Ваша ставка податку на дохід (особисте володіння)
Приріст від продажу
£92,000
До вирахування річного неоподатковуваного мінімуму £3,000 (лише для фізосіб — компанії еквівалентної пільги не мають).
Особисте володіння
Володіння через ТОВ
Лише ілюстративно. Передбачає, що нерухомість не є вашим основним житлом (без пільги Private Residence Relief), а для сценарію ТОВ — що приріст є єдиним оподатковуваним прибутком компанії за рік (пільга індексації не застосовується до активів, придбаних після грудня 2017 року, і взагалі не застосовується до компаній з того часу). Не враховує податок на дивіденди чи зарплату при подальшому виведенні коштів з компанії. Не є фінансовою чи податковою порадою — завжди звіряйтеся з бухгалтером перед продажем.
Що робить цей калькулятор
Цей інструмент розраховує податок на приріст капіталу при продажу інвестиційної нерухомості у Великій Британії, порівнюючи, скільки ви заборгували б як індивідуальний орендодавець, із тим, скільки ТОВ заборгувало б у корпоративному податку за той самий продаж.
Введіть початкову ціну покупки, ціну продажу, витрати на покупку та продаж, а також будь-які капітальні поліпшення (не поточний ремонт) — калькулятор розрахує ваш приріст, а потім застосує особисті ставки CGT з річним неоподатковуваним мінімумом або корпоративний податок з граничною пільгою, залежно від того, яку панель ви порівнюєте.
Як працює розрахунок
Приріст = ціна продажу − ціна покупки − витрати на покупку − витрати на продаж − капітальні поліпшення. Це однаковий вихідний показник для обох структур володіння — різниться лише податковий режим далі.
Особисто: перші £3000 приросту за податковий рік звільнені від податку, а решта оподатковується за ставкою 18% (базова) або 24% (підвищена/додаткова) — ставки для житлової нерухомості, чинні з 30 жовтня 2024 року і незмінні на 2026/27.
ТОВ: немає річного неоподатковуваного мінімуму та пільги індексації для активів, придбаних після грудня 2017 року. Весь приріст додається до прибутку компанії за рік та оподатковується за тими ж ставками корпоративного податку, що й торговий прибуток — 19% до £50 000, 25% понад £250 000, поступова гранична пільга між ними.
Приклад розрахунку
Нерухомість, куплена за £250 000 та продана за £350 000, з витратами на покупку £3000 та витратами на продаж £5000, у власності платника підвищеної ставки.
- Приріст: £350 000 − £250 000 − £3 000 − £5 000 = £92 000
- Особисто: оподатковуваний приріст після пільги £3000 = £89 000 × 24% = £21 360
- ТОВ: оподатковуваний приріст = £92 000, з граничною пільгою ≈ 22,4% = £20 630
£21 360 особистого CGT проти £20 630 корпоративного податку — різниця лише £730 за цього рівня приросту, оскільки зона граничної пільги наближає ефективну ставку ТОВ до особистої підвищеної ставки. Розрив стає помітнішим при більших приростах, коли особистий CGT лишається на рівні 24%, а ефективна ставка ТОВ підіймається до 25% лише після £250 000 прибутку.
Часті запитання
Чи сплачую я CGT, якщо нерухомість була моїм основним житлом?
Ні — пільга Private Residence Relief звільняє від податку приріст на ваше єдине чи основне житло за періоди, коли ви в ньому проживали, що цей калькулятор не моделює, оскільки він створений для продажу інвестиційної нерухомості. Якщо нерухомість була вашим основним житлом лише частину періоду володіння (наприклад, ви здали її в оренду після переїзду), частина приросту все ще може бути звільнена — отримайте окрему консультацію для змішаної історії використання.
Скільки становить річний неоподатковуваний мінімум, і чи можу я використати мінімум подружжя?
Річний неоподатковуваний мінімум на 2025/26 становить £3000 на особу. Якщо ви володієте нерухомістю спільно з чоловіком/дружиною чи цивільним партнером, кожен з вас має власну пільгу £3000 щодо своєї частки приросту, що фактично подвоює неоподатковуваний мінімум для спільної нерухомості.
Чи однаковий податок на приріст капіталу для компаній і фізосіб?
Ні. Компанії не сплачують податок на приріст капіталу — продаж нерухомості товариством з обмеженою відповідальністю є «оподатковуваним приростом», що додається до торгового прибутку та оподатковується за ставками корпоративного податку (19–25%), а не особистими ставками CGT 18%/24%, і без еквівалента пільги £3000.
Як і коли я фактично сплачую CGT?
Для житлової нерухомості у Великій Британії ви повинні задекларувати та сплатити CGT протягом 60 днів після завершення угоди через сервіс HMRC «Report and pay Capital Gains Tax on UK property» — це набагато швидше, ніж чекати щорічного терміну Self Assessment, і штрафи застосовуються за прострочення декларування, навіть якщо податок зрештою не належить до сплати.
Чи уникну я CGT повністю, переоформивши нерухомість на компанію перед продажем?
Ні — передача нерухомості, якою ви вже володієте особисто, у компанію сама по собі вважається відчуженням, тож може спричинити саме той рахунок CGT (плюс гербовий збір за передачу), якого мало б уникнути переведення в компанію. Порівняння корпоративного податку тут найбільш актуальне для нерухомості, купленої компанією з самого початку, а не для наявної особистої нерухомості, переведеної пізніше.