Податок на спадщину для орендодавців: пенсії з квітня 2027 року і чому орендна нерухомість рідко отримує Business Relief

Багато орендодавців планували спадщину, спираючись на два припущення: пенсія лежить поза спадком для цілей податку на спадщину, а орендний портфель як «бізнес» може отримати Business Relief. Перше припущення перестає діяти для смертей з 6 квітня 2027 року. Друге майже ніколи не справджувалося. У цьому гіді пояснюємо, як податок на спадщину працює для спадку орендодавця, що змінює пенсійна реформа, чому оренда зазвичай не підпадає під Business Relief і які питання варто обговорити з радником. Матеріал відображає правила станом на кінець жовтня 2026 року; бюджет 28 жовтня 2026 року може змінити окремі деталі.

Як податок на спадщину працює для спадку орендодавця

Згідно з оглядом HMRC про те, як працює податок на спадщину, стандартна ставка становить 40% і стягується лише з частини спадку понад неоподатковуваний поріг та інші доступні пільги. Враховується все ваше майно, зокрема власне житло та орендні об'єкти (за вирахуванням іпотек, забезпечених ними).

Невикористані неоподатковуваний і житловий пороги можуть перейти до подружжя чи цивільного партнера, що пережив померлого, тож подружня пара може залишити до £1 млн, перш ніж виникне податок на спадщину. Захід HMRC щодо порогів податку на спадщину з бюджету 2025 року зберігає обидва пороги та межу зменшення в £2 млн на нинішньому рівні до 5 квітня 2031 року. Ціни на нерухомість зростають, пороги заморожені — тож щороку більше спадків орендодавців стають оподатковуваними.

Чому buy-to-let не отримує житловий поріг

Житловий поріг орендодавці найчастіше розуміють неправильно. У роз'ясненні HMRC про те, чи має спадок право на житловий поріг, сказано, що померлий мав володіти нерухомістю і жити в ній у певний момент. Об'єкт, яким він володів, але ніколи в ньому не жив, як-от buy-to-let, не підходить. Житло також має перейти прямим нащадкам: дітям, онукам, пасинкам і падчеркам, усиновленим і прийомним дітям, а також їхнім чоловікам, дружинам чи цивільним партнерам. Племінники, племінниці, брати та сестри не враховуються.

Використати можна лише один об'єкт, тож виконавці заповіту обирають його самі. Колишнє власне житло, яке ви згодом почали здавати, теж може підійти, бо умова полягає в тому, що ви колись у ньому жили. Для великого портфеля важливішим часто є зменшення порогу: спадок вартістю від £2,35 млн повністю втрачає індивідуальний житловий поріг.

Пенсії та податок на спадщину з 6 квітня 2027 року

Досі більшість невикористаних пенсій із визначеними внесками (defined contribution) були поза спадком для цілей податку на спадщину. Поширений підхід орендодавців: жити з орендного доходу, а пенсію передати нащадкам недоторканою. Програмний документ уряду щодо податку на спадщину на невикористані пенсійні накопичення та виплати в разі смерті це змінює: з 6 квітня 2027 року більшість таких накопичень і виплат включаються до вартості спадку. Захід закріплено у Finance Act 2026. Якщо смерть настала до 6 квітня 2027 року, діють старі правила, навіть якщо пенсію виплатять пізніше.

Що входить, а що ні

• Входить: невикористані пенсійні рахунки з визначеними внесками, залишки в drawdown і більшість одноразових виплат у разі смерті.
• Не входить: виплати death in service із зареєстрованих пенсійних схем, а також пенсії утриманцям із схем із визначеною виплатою (defined benefit), що виплачуються чоловікові, дружині чи цивільному партнеру. Кошти, залишені подружжю, цивільному партнеру чи благодійній організації, зберігають звичайні звільнення.

Хто декларує і сплачує

Особисті представники (виконавці заповіту чи адміністратори спадщини) декларують і сплачують податок на спадщину з невикористаних пенсійних накопичень так само, як і з решти спадку. Якщо вони очікують, що податок буде нараховано, то можуть доручити адміністратору схеми притримати 50% оподатковуваних виплат на строк до 15 місяців від дати смерті. Бенефіціари також можуть попросити схему сплатити податок за свою частку безпосередньо до HMRC. Бюджет 28 жовтня 2026 року підтвердив старт із квітня 2027 року і додав ще один шлях: закон у Finance Bill 2026-27 дозволить майбутньому особистому представнику доручити адміністратору пенсійної схеми сплатити належний податок на спадщину безпосередньо до HMRC, якщо виконано певні умови.

Прибутковий податок при цьому нікуди не зникає. Якщо власник пенсії помер у віці 75 років і старше, бенефіціари зазвичай сплачують прибутковий податок за своєю граничною ставкою з того, що знімають, уже після утримання податку на спадщину.

