Підвищення податків для орендодавців у 2027: що означають ставки податку на дохід від нерухомості 22%

Уряд законодавчо закріпив окремі ставки податку на дохід від нерухомості у складі Finance Act 2026, замінивши ставки 20%/40%/45%, які раніше застосовувались до орендного прибутку нарівні з доходом від зайнятості та іншими джерелами. Зміна набуває чинності 6 квітня 2027 року і зачіпає не лише заголовну відсоткову ставку — вона також змінює порядок розподілу персональної пільги між джерелами доходу та спосіб розрахунку пільги Section 24 на відсотки за іпотекою.

Цей гайд пояснює, що саме змінюється, розбирає механіку Section 24 за новою ставкою 22% і показує, коли — якщо взагалі — варто розглядати структуру у вигляді компанії з обмеженою відповідальністю.

Примітка: ця стаття стосується ставок податку на дохід від нерухомості в Англії, Уельсі та Північній Ірландії. У Шотландії діє окрема система прибуткового податку. Це загальна інформація, а не персональна податкова консультація.

Ставки податку для орендодавців з квітня 2027: коротко

Нові ставки застосовуються лише до доходу від нерухомості — вони не змінюють звичайні ставки прибуткового податку на дохід від зайнятості, пенсію чи інші джерела, не пов'язані з нерухомістю. Орендодавець із зарплатою £60,000 не почне раптом платити 42% із зарплати; підвищена ставка застосовується лише до тієї частини доходу від нерухомості, яка потрапляє в цей діапазон. Уряд опублікував як короткий опис політики, так і докладнішу технічну записку, а самі ставки закріплені у Finance Act 2026.

Приклад: £10,000 доходу від нерухомості

Якщо £10,000 оподатковуваного доходу від нерухомості повністю потрапляє в один діапазон, додатковий податок становить £200 незалежно від того, в якому саме діапазоні він опиняється:

Це просте ілюстративне порівняння, а не прогноз. На практиці дохід від нерухомості поєднується з вашою загальною податковою позицією, і на реальну цифру впливають пільги, витрати, збитки та пільга на відсотки за іпотекою.

Коли набувають чинності нові ставки?

Нові ставки податку на дохід від нерухомості діють з 6 квітня 2027 року, застосовуючись до податкового року 2027–28 і надалі, якщо законодавство знову не зміниться. У 2026–27 році досі діють поточні ставки 20%/40%/45% — до початку нового податкового року нічого не змінюється.

Чи означає це, що кожен орендодавець платитиме на 2% більше?

Не обов'язково. Зростання становить 2 відсоткові пункти на кожному рівні, але скільки саме додаткового податку ви заплатите, залежить від суми доходу від нерухомості та того, в який діапазон він потрапляє. Орендодавець із £5,000 доходу від нерухомості, оподаткованого повністю за ставкою 22%, заплатить £1,100 замість £1,000 за ставкою 20% — різниця у £100, а не 2% від якоїсь більшої суми.

Реальний розрахунок також враховує вашу персональну пільгу, дохід від зайнятості чи пенсії, дозволені витрати на нерухомість, перенесені збитки від нерухомості та податкову пільгу Section 24 на відсотки за іпотекою. Формула «орендний прибуток × 2%» зазвичай дасть неправильну відповідь в той чи інший бік.

Зміна порядку розподілу пільг

Менш очевидна частина реформи найбільше стосується орендодавців, які також мають дохід від зайнятості чи самозайнятості. З квітня 2027 року правила розрахунку прибуткового податку загалом застосовують пільги — включно з персональною пільгою — спочатку до доходу, не пов'язаного з нерухомістю, заощадженнями чи дивідендами, де це можливо. Технічна записка HMRC наводить приклад, коли персональна пільга застосовується до доходу від зайнятості раніше, ніж до доходу від нерухомості.

