Ваша ставка податку на дохід (особисте володіння)
Різниця в податку
£3,180
Володіння через ТОВ коштує менше податку за цього рівня прибутку.
Особисте володіння
Володіння через ТОВ
Лише ілюстративно. Не враховує податок на дивіденди чи зарплату при виведенні коштів з ТОВ, зменшення особистого неоподатковуваного мінімуму чи інші джерела доходу разом з орендним прибутком. Переведення наявного портфеля в компанію може спричинити гербовий збір та податок на приріст капіталу при передачі, а також витрати на нову іпотеку. Завжди отримайте професійну податкову консультацію перед реструктуризацією. Не є фінансовою чи податковою порадою.
Що робить цей калькулятор
Цей інструмент порівнює реальну вартість податку при володінні buy-to-let нерухомістю особисто та через товариство з обмеженою відповідальністю за однакового орендного доходу, іпотечних відсотків та інших витрат — ці дві структури оподатковуються абсолютно по-різному після змін Section 24 у 2020 році.
Особисте володіння більше не дозволяє вираховувати іпотечні відсотки з орендного доходу до оподаткування — натомість ви отримуєте фіксовану 20% податкову знижку на сплачені відсотки. ТОВ і надалі вираховує відсотки як звичайну бізнес-витрату та сплачує корпоративний податок із того, що залишилося. Оберіть свою ставку податку на дохід, щоб побачити цифри особистого володіння, а калькулятор автоматично розрахує еквівалентний корпоративний податок на основі рівня прибутку.
Як працює розрахунок
Особисто: податок на дохід нараховується на (орендний дохід − інші витрати) за вашою граничною ставкою — іпотечні відсотки додаються назад, а не вираховуються. Потім ви отримуєте 20% податкову знижку на фактично сплачені відсотки, яка віднімається від суми податку, а не від оподатковуваного прибутку.
ТОВ: корпоративний податок нараховується на (орендний дохід − інші витрати − іпотечні відсотки), оскільки відсотки є повністю вирахуваною бізнес-витратою. Ставка становить 19% до £50 000 прибутку, 25% понад £250 000, і поступова гранична пільга між цими межами.
Реальний грошовий прибуток (оренда мінус усі витрати, включно з відсотками) однаковий незалежно від структури — різниться лише податковий режим. Тому порівняння показує один і той самий показник грошового прибутку, а нижче — два різні податкові рахунки та два різні результати після оподаткування.
Приклад розрахунку
Платник підвищеної ставки (40%) з річною орендою £18 000, іпотечними відсотками £7 500 та іншими дозволеними витратами £2 500.
- Орендний дохід: £18 000
- Інші витрати: £2 500 → прибуток до відсотків: £15 500
- Особисто: податок на дохід = £15 500 × 40% = £6 200, мінус 20% знижка на £7 500 відсотків (£1 500) = £4 700 до сплати
- Реальний грошовий прибуток: £18 000 − £2 500 − £7 500 = £8 000
- ТОВ: оподатковуваний прибуток = £8 000 (відсотки вирахувано) × 19% = £1 520 до сплати
Однаковий грошовий прибуток £8 000 в обох випадках, але £4 700 особистого податку проти £1 520 корпоративного податку — на £3 180 більше залишається при володінні через ТОВ за цього рівня прибутку та податкової ставки.
Часті запитання
Що таке Section 24?
Section 24 Закону про фінанси (№2) 2015 року, що діє повністю з податкового року 2020/21, скасував можливість індивідуальних орендодавців вираховувати іпотечні відсотки як витрату перед розрахунком оподатковуваного орендного прибутку. Натомість вони отримують фіксовану 20% податкову знижку на сплачені відсотки, незалежно від фактичної ставки податку на дохід.
Чи стосується Section 24 товариств з обмеженою відповідальністю?
Ні — Section 24 стосується лише індивідуальних орендодавців (включно з учасниками партнерств). Товариства з обмеженою відповідальністю ніколи не підпадали під це обмеження; вони завжди вираховували відсотки за позикою як звичайну бізнес-витрату перед сплатою корпоративного податку з решти, саме тому переведення в компанію стало поширеною стратегією після 2020 року.
Чи завжди правильно переводити портфель у ТОВ?
Не автоматично. Переведення наявної особисто утримуваної нерухомості в компанію зазвичай вважається продажем для податкових цілей — це спричиняє податок на приріст капіталу та гербовий збір (зазвичай без пільг для першого покупця чи багатьох об'єктів) при передачі, а також вартість нової іпотеки на ім'я компанії. Це має більше сенсу для нових покупок або портфелів з високим кредитним важелем і значними відсотками, а не автоматично для всіх. Отримайте професійну податкову консультацію перед реструктуризацією.
Чому платник базової ставки менше постраждав від Section 24?
Оскільки 20% податкова знижка точно відповідає граничній ставці платника базової ставки, чистий ефект Section 24 для них приблизно нейтральний — вони оподатковуються на вищий (без вирахування відсотків) показник прибутку, але отримують відповідну знижку назад. Платники підвищеної та додаткової ставки отримують лише 20% знижку на відсотки, які раніше компенсували б податок за ставкою 40% чи 45%, і саме тут реальна вартість найбільш відчутна.
Чи стосується 20% податкова знижка всього платежу за іпотекою?
Ні — лише частина відсотків. Якщо у вас ануїтетна іпотека, частина капітального погашення щомісячного платежу ніколи не вираховувалася з податку для орендодавців, тож Section 24 не змінює режим цієї частини; змінився лише режим відсоткової складової.