Гід з податків для орендодавців у Великій Британії: податок на дохід, Section 24, CGT та Ltd компанія

Як насправді оподатковується орендний дохід

Орендний прибуток — дохід мінус дозволені витрати, такі як комісія агентства, страхування, ремонт та комунальні платежі — додається до вашого іншого доходу і оподатковується за вашою граничною ставкою: 20% у базовій категорії, 40% у підвищеній, 45% у додатковій. Окремої "ставки для орендодавців" не існує. Якщо оренда переводить ваш загальний дохід у вищу категорію, за вищою ставкою оподатковується лише частина понад поріг — за стандартними правилами HMRC, викладеними в гайді про сплату податку з орендного доходу. Порахуйте власні цифри, включно з тим, як іпотека та інші витрати впливають на підсумковий рахунок, за допомогою нашого калькулятора податку на дохід у Великій Британії.

Section 24: обмеження пільги з іпотечних відсотків

Це зміна, яка застає зненацька найбільше орендодавців, тому що працює не так, як більшість людей припускає. З квітня 2020 року іпотечні відсотки більше не віднімаються з орендного доходу до розрахунку податку. Натомість ви отримуєте фіксований податковий кредит 20% на ваші фінансові витрати, застосований вже після розрахунку податку. Для платника базової ставки це приблизно нейтрально — але для платника підвищеної ставки ні: ваш орендний прибуток розраховується і оподатковується так, ніби відсотки взагалі не сплачувались, а потім ви повертаєте лише 20% від них, а не 40% чи 45%. Саме ця невідповідність — причина, чому портфель із великим іпотечним навантаженням може підняти ефективну ставку податку орендодавця на орендний прибуток далеко за межі його реальної податкової категорії, іноді аж до збиткової території навіть коли нерухомість генерує позитивний грошовий потік до оподаткування. Механіка викладена в оригінальному програмному документі HMRC про обмеження пільги з фінансових витрат. Наш калькулятор податку Section 24 показує реальний вплив на ваші цифри за податковою категорією.

Податок на приріст капіталу при продажу

Якщо ви продаєте орендовану нерухомість дорожче, ніж за неї заплатили (за вирахуванням витрат на купівлю, продаж та будь-яких капітальних поліпшень — не поточного обслуговування), прибуток підлягає податку на приріст капіталу за ставкою 18% або 24% залежно від вашого загального доходу за рік, згідно з поточними ставками CGT на gov.uk. На відміну від податку на дохід, тут не чекають на січневий дедлайн self-assessment: прибуток від продажу британської житлової нерухомості потрібно задекларувати і сплатити податок протягом 60 днів після завершення угоди через окремий сервіс HMRC для CGT на нерухомість — див. за що саме сплачується CGT при продажу для повних правил щодо пільг і звільнень. Пропуск цього 60-денного вікна додає штрафи понад сам податок. Змоделюйте конкретний продаж, включно з вашою річною неоподатковуваною сумою та витратами на поліпшення, за допомогою нашого калькулятора податку на приріст капіталу.

Ltd компанія проти особистого володіння

Купівля через Ltd компанію повністю обходить Section 24 — компанія віднімає іпотечні відсотки як звичайну бізнес-витрату проти свого рахунку з корпоративного податку, наразі 19-25% залежно від прибутку, без обмеження у вигляді 20%-кредиту. Це головна перевага, і вона реальна. Чого вона не робить — не змушує податок зникнути: прибуток, що залишається в компанії, оподатковується за ставками корпоративного податку, а щоб отримати ці гроші особисто, потрібно вивести їх як зарплату чи дивіденди, які оподатковуються ще раз на особистому рівні. Для орендодавця, який хоче реінвестувати прибуток і нарощувати портфель, а не отримувати дохід одразу, відстрочка все ще може переважити обмежений Section 24 особистий маршрут — але для того, кому дохід потрібен зараз, два рівні оподаткування можуть з'їсти більшу частину цієї переваги. Це також рішення, яке приймається один раз, при купівлі: перенесення вже наявної нерухомості в компанію пізніше означає продаж їй за ринковою вартістю, що запускає і гербовий збір, і податок на приріст капіталу, так само як при продажу стороннній особі. Наш калькулятор Ltd компанія проти особистого володіння порівнює обидві структури, включно з податком на виведення дивідендів, тож порівняння — не лише номінальна ставка корпоративного податку.

Яке податкове питання важливіше і коли

Податок на дохід і Section 24 діють кожного року, поки ви володієте нерухомістю — це постійна вартість ведення бізнесу орендодавця. Податок на приріст капіталу — разова подія, яка настає лише при продажу, тож він не повинен визначати ваші щорічні рішення так само, як перші два. Питання Ltd компанії інше за своєю природою: це структурний вибір, який ви фактично робите один раз, при купівлі, бо скасувати його пізніше коштує гербового збору і CGT понад те, що ви намагались зекономити. На практиці це означає: перевіряйте цифри Section 24 і податку на дохід перед кожною купівлею, яку фінансуєте іпотекою, моделюйте питання Ltd компанії до обміну контрактами (не після), і ставтесь до CGT як до фактора у плануванні виходу з активу та річної неоподатковуваної суми, а не щомісячного питання.