Розглянемо орендодавця із £30,000 доходу від зайнятості та £3,000 доходу від нерухомості. За новим порядком персональна пільга £12,570 спочатку застосовується до зарплати £30,000, залишаючи £17,430 доходу від зайнятості оподатковуваним. £3,000 доходу від нерухомості потім оподатковується окремо за ставкою для нерухомості — власний приклад-розрахунок HMRC застосовує до цієї суми повну ставку 22%. Для орендодавців, які раніше покладались на невикористаний запас персональної пільги, щоб частково захистити орендний дохід, цього запасу може вже не бути, якщо дохід від зайнятості застосовується першим.

Що станеться з пільгою Section 24 на відсотки за іпотекою?

Це найважливіша зміна для орендодавців з іпотекою. Приватні орендодавці не вираховують відсотки за житловою іпотекою безпосередньо з орендного доходу — натомість вони отримують податкову пільгу, розраховану на суму фінансових витрат. З квітня 2027 року ця пільга розраховується за новою базовою ставкою для нерухомості 22%, замість поточних 20%.

Розглянемо орендодавця з орендним доходом £20,000, дозволеними невідсотковими витратами £8,000 та відсотками за іпотекою £10,000. Прибуток від нерухомості до фінансових витрат становить £20,000 − £8,000 = £12,000. £10,000 фінансових витрат не зменшують цю суму напряму — натомість вони генерують податкову пільгу £10,000 × 22% = £2,200, яка застосовується до податкового зобов'язання.

Платник за базовою ставкою для нерухомості

Якщо ваш дохід від нерухомості оподатковується за ставкою 22%, пільга на фінансові витрати також становить 22% — обидві ставки залишаються узгодженими, як і за старої пари 20%/20%.

Платники за підвищеною та додатковою ставками

Якщо ваша граничн­а ставка для нерухомості становить 42% або 47%, а пільга на фінансові витрати зафіксована на рівні 22%, розрив залишається значним. На £10,000 фінансових витрат за ставкою 42% податок на цю суму становить £4,200, тоді як пільга — лише £2,200 — нестача у £2,000, яку орендодавець із значною іпотекою за підвищеною ставкою поглинає щороку. Порахуйте власні цифри за допомогою калькулятора податку Section 24 — він моделює скориговану пільгу 22% з урахуванням вашого реального орендного доходу, витрат, відсотків за іпотекою та податкового діапазону, а не узагальненого прикладу.

Чи варто переводити орендовану нерухомість на компанію?

Підвищення 2027 року змусить деяких орендодавців переглянути структуру володіння, але вища особиста ставка автоматично не означає, що реєстрація компанії — правильне рішення. Компанія працює за зовсім іншою податковою системою, і порівняння має охоплювати всю структуру, а не лише «47% особистого податку проти 25% корпоративного».

Компанія, що веде бізнес з нерухомості, платить корпоративний податок з прибутку: 19% у межах малого прибутку, 25% за основною ставкою, з граничною пільгою для прибутку між £50,000 та £250,000, з урахуванням правил пов'язаних компаній. Поточні ставки та пороги наведено на сторінці gov.uk про ставки корпоративного податку. Проте корпоративний податок — не остаточна вартість: виведення прибутку з компанії особисто, у вигляді зарплати чи дивідендів, спричиняє додатковий рівень оподаткування при виведенні коштів.

Чому порівняння 19% проти 47% вводить в оману

Двоє орендодавців отримують по £40,000 оподатковуваного прибутку від нерухомості: особисто за ставкою 42% це £16,800 податку; через компанію за ставкою 19% — £7,600 корпоративного податку. У відриві від контексту компанія виглядає очевидним переможцем — але це ігнорує податок на дивіденди при виведенні коштів, витрати на бухгалтерію й адміністрування, різницю у фінансуванні, гербовий збір (SDLT) при переведенні наявної нерухомості, приріст капіталу при переведенні та інші умови іпотеки, які зазвичай отримують компанії. Важливе порівняння — це загальна довгострокова податкова та транзакційна вартість, а не сама заголовна ставка на прибуток. Калькулятор Ltd компанія проти особистого володіння порівнює обидві структури поруч, включно з податком на виведення дивідендів, щоб порівняння враховувало повну картину, а не одну ставку проти іншої.

