Податок на орендний дохід для орендодавців-нерезидентів: порівняння Британії, США, Іспанії, Японії та ОАЕ
Британія утримує податок за базовою ставкою, США 30% валової оренди, Японія 20,42%, Іспанія 19% або 24%, а ОАЕ нічого для фізичних осіб. Порівняння податку на оренду для закордонних орендодавців по країнах із прикладом чистого доходу.
Коротка відповідь: Податок на орендний дохід для орендодавців-нерезидентів сильно відрізняється залежно від країни. У Британії агент з оренди або орендар утримує податок на доходи за базовою ставкою, якщо HMRC не дозволив отримувати оренду без утримання. США утримують 30% від валової оренди, якщо ви не оберете оподаткування чистого прибутку. Японія утримує 20,42% від оренди. Іспанія оподатковує власників з ЄС та ЄЕЗ за ставкою 19%, а інших нерезидентів 24%. В ОАЕ фізичні особи не сплачують податок на доходи з оренди. Завжди порівнюйте чисту дохідність після податків, а не валову.
Чому податок з оренди змінює дохідність, яку ви реально отримуєте
Валова дохідність 6% в одній країні після податків може принести менше, ніж валова дохідність 4% в іншій. Багато країн оподатковують закордонних орендодавців інакше, ніж резидентів: утримують податок біля джерела, обмежують вирахування або вимагають місцевого податкового представника. У цьому матеріалі розглянуто правила п'яти ринків, про які найчастіше питають міжнародні інвестори. Він продовжує наш огляд міжнародних напрямів інвестицій у нерухомість.
Велика Британія: схема для орендодавців-нерезидентів
Згідно зі схемою HMRC для орендодавців-нерезидентів, якщо звичайне місце проживання орендодавця поза Британією, агент з оренди або, за відсутності агента, орендар утримує з оренди податок на доходи за базовою ставкою. Схема, як правило, застосовується до тих, хто живе за кордоном шість місяців і більше. Орендарі, які платять менше £100 на тиждень, не зобов'язані утримувати податок, якщо HMRC не вкаже інакше. Орендодавець може подати заяву на отримання оренди без утримання, але схвалення не є звільненням: він усе одно має подати декларацію Self Assessment і сплатити належний податок. Подробиці наведено в Property Income Manual від HMRC. Для фізичних осіб британський податок для орендодавців також включає обмеження відсотків за іпотекою, описане в нашому посібнику з податків для британських орендодавців, а ставки на дохід від нерухомості зростають з квітня 2027 року (див. ставки на 2027 рік).
США: 30% від валової оренди або вибір чистої бази
Нерезидент-іноземець, який володіє нерухомістю в США, платить фіксований податок 30% від валової оренди (або нижчу ставку за договором), якщо тільки не обере розгляд доходу як пов'язаного з торговою діяльністю в США. За такого вибору податок застосовується до чистого прибутку після вирахувань за прогресивними ставками. IRS пояснює обидва варіанти на сторінці про нерезидентів-іноземців із нерухомістю в США. Вибір зазвичай заощаджує податок при високих витратах, тому його потрібно спланувати до того, як з'явиться перший орендар.
Японія: утримання 20,42%
З оренди японської нерухомості, що виплачується нерезиденту, утримується 20,42%, що включає податок на доходи та відновлювальну надбавку. Національне податкове управління зазначає, що утримана сума враховується в остаточній декларації, яку подають між 16 лютого та 15 березня наступного року, і що нерезидент має призначити податкового представника в Японії. Утримання не застосовується, якщо фізична особа орендує нерухомість як житло для себе або родичів. Див. роз'яснення Національного податкового управління.
Іспанія: 19% або 24%
Власники іспанської орендної нерухомості-нерезиденти подають декларацію за формою Modelo 210. Опубліковані посібники сходяться в основних ставках: 19% для резидентів ЄС та ЄЕЗ і 24% для інших нерезидентів. Розходяться вони щодо вирахувань. Багато хто пише, що власники з ЄС та ЄЕЗ віднімають витрати від оренди, а інші нерезиденти оподатковуються з валової оренди, а деякі повідомляють про рішення суду 2026 року, яке може відкрити вирахування й для власників не з ЄС. Оскільки ситуація змінюється, підтвердьте її в іспанського податкового радника. Іспанія також оподатковує власників другого житла, що не здається, за умовним доходом на основі кадастрової вартості.
ОАЕ: без податку на доходи фізичних осіб з оренди
ОАЕ не стягують з фізичних осіб податок на доходи від оренди нерухомості, і це одна з головних причин, чому інвестори з країн з високими податками купують у Дубаї. Джерела, що розглядають Федеральний декрет-закон № 50 від 2022 року, зазначають, що це діє, якщо діяльність не ведеться за комерційною ліцензією, а оренда, отримана через компанію, підпадає під корпоративний податок. Ви можете також сплачувати податок у своїй країні, а дохід від нерухомості в інших країнах оподатковується там. Див. наше порівняння інвестицій off-plan у Дубаї та рефінансування у Британії.
Порівняння поруч
| Країна | Податок на оренду нерезидента | Вирахування | Як збирається |
|---|---|---|---|
| Британія | Податок на доходи за базовою ставкою, далі Self Assessment | Допустимі витрати; відсотки за іпотекою обмежені для фізичних осіб | Агент або орендар утримує, якщо не схвалено виплату без утримання |
| США | 30% від валової оренди або прогресивні ставки на чистий прибуток | Лише за вибору чистої бази | Утримання з валової оренди або декларація, якщо обрано |
| Японія | Утримання 20,42%, враховується в декларації | Потрібна декларація; потрібен податковий представник | Орендар (якщо це компанія) утримує |
| Іспанія | 19% ЄС/ЄЕЗ, 24% інші | Спірно для власників не з ЄС; уточніть на місці | Подання Modelo 210 |
| ОАЕ | Немає податку на доходи фізичних осіб | Не застосовується | Для фізичних осіб немає |
Приклад