Податок на приріст капіталу на нерухомість у Британії: 60-денне декларування, ставки та пільги
Продаж орендної чи другої нерухомості в Британії означає декларування та сплату податку на приріст капіталу протягом 60 днів після завершення угоди. Ось ставки 2026/27, як розрахувати приріст і які пільги зменшують суму.
Коротка відповідь: Коли ви продаєте британську житлову нерухомість, яка не є вашим основним житлом, ви маєте задекларувати та сплатити податок на приріст капіталу протягом 60 днів після завершення угоди через онлайн-рахунок HMRC «Capital Gains Tax on UK property». У податковому році 2026/27 податок на приріст капіталу для житлової нерухомості стягується за ставкою 18% на приріст у межах залишку базового діапазону та 24% понад нього, після вирахування £3,000 річної неоподатковуваної суми та дозволених витрат. Пропустите 60-денний строк — і HMRC нарахує відсотки й штрафи, навіть якщо ви пізніше задекларуєте продаж у річній декларації Self Assessment.
Податок на приріст капіталу — це податок на прибуток від продажу активу, вартість якого зросла, і для орендодавців та інвесторів у нерухомість це найбільший рахунок, з яким більшість зіткнеться на виході з угоди. Правила для британської житлової нерухомості суворіші, ніж для акцій чи інших активів: короткий строк декларування, окремий онлайн-рахунок і вищі ставки. Цей гід пояснює, який податок на приріст капіталу ви винні при продажу орендної чи другої нерухомості в Британії, як працює 60-денний строк декларування та які пільги законно зменшують суму.
Коли застосовується податок на приріст капіталу
Податок на приріст капіталу для житлової нерухомості застосовується, коли ви відчужуєте об'єкт, який зріс у ціні й не повністю покритий пільгою Private Residence Relief. «Відчуження» зазвичай означає продаж, але охоплює також дарування нерухомості, передачу її комусь, окрім подружжя чи цивільного партнера, або отримання страхової виплати за знищений об'єкт. Основні ситуації, коли виникає рахунок:
- Продаж нерухомості buy-to-let чи іншої орендної нерухомості.
- Продаж другого житла чи будинку для відпочинку.
- Продаж успадкованої нерухомості, в якій ви не проживали як в основному житлі.
- Продаж житла, яке було вашою основною резиденцією лише частину часу володіння.
Ваше власне основне житло зазвичай звільнене від податку через Private Residence Relief, тож більшість людей не платять податок на приріст капіталу при продажу будинку, в якому живуть. Компанії взагалі не платять податок на приріст капіталу: компанія з обмеженою відповідальністю, що продає нерухомість, натомість платить корпоративний податок на приріст, і саме тому рішення «особисто чи через компанію» настільки важливе, для чого ми створили калькулятор «компанія проти особистого володіння».
Ставки податку на приріст капіталу для нерухомості на 2026/27
Податок на приріст капіталу для житлової нерухомості стягується за двома ставками, і яка з них застосовується — залежить від вашого іншого оподатковуваного доходу в тому ж податковому році. Після вирахування річної неоподатковуваної суми ви додаєте оподатковуваний приріст до свого доходу:
| Ваша ситуація | Ставка податку на приріст капіталу для житлової нерухомості (2026/27) |
|---|---|
| Приріст у межах невикористаного базового діапазону | 18% |
| Приріст понад базовий діапазон (вища та додаткова ставка) | 24% |
Вища ставка 24% була знижена з 28% 6 квітня 2024 року, тож кожен, хто звіряється зі старішими джерелами, має перевірити дату. Річна неоподатковувана сума на 2026/27 становить £3,000: перші £3,000 сукупного приросту за податковий рік не оподатковуються. Актуальні цифри можна підтвердити на сторінці ставок податку на приріст капіталу GOV.UK. Оскільки оподатковуваний приріст додається зверху до доходу, орендодавець, який за зарплатою є платником базової ставки, все одно може платити 24% на більшу частину великого приросту від нерухомості, щойно цей приріст підніме сукупний дохід вище порогу вищої ставки.
Як розрахувати приріст
Приріст — це не просто ціна продажу мінус ціна купівлі. Ви починаєте з виручки від продажу, тоді віднімаєте початкову ціну купівлі, витрати на купівлю й продаж та вартість капітальних поліпшень. Що можна відняти:
- Гербовий збір (Stamp Duty Land Tax), сплачений при купівлі нерухомості.
- Гонорари юристів та за оформлення при купівлі й продажу.
- Комісію агентства нерухомості при продажу.
- Капітальні поліпшення, як-от прибудова, нова кухня там, де її не було, чи переобладнання горища. Поточний ремонт та обслуговування не враховуються, бо вони вже віднімаються від орендного доходу.
Відніміть £3,000 річної неоподатковуваної суми від результату — і те, що залишиться, є оподатковуваним приростом. Щоб побачити цифри для конкретного продажу, прорахуйте їх у нашому калькуляторі податку на приріст капіталу ще до того, як визначите дату завершення угоди.