Переведення наявного портфеля на компанію

Переведення нерухомості, якою ви вже володієте особисто, на компанію — не безподатковий адміністративний крок. Настанови HMRC підтверджують, що переведення на компанію може спричинити SDLT, розрахований за ринковою вартістю нерухомості у ситуаціях з пов'язаними особами — див. розділ посібника HMRC з SDLT про операції з пов'язаними сторонами щодо застосування правила ринкової вартості. Переведення також може спричинити нарахування податку на приріст капіталу на різницю між первісною вартістю нерухомості та її поточною ринковою вартістю, незалежно від того, чи переходять кошти з рук в руки. Крім податків, наявний кредитор може взагалі не дозволити переведення, а нова іпотека для компанії зазвичай має інші ставки, комісії, ліміти LTV та вимоги особистих гарантій. «Реєструйте компанію до квітня 2027» — не універсальна рекомендація: правильне питання полягає в тому, чи покращує реєстрація компанії довгостроковий прибуток після оподаткування з урахуванням витрат на переведення, фінансування та виведення коштів.

Коли структура компанії варта розгляду — а коли ні

Структуру компанії варто моделювати, якщо ви платите за підвищеною чи додатковою ставкою, маєте значні відсотки за іпотекою, плануєте залишати й реінвестувати прибуток усередині компанії, а не виводити його, та будуєте портфель на довгий горизонт. Вона зазвичай менш приваблива, якщо вам потрібно виводити більшість орендного прибутку особисто щороку, ви маєте невеликий портфель, володієте нерухомістю зі значним нереалізованим приростом вартості, що спричинить приріст капіталу при переведенні, або зіткнетесь із витратами на SDLT і рефінансування, які переважать заощаджений податок. Немає єдиної правильної відповіді для кожного орендодавця — це розрахунок, а не правило.

Чи є дедлайн для реєстрації компанії до квітня 2027?

Ні. 6 квітня 2027 року — це дата початку дії нових ставок податку на дохід від нерухомості, а не загальний дедлайн для реєстрації компанії. Якщо ви розглядаєте переведення наявного портфеля, базуйте час на економіці конкретної операції, а не на заголовку, що каже, ніби ви «зобов'язані» діяти до цієї дати.

Купівля нової нерухомості проти переведення наявної

Розрахунок простіший для нерухомості, яку ви ще не купили. Ви можете порівняти особисте володіння з компанією ще до купівлі й придбати одразу в тій структурі, яка виявиться вигіднішою, уникнувши витрат на SDLT і приріст капіталу, пов'язаних із переведенням уже наявної нерухомості пізніше. Варіант з компанією все одно несе власні витрати на фінансування, адміністрування й виведення коштів, але моделювання рішення перед кожною купівлею повністю усуває проблему переведення.

Чи варто відкладати ремонт на після квітня 2027?

Тут потрібна обережність. Орендодавці, які використовують касовий метод обліку, визнають дохід і витрати від нерухомості тоді, коли кошти фактично отримано або сплачено, тож дата оплати ремонту може визначати, до якого податкового року потрапить вирахування. Але навмисне відкладання справжнього обслуговування лише заради різниці у 2 відсоткові пункти ризикує погіршити ситуацію — додаткові пошкодження, більший підсумковий рахунок, конфлікт з орендарями чи проблема безпеки. Якщо ремонт справді можна відкласти без наслідків, розумно порахувати податковий ефект оплати до й після 6 квітня 2027 року — просто не дозволяйте невеликій різниці у ставці переважити необхідну роботу.

Що станеться зі збитками від нерухомості?