Приклад розрахунку

Візьмімо орендодавця, який ніколи не був у шлюбі (тож перенесених порогів немає) і залишає все дітям. Йому належать житло вартістю £600 000, орендний портфель вартістю £900 000 після вирахування іпотек і невикористана пенсія.

У другій колонці пенсія виводить спадок за межу £2 млн, тож додатково втрачається £50 000 житлового порогу, а приріст податку перевищує 40% вартості пенсії. Це спрощена ілюстрація: вона не враховує прижиттєвих дарувань, інших пільг і прибуткового податку з подальших виплат.

Чому орендна нерухомість рідко отримує Business Relief

Business Relief (раніше Business Property Relief) зменшує вартість бізнесу чи бізнес-активів для цілей податку на спадщину. Здається, що вона природно підходить орендодавцю, який займається портфелем повний день. На практиці майже ніколи не підходить.

Норма закону

Стаття 105(3) Inheritance Tax Act 1984 встановлює, що бізнес або частки в компанії не є relevant business property, якщо бізнес повністю або переважно полягає в торгівлі цінними паперами, акціями, землею чи будівлями або у створенні чи утриманні інвестицій. Здавання нерухомості в оренду вважається утриманням інвестицій. На сторінці посібника HMRC про інвестиційний бізнес і здавання нерухомості в оренду описано двоетапну перевірку: чи є діяльність бізнесом взагалі, і якщо так, чи не виключена вона, бо повністю або переважно полягає в утриманні інвестицій. За цим правилом оцінюють комерційну оренду, мебльоване житло, оренду для відпочинку та караванні парки.

Багато праці відповіді не змінює. Пошук орендарів, збирання орендної плати та організація ремонтів — звичайна діяльність інвестора-орендодавця, скільки б годин вона не забирала. Виключення залежить від природи доходу (плата за користування нерухомістю), а не від зусиль, вкладених у нього.

Що показують справи щодо оренди для відпочинку

Оренду для відпочинку (holiday lets), де послуг більше, ніж за звичайної оренди, довго вважали найсильнішим аргументом. У посібнику HMRC щодо оренди для відпочинку та Business Relief сказано, що HMRC загалом не визнає права такої оренди на пільгу, хоча дуже високий рівень додаткових послуг може, залежно від обставин, зробити діяльність неінвестиційною.

Ключова справа — HMRC v Lockyer and another (personal representatives of Pawson, deceased) [2013] UKUT 50 (TCC), відома як справа Pawson, про одне бунгало для відпочинку на узбережжі Саффолка. Трибунал першого рівня надав пільгу, але Верхній трибунал скасував це рішення. Маркетинг, бронювання, збирання плати, ремонти та страхування визнали інвестиційною діяльністю, а прибирання, опалення та вітальний набір не змінили характеру бізнесу. Трибунал у справі Green [2015] UKFTT 334 (TC) застосував той самий підхід. Якщо навіть оренда для відпочинку з послугами зазвичай не проходить, у звичайного портфеля з договорами assured shorthold tenancy шансів дуже мало.

Зміни до 100% пільги у 2026 році

З 6 квітня 2026 року 100% Agricultural і Business Relief обмежено першими £2,5 млн сукупної кваліфікаційної власності на особу, а понад цю суму діє пільга 50%. Уряд 23 грудня 2025 року оголосив, що поріг пільг зросте до £2,5 млн замість спочатку запропонованого £1 млн. Невикористану частину можна передати подружжю чи цивільному партнеру, що пережив померлого, тож пара може передати до £5 млн кваліфікаційних активів. Для більшості орендодавців це нічого не змінює, бо орендний портфель від початку не є кваліфікаційною власністю. Зміна важлива, лише якщо у вас є ще й операційний бізнес, наприклад девелоперська компанія, що тримає нерухомість як товарний запас.

Питання для обговорення з радником

Жоден із цих пунктів не є рекомендацією для вашої ситуації. Це питання, які орендодавці порушують найчастіше.