60-денний строк декларування
Саме тут багато орендодавців потрапляють у пастку. Для британської житлової нерухомості, проданої 27 жовтня 2021 року чи пізніше, ви маєте задекларувати відчуження та сплатити орієнтовний податок на приріст капіталу протягом 60 днів після дати завершення угоди, через сервіс HMRC Report and pay Capital Gains Tax on UK property. Строк відлічується від завершення, а не від обміну контрактами й не від кінця податкового року.
Два моменти збивають людей з пантелику. По-перше, 60-денна декларація окрема від Self Assessment: якщо ви зазвичай подаєте податкову декларацію, ви все одно декларуєте приріст від нерухомості протягом 60 днів і ще раз у річній декларації, а раніший платіж зараховується. По-друге, резидент Британії без податку до сплати, бо приріст покритий пільгами чи річною неоподатковуваною сумою, зазвичай не мусить подавати 60-денну декларацію, але нерезидент має декларувати кожне відчуження британської землі незалежно від того, чи є податок. Пропустите строк — і HMRC нарахує відсотки з 61-го дня плюс фіксовані та, згодом, відсоткові штрафи.
Пільги, що зменшують суму
Дві пільги найважливіші для власників нерухомості. Private Residence Relief звільняє період, коли нерухомість справді була вашим єдиним чи основним житлом, плюс останні дев'ять місяців володіння незалежно від того, чи жили ви там наприкінці. Якщо ви жили в об'єкті, а пізніше здали його в оренду, розрахунок розподіляється між звільненим і оподатковуваним періодами, а деталі викладені в довідці HMRC щодо Private Residence Relief.
Lettings Relief тепер значно вужча, ніж колись. З 6 квітня 2020 року вона застосовується лише там, де ви ділили проживання в об'єкті з орендарем, тож класична схема «пожив, потім здав, потім продав» більше не підпадає. Передачі між подружжям та цивільними партнерами звільнені в момент передачі, що дозволяє парам використати обидві річні неоподатковувані суми та обидва базові діапазони при пізнішому продажу — законний крок планування, який варто зробити ще до виставлення нерухомості на продаж.
Часті запитання
Чи плачу я податок на приріст капіталу при продажу власного житла?
Зазвичай ні. Private Residence Relief звільняє нерухомість, яка була вашим єдиним чи основним житлом весь час володіння. Рахунок може виникнути, якщо ви здавали частину, використовували частину виключно для бізнесу, або ділянка перевищує пів гектара.
60-денний строк відлічується від обміну контрактами чи від завершення?
Від завершення. У вас є 60 днів від дати завершення, щоб задекларувати та сплатити податок на приріст капіталу для британської житлової нерухомості, незалежно від того, коли відбувся обмін контрактами.
Що станеться, якщо я пропущу 60-денний строк?
HMRC нараховує відсотки на несплачений податок на приріст капіталу з 61-го дня та виставляє штрафи за пізнє подання. Декларування того ж приросту пізніше в декларації Self Assessment не скасовує штраф за пропущену 60-денну декларацію.
Чи можу я зарахувати збитки від оренди проти приросту від нерухомості?
Ні. Збитки від оренди є збитками доходу й переносяться на майбутній орендний прибуток. Вони не можуть зменшити приріст капіталу. Лише капітальні збитки, як-от збиток від продажу іншої нерухомості чи активу, можна зарахувати проти приросту капіталу.
Чи платять компанії податок на приріст капіталу за нерухомість?
Ні. Компанія платить корпоративний податок на свій оподатковуваний приріст, а не податок на приріст капіталу, і для компаній немає річної неоподатковуваної суми. Чи тримати нерухомість особисто, чи через компанію — ширше рішення, яке розглядає наш калькулятор «компанія проти особистого володіння».
Ключові висновки
- Декларуйте та сплачуйте податок на приріст капіталу для британської житлової нерухомості протягом 60 днів після завершення угоди через онлайн-рахунок HMRC.
- На 2026/27 ставки для житлової нерухомості становлять 18% у межах базового діапазону та 24% понад нього, після £3,000 річної неоподатковуваної суми.
- Віднімайте ціну купівлі, витрати на купівлю й продаж та капітальні поліпшення, але не поточний ремонт, коли рахуєте приріст.
- Private Residence Relief покриває справжнє основне житло плюс останні дев'ять місяців; Lettings Relief тепер стосується лише спільного проживання.
- Передача частки подружжю перед продажем може використати обидві річні неоподатковувані суми та обидва базові діапазони.
Ця стаття — загальна інформація, а не податкова консультація. Податок на приріст капіталу залежить від ваших особистих обставин, і правила можуть змінюватися. Підтвердьте актуальний стан на GOV.UK і проконсультуйтеся з кваліфікованим бухгалтером чи податковим радником перед продажем нерухомості.