Наявні правила щодо збитків нікуди не зникають. Технічна записка HMRC підтверджує, що перенесені збитки від нерухомості й надалі зараховуються проти доходу від нерухомості за новими ставками. Орендодавець зі значними перенесеними збитками не повинен оцінювати свій рахунок за 2027 рік, застосовуючи 22%, 42% чи 47% напряму до валового орендного доходу — збитки віднімаються першими, так само як і зараз.

Нерезиденти-орендодавці

Схема нерезидентів-орендодавців (Non-Resident Landlord Scheme) наразі утримує податок за базовою ставкою прибуткового податку. З квітня 2027 року ця ставка утримання переходить на нову базову ставку для нерухомості 22%. Це механізм утримання, а не обов'язково остаточне податкове зобов'язання орендодавця у Великій Британії — нерезидент-орендодавець може подати заявку до HMRC на отримання орендного доходу без вирахування в межах схеми, а будь-який утриманий податок зараховується проти остаточного зобов'язання.

Кого це торкнеться найбільше — а кого найменше

Орендодавці за підвищеною та додатковою ставками з граничною ставкою для нерухомості 42% чи 47% проти пільги на фінансові витрати 22% зіткнуться з найбільшим розривом, особливо за високого рівня позик. Орендодавцям із доходом від зайнятості варто звернути особливу увагу на нові правила розподілу пільг, оскільки раніше невикористаний запас персональної пільги тепер може спершу поглинатися зарплатою. Портфельні орендодавці, які планують реінвестувати, а не виводити прибуток, мають найсильніші підстави заново порахувати порівняння особистого володіння з компанією.

Вплив менший для орендодавців із невеликим доходом від нерухомості, мінімальними або відсутніми відсотками за іпотекою, значними перенесеними збитками, або доходом, який стабільно залишається в межах базового діапазону для нерухомості.

Чек-лист податкового планування на 2027 рік

• Порахуйте очікуваний дохід від нерухомості за 2027–28 та в які діапазони він потрапляє
• Порахуйте відсотки за іпотекою та інші фінансові витрати, змоделюйте пільгу Section 24 за ставкою 22%
• Перевірте перенесені збитки від нерухомості та як вони зарахуються проти доходу 2027–28
• Перегляньте, як персональна пільга взаємодіє з доходом від зайнятості й нерухомості за новим порядком
• Перегляньте заплановані ремонти й чи справді їхній час має податковий чи комерційний сенс
• Порівняйте особисте володіння з компанією для вашого конкретного портфеля
• Оцініть SDLT і приріст капіталу, якщо розглядаєте переведення наявної нерухомості
• Порівняйте ставки та доступність іпотеки для особи й компанії
• Порахуйте податкову вартість виведення прибутку компанії у вигляді зарплати чи дивідендів
• Отримайте професійну податкову консультацію перед переведенням будь-якої наявної нерухомості

Порахуйте власні цифри

Двоє орендодавців з однаковим орендним доходом можуть отримати дуже різні податкові рахунки, щойно врахувати зарплату, відсотки за іпотекою, витрати, збитки та структуру володіння. Заголовні цифри 22%/42%/47% — це відправна точка, а не відповідь.

Порахуйте свої фінансові витрати за допомогою калькулятора податку Section 24, щоб побачити скориговану пільгу 22% з урахуванням власних цифр, і скористайтесь калькулятором Ltd компанія проти особистого володіння, щоб порівняти структури, включно з податком на виведення дивідендів — ті самі калькулятори, якими ми користуємось самі, розбираючи цифри клієнтів, докладніше про це — у нашому гіді з податків для орендодавців у Великій Британії.

Поширені запитання

Коли набувають чинності нові ставки податку для орендодавців?

З 6 квітня 2027 року, на податковий рік 2027–28 і надалі.

Які нові ставки податку на дохід від нерухомості?

22% базова ставка для нерухомості, 42% підвищена ставка, 47% додаткова ставка — кожна зросла на 2 відсоткові пункти від поточних 20%/40%/45%.

Чи це справді зростання на 2%?

