145% від іпотечного платежу. Кредитори зазвичай застосовують близько 125% для платників базової ставки і 145% для платників вищої ставки, зважаючи на додатковий податок на орендний прибуток.
• Стресова відсоткова ставка: доступність перевіряють за ставкою щонайменше вищою з двох: 5,5% або на 2 відсоткові пункти вище ставки продукту, тож розрахунки мають працювати навіть якщо ставки зростуть.

Наслідок у тому, що обсяг позики обмежений орендою, а не лише депозитом. Нерухомість потребує достатньо оренди, щоб пройти коефіцієнт покриття відсотків за стресовою ставкою, перш ніж позику схвалять. Наш калькулятор доступності buy-to-let виконує саме цей тест, тож ви можете побачити максимальну позику, яку підтримує певна оренда, ще до того, як зробите пропозицію.

Ставки, комісії та типи продуктів

Відсоткові ставки buy-to-let зазвичай вищі за житлові, а комісії за оформлення часто більші, іноді стягуються як відсоток від позики, а не фіксована сума. Висока комісія може «купити» нижчу заявлену ставку, тож порівнюйте загальну вартість за фіксований період, а не саму ставку. Норма — угоди з фіксованою ставкою на два чи п'ять років; п'ятирічна фіксація також може полегшити стрес-тест, бо деякі кредитори стресують п'ятирічні фіксації менш суворо, ніж коротші угоди.

Портфельні орендодавці та компанії

Якщо ви тримаєте чотири чи більше іпотечних об'єктів buy-to-let, ви є «портфельним орендодавцем» за правилами регулятора, і кредитори застосовують додаткову перевірку до всього вашого портфеля, а не лише до нерухомості, яку купуєте. Багато орендодавців тепер купують через компанію з обмеженою відповідальністю замість власного імені, бо відсотки за корпоративною іпотекою залишаються повністю відніманими, тоді як особисті орендодавці отримують лише 20% податковий кредит за Section 24. Компроміс між цими двома варіантами — це справжній розрахунок, а не правило великого пальця, і ми розглядаємо його в калькуляторі податку Section 24.

Регульований проти нерегульованого buy-to-let

Більшість кредитування buy-to-let є діловою операцією й не регулюється Управлінням з фінансового регулювання (FCA). Виняток — «споживчий buy-to-let», загалом коли ви не мали наміру ставати орендодавцем, як-от успадкування нерухомості чи здавання колишнього житла, — він регулюється FCA й має додаткові споживчі захисти. Загальну ситуацію простими словами пояснює гід buy-to-let від MoneyHelper. Якщо ви не впевнені, до якої категорії належите, іпотечний брокер підтвердить це перед подачею заявки.

Часті запитання

Чи можу я отримати іпотеку buy-to-let як покупець першого житла?

Це можливо, але складніше. Багато кредиторів вимагають, щоб ви вже володіли власним житлом, а ті, що приймають покупців першого житла, просять більший депозит і вищий дохід. Брокер може визначити кредиторів, які вас розглянуть.

Іпотека buy-to-let interest-only чи з погашенням?

Більшість — interest-only, що тримає щомісячні платежі низькими, а капітал непогашеним, доки ви не продасте чи не рефінансуєте. Іпотеки buy-to-let з погашенням існують і закривають позику за строк, але вища щомісячна вартість робить орендний грошовий потік тіснішим.

Скільки оренди мені потрібно, щоб отримати іпотеку?

Достатньо, щоб пройти коефіцієнт покриття відсотків за стресовою ставкою. Як орієнтир, оренда зазвичай має становити 125%-145% від іпотечного платежу, розрахованого за ставкою щонайменше 5,5%, тож потрібна вища цільова оренда, ніж підказує фактичний щомісячний платіж.

Чи плачу я додатковий гербовий збір на buy-to-let?

Так. Buy-to-let чи друга нерухомість підлягає вищій ставці гербового збору (Stamp Duty Land Tax) зверху до стандартних ставок. Це суттєва початкова витрата, розглянута в нашому окремому гіді про гербовий збір для buy-to-let.

Купувати через компанію чи на власне ім'я?

Залежить від вашої податкової ситуації та планів. Компанії зберігають повне віднімання відсотків за іпотекою, але додають корпоративний податок і вартість виведення прибутку, тоді як особисте володіння простіше, але обмежене Section 24. Змоделюйте обидва варіанти перед рішенням.

Ключові висновки

• Іпотека buy-to-let оцінюється переважно за орендою, а не за зарплатою, і зазвичай потребує депозиту щонайменше 25%.
• Обсяг позики обмежений коефіцієнтом покриття відсотків 125%-145%, перевіреним за стресовою ставкою щонайменше вищою з двох: 5,5% або на 2 пункти вище ставки продукту.
• Більшість іпотек buy-to-let є interest-only, що покращує грошовий потік, але залишає весь кредит до погашення пізніше.
• Володіння чотирма чи більше іпотечними об'єктами робить вас портфельним орендодавцем із суворішим андеррайтингом усього портфеля.
• Більшість кредитування buy-to-let нерегульована; споживчий buy-to-let, як-от успадковане чи колишнє житло, регулюється FCA.

Ця стаття — загальна інформація, а не фінансова консультація. Критерії кредитування buy-to-let різняться залежно від кредитора і змінюються з часом, а ваша податкова ситуація залежить від обставин. Проконсультуйтеся з кваліфікованим іпотечним брокером і, щодо податків, з бухгалтером перед тим, як брати на себе зобов'язання щодо купівлі.