• Прижиттєві дарування та правило 7 років. За правилами HMRC щодо дарувань більшість подарунків не входять до спадку, якщо ви проживете 7 років після дарування. Якщо смерть настане протягом 3 років, подарунок оподатковується за ставкою 40%. Від 3 до 7 років пільга taper relief знижує ставку на подарунки понад неоподатковуваний поріг до 32%, 24%, 16% і зрештою 8%. Дарування орендного об'єкта є відчуженням для податку на приріст капіталу, тож обидва податки треба розглядати разом: наш гід із податку на приріст капіталу для британської нерухомості і калькулятор податку на приріст капіталу показують, як рахується приріст. Якщо ви подарували об'єкт, але далі отримуєте з нього орендну плату, це подарунок із застереженням (gift with reservation), і він залишається у вашому спадку.
• Щорічні звільнення. Можна дарувати £3 000 на рік (з перенесенням одного невикористаного року), невеликі подарунки до £250 на особу, а також регулярні подарунки з надлишкового доходу, які не знижують ваш рівень життя. За стабільного орендного прибутку подарунки з доходу можуть бути корисними, якщо вести облік.
• Звільнення для подружжя. Активи, залишені чоловікові, дружині чи цивільному партнеру, звільнені від податку, а невикористані пороги переходять до них. Це відкладає податок на спадщину, а не скасовує його, тож основна робота з планування стосується другої смерті.
• Страхування життя, оформлене в траст. Довічний поліс, оформлений у траст, може покрити рахунок за податком на спадщину, і сама виплата не увійде до спадку. Внески залежать від віку та здоров'я.
• Структури через компанію та їхні межі. Компанія з обмеженою відповідальністю може допомогти з прибутковим податком і Section 24, про що ми писали в статті про бум buy-to-let через компанії. Business Relief вона не дає: частки в компанії, що інвестує в нерухомість, підпадають під те саме виключення статті 105(3) і залишаються у вашому спадку за своєю вартістю. Окремі класи акцій для зростання (growth shares) можуть передати майбутнє зростання наступному поколінню, але перенесення наявних об'єктів у компанію може спричинити податок на приріст капіталу та Stamp Duty Land Tax.
• Перегляньте пенсійний план. Якщо пенсія мала стати неоподатковуваною спадщиною, перегляньте порядок, у якому ви отримуєте дохід, своє розпорядження щодо бенефіціарів (expression of wishes) і те, як пенсія взаємодіє з межею £2 млн.

Огляд інших податків на орендний дохід шукайте в нашому податковому гіді для орендодавців у Британії.

Часті запитання

Чи сплачують орендодавці податок на спадщину з орендної нерухомості?

Так. Орендна нерухомість повністю входить до спадку за вирахуванням забезпеченої нею іпотеки, а податок на спадщину стягується за ставкою 40% понад доступні пороги.

Чи має buy-to-let право на житловий поріг?

Ні, якщо померлий ніколи в ньому не жив. Житловий поріг застосовується лише до нерухомості, якою померлий володів і в якій колись жив, і яка переходить прямим нащадкам. Колишнє власне житло, яке згодом здавали, теж може підійти.

Чи оподатковуватиметься моя пенсія податком на спадщину?

Для смертей з 6 квітня 2027 року більшість невикористаних пенсійних накопичень і виплат у разі смерті входитимуть до спадку. Податок декларують і сплачують особисті представники. Пенсії, залишені подружжю, цивільному партнеру чи благодійній організації, зберігають звичайні звільнення.

Чи може орендний портфель отримати Business Relief?

Дуже рідко. Бізнес, що повністю або переважно полягає у створенні чи утриманні інвестицій, виключено, а HMRC вважає оренду утриманням інвестицій. Справа Pawson показала, що навіть оренда для відпочинку з додатковими послугами зазвичай не проходить.

Чи допоможе передача нерухомості в компанію уникнути податку на спадщину?

Ні. Частки залишаються у вашому спадку, а частки в компанії, що інвестує в нерухомість, не мають права на Business Relief.

Головне

• Податок на спадщину становить 40% понад неоподатковуваний поріг £325 000, плюс до £175 000 для житла, що переходить прямим нащадкам. Обидва пороги заморожено до 5 квітня 2031 року.
• Buy-to-let, у якому померлий ніколи не жив, не дає права на житловий поріг, а спадки понад £2 млн поступово його втрачають.
• З 6 квітня 2027 року більшість невикористаних пенсійних накопичень і виплат у разі смерті входять до спадку, а податок декларують і сплачують особисті представники.
• Оренда нерухомості вважається утриманням інвестицій, тому рідко отримує Business Relief, навіть як оренда для відпочинку з послугами.
• Ліміт £2,5 млн для 100% Agricultural і Business Relief з квітня 2026 року можна передати подружжю, але чистому орендному портфелю він рідко допомагає.

Ця стаття містить загальну інформацію про податок на спадщину для орендодавців у Британії і не є податковою, юридичною чи фінансовою консультацією. Ставки, пороги та правила взято з роз'яснень HMRC і законодавства станом на 28 жовтня 2026 року, з урахуванням оголошеного того дня бюджету, і можуть змінитися під час розгляду Finance Bill 2026-27 у парламенті. Перш ніж ухвалювати рішення щодо власного спадку, зверніться до кваліфікованого податкового радника чи юриста.