Це зростання на 2 відсоткові пункти — базова ставка змінюється з 20% на 22%, що є відносним зростанням на 10%, але абсолютним — на 2 пункти.

Чи стосується це компаній з обмеженою відповідальністю?

Ні. Це ставки прибуткового податку для фізичних осіб. Компанії натомість платять корпоративний податок — 19% за ставкою малого прибутку, 25% за основною ставкою, з граничною пільгою між £50,000 та £250,000 прибутку — хоча виведення цього прибутку особисто оподатковується повторно.

Чи зростає пільга Section 24 до 22%?

Так. З 2027–28 року пільга на фінансові витрати для приватних орендодавців розраховується за базовою ставкою для нерухомості 22%.

Чи отримують орендодавці за підвищеною ставкою пільгу на відсотки за іпотекою 42%?

Ні. Їхній орендний прибуток може оподатковуватись за ставкою 42%, але пільга на фінансові витрати зафіксована на базовій ставці 22% — розрив між ними і є реальною вартістю кредитного плеча за цією системою.

Чи змінюється персональна пільга?

Сама пільга £12,570 залишається незмінною. Змінюється порядок її застосування — з квітня 2027 року вона зазвичай застосовується спочатку до доходу, не пов'язаного з нерухомістю, наприклад зарплати.

Чи стосується це Шотландії?

Ні. Ці ставки застосовуються в Англії, Уельсі та Північній Ірландії. У Шотландії діє власна децентралізована система прибуткового податку.

Чи змінюється ставка утримання за схемою нерезидентів-орендодавців?

Так — вона узгоджується з новою базовою ставкою для нерухомості 22% з квітня 2027 року. Це утримання, а не обов'язково остаточний податок до сплати.

Чи варто реєструвати компанію до квітня 2027?

Не автоматично. Це варто порахувати, але переведення наявної нерухомості може спричинити SDLT і приріст капіталу, а прибуток компанії оподатковується повторно при виведенні. Жодного загального дедлайну, прив'язаного до цієї дати, немає.

Чи діють перенесені збитки від нерухомості й надалі?

Так — вони продовжують зараховуватись проти доходу від нерухомості так само, як і за новими ставками.

Чи можу я зменшити податок за 2027 рік, оплативши ремонт після 6 квітня 2027?

Час оплати може мати значення, особливо за касового методу обліку, але ніколи не відкладайте необхідний ремонт лише заради різниці у 2 відсоткові пункти — комерційна вартість відкладеного обслуговування зазвичай переважує вигоду.

Головні висновки

• З 6 квітня 2027 року ставки податку на дохід від нерухомості зростають до 22% (базова), 42% (підвищена) і 47% (додаткова) в Англії, Уельсі та Північній Ірландії — зростання на 2 відсоткові пункти на кожному рівні.
• Пільга Section 24 на фінансові витрати зростає паралельно, з 20% до 22% — але розрив із ставками 42%/47% залишається значним для орендодавців з іпотекою за підвищеною ставкою.
• Пільги, включно з персональною, з квітня 2027 року загалом застосовуються спочатку до доходу, не пов'язаного з нерухомістю — зміна, яка особливо стосується орендодавців з доходом від зайнятості.
• Перенесені збитки від нерухомості й надалі зараховуються проти доходу від нерухомості за новими правилами.
• Реєстрація компанії — не автоматична відповідь: порахуйте загальну довгострокову податкову вартість, включно з виведенням коштів, SDLT і приростом капіталу при переведенні, а не лише заголовну ставку корпоративного податку.
• Дедлайну для обов'язкової реєстрації компанії до квітня 2027 немає — базуйте будь-яке переведення на економіці самої операції.

Ця стаття має лише загальноінформаційний характер і не є податковою чи фінансовою консультацією. Податкове законодавство та настанови HMRC можуть змінюватись; завжди перевіряйте актуальні настанови на gov.uk і звертайтесь до кваліфікованого податкового консультанта щодо вашої конкретної ситуації перед прийняттям рішень на основі змін 2027 року.