Наш підхід

Ми прораховуємо кожну угоду через цифри податку на дохід і Section 24 перед тим, як вирішити, як її фінансувати, і порівняння Ltd компанії перед тим, як вирішити, як її утримувати — ті самі чотири калькулятори, на які ми посилались вище, це те, чим користуємось ми самі, а не спрощена версія. Якщо ви хочете, щоб таке моделювання зробили за вас у рамках ширшої угоди, разом з аналізом гербового збору та дохідності оренди, наша сторінка для інвесторів описує, як працює таке партнерство.

Поширені запитання

Чи плачу я податок з орендного доходу, якщо на нерухомості є іпотека?

Так. Відколи Section 24 набув повної чинності, іпотечні відсотки більше не віднімаються перед розрахунком орендного прибутку для податку на дохід — натомість ви отримуєте податковий кредит 20% на відсотки, застосований вже після розрахунку. Це може означати реальний податковий рахунок навіть у рік, коли грошовий потік з урахуванням іпотеки мінімальний.

Чи існує неоподатковувана пільга для орендного доходу?

Так, існує пільга £1,000 на дохід від нерухомості, але якщо ваші реальні витрати перевищують £1,000 (а зазвичай так і є, коли враховуєте комісію агентства, страхування та ремонт), зазвичай вигідніше заявити реальні витрати, оскільки застосувати обидва варіанти до одного доходу не можна.

Чим Section 24 відрізняється від звичайного обмеження витрат?

Більшість бізнес-витрат віднімаються до розрахунку податку. Фінансові витрати за Section 24 віднімаються після — ви отримуєте фіксований кредит 20% проти вашого податкового рахунку, замість того щоб відсотки зменшували ваш оподатковуваний прибуток. Для будь-кого, хто оподатковується вище базової ставки, це суттєво гірший результат, ніж пряме відрахування.

Чи плачу я податок на приріст капіталу, якщо продаю зі збитком?

Ні — збиток можна використати для компенсації інших приростів у тому самому податковому році або перенести на майбутні приросту, але сплачувати чи декларувати CGT із самого збитку не потрібно (збиток від британської житлової нерухомості все одно потребує декларування в тому самому 60-денному вікні, якщо у вас є обов'язок звітувати про інші прирости за той рік).

Чи уникає купівля через Ltd компанію податку на приріст капіталу при продажу?

Ні. Компанія сплачує корпоративний податок з приросту при продажу, а не особистий CGT — це інший податок, а не звільнення. А виведення коштів пізніше у вигляді дивідендів оподатковується ще раз.

Чи можу я перенести наявну особисто-власну нерухомість у Ltd компанію, щоб уникнути Section 24?

Тільки продавши її компанії за ринковою вартістю, що запускає і гербовий збір на нерухомість, і податок на приріст капіталу — так само, якби ви продавали сторонній особі. Для наявного портфеля цю початкову вартість зазвичай потрібно дуже ретельно зважити проти постійної економії на Section 24 — це рідко буває чистим виграшем.

Ключові висновки

• Орендний прибуток оподатковується за вашою граничною ставкою податку на дохід — 20%, 40% або 45% — окремої ставки для орендодавців не існує.
• Section 24 замінив відрахування іпотечних відсотків на податковий кредит 20%, що може підняти ефективну ставку платника підвищеної ставки на орендний прибуток далеко за межі його податкової категорії.
• Податок на приріст капіталу від продажу британської житлової нерухомості потрібно задекларувати і сплатити протягом 60 днів після завершення угоди, окремо від річного self-assessment.
• Ltd компанія уникає обмеження Section 24, але додає другий рівень оподаткування при виведенні прибутку у вигляді дивідендів — це чистий виграш для одних орендодавців, але не для всіх.
• Структурування через Ltd компанію — фактично одноразове рішення: перенесення наявного особистого портфеля запускає гербовий збір і CGT так само, якби продавали сторонній особі.
• Податок на дохід і Section 24 діють щороку, поки ви володієте активом; CGT застосовується один раз, при продажу; питання Ltd компанії варто вирішити до купівлі, а не після.

Цей матеріал має лише загальний інформаційний характер і не є податковою чи фінансовою консультацією. Податкові правила та ставки змінюються, а ваші особисті обставини впливають на те, який варіант підходить саме вам — проконсультуйтеся з кваліфікованим бухгалтером чи податковим консультантом, перш ніж приймати рішення на основі наведених вище цифр.