Ваша ставка податку на дохід (особисте володіння та дивіденди)
Різниця в податку
£1,249
Володіння через ТОВ коштує менше податку загалом, навіть після податку на дивіденди з виведеної суми.
Особисте володіння
Володіння через ТОВ
Лише ілюстративно. Не враховує гербовий збір та податок на приріст капіталу при переведенні наявної особисто утримуваної нерухомості в компанію, зазвичай вищі ставки іпотеки та нижчий LTV, які кредитори пропонують товариствам з обмеженою відповідальністю, а також податок, що виникає при ліквідації чи продажу компанії замість щорічного виведення дивідендів. Зменшення особистого неоподатковуваного мінімуму та інші джерела доходу разом з орендним прибутком не враховуються. Завжди отримайте професійну податкову консультацію перед вибором структури.
Що робить цей калькулятор
Цей інструмент порівнює реальний прибуток після оподаткування при новій покупці buy-to-let в особистому володінні та через товариство з обмеженою відповідальністю — за однакового орендного доходу, іпотечних відсотків та витрат для обох варіантів. На відміну від простого порівняння корпоративного податку з податком на дохід, він також оподатковує дивіденди, які ви виводите з компанії, оскільки саме цей податковий рахунок фактично настає, коли ви витрачаєте гроші.
Оберіть свою ставку податку на дохід, скільки прибутку компанії після оподаткування ви плануєте виводити як дивіденди щороку, та додаткові витрати на утримання структури ТОВ — калькулятор автоматично розрахує корпоративний податок, податок на дивіденди та еквівалентний особистий податок на дохід.
Як працює розрахунок
Особисто: податок на дохід нараховується на (орендний дохід − інші витрати) за вашою граничною ставкою, при цьому іпотечні відсотки дають лише 20% податкову знижку замість вирахування — правила Section 24, впроваджені поетапно з 2017 року.
ТОВ: корпоративний податок нараховується на (орендний дохід − інші витрати − іпотечні відсотки − витрати на утримання), оскільки відсотки є повністю вирахуваною бізнес-витратою. Все, що ви потім виводите як дивіденд, оподатковується знову за ставками податку на дивіденди (8,75% / 33,75% / 39,35%) після неоподатковуваного мінімуму £500 — прибуток, залишений у компанії, не оподатковується повторно, доки не буде виведений.
Різниця в податку порівнює ваш особистий податок на дохід із сумою корпоративного податку та податку на дивіденди з того, що ви фактично вивели. Залишення більшої частини прибутку в компанії (нижчий % виведення) відкладає податок на дивіденди, але не скасовує його — ці гроші все одно оподатковуються, коли вони врешті виходять із компанії.
Приклад розрахунку
Платник підвищеної ставки (40%) з річною орендою £15 000, іпотечними відсотками £6 000, іншими витратами £2 000, витратами на утримання ТОВ £700, виводить 100% прибутку як дивіденди.
- Орендний дохід: £15 000
- Інші витрати: £2 000 → прибуток до відсотків: £13 000
- Особисто: податок на дохід = £13 000 × 40% = £5 200, мінус 20% знижка на £6 000 відсотків (£1 200) = £4 000 до сплати
- Реальний грошовий прибуток: £15 000 − £2 000 − £6 000 = £7 000
- ТОВ: оподатковуваний прибуток = £7 000 − £700 витрат на утримання = £6 300 × 19% = £1 197 корпоративного податку
- Дивіденди: £6 300 − £1 197 = £5 103 виведено, мінус неоподатковуваний мінімум £500 × 33,75% = £1 553 податку на дивіденди
Особистий податок до сплати становить £4 000. Податок ТОВ разом складає £1 197 + £1 553 = £2 750 — все ще на £1 250 дешевше через компанію навіть з урахуванням податку на дивіденди, але далеко не така різниця, яку показало б порівняння лише за корпоративним податком.
Часті запитання
Навіщо враховувати податок на дивіденди при порівнянні з Section 24?
Сам по собі корпоративний податок применшує реальну вартість утримання нерухомості через ТОВ, оскільки прибуток компанії не є вашими грішми, доки ви його не виведете. Порівняння корпоративного податку з особистим податком на дохід робить ТОВ привабливішим, ніж воно є насправді, для будь-кого, хто планує вивести прибуток і витратити його — цей калькулятор додає податок на дивіденди назад, щоб порівняння відображало гроші, якими ви справді можете скористатися.
Чи завжди ТОВ дешевше з урахуванням податку на дивіденди?
Ні. За базовою ставкою виведення 100% прибутку як дивідендів часто робить особисте володіння дешевшим, коли додати корпоративний податок і податок на дивіденди разом, оскільки комбінована ставка може перевищити особисту ставку 20%. Перевага ТОВ зростає разом із вашою податковою ставкою та кредитним важелем (наскільки обмежене вирахування іпотечних відсотків особисто) — вона найсильніша для платників підвищеної та додаткової ставки з великими іпотеками.
Що станеться, якщо я не виводжу весь прибуток як дивіденди?
Податок на дивіденди сплачується лише з того, що ви фактично виводите. Прибуток, залишений у компанії, оподатковується один раз, за ставкою корпоративного податку, і може бути реінвестований у нові депозити або залишений у резерві — але він буде оподаткований знову (як дивіденд, або через податок на приріст капіталу, якщо ви продасте свої акції чи ліквідуєте компанію), коли врешті дійде до вас особисто, тож утримання прибутку відкладає податок, а не скасовує його.
Чи сплачую я внески соціального страхування (NI) на орендний дохід в обох випадках?
Ні — орендний дохід не підлягає внескам соціального страхування (National Insurance) ні для індивідуального орендодавця, ні для товариства з обмеженою відповідальністю, незалежно від структури прибутку. Це одна з небагатьох сфер, де особисте та ТОВ-володіння оподатковуються однаково.
Чи варто переводити нерухомість, якою я вже володію особисто, в ТОВ?
Не автоматично. Переведення наявної нерухомості в товариство з обмеженою відповідальністю зазвичай вважається продажем для податкових цілей, що спричиняє податок на приріст капіталу та гербовий збір при передачі (без пільг для першого покупця чи багатьох об'єктів), а також вартість нової іпотеки на ім'я компанії — часто за гіршою ставкою, ніж ваша наявна особиста угода. Реєстрація компанії має більше сенсу для нових покупок, ніж для реструктуризації наявного портфеля. Отримайте професійну податкову консультацію перед таким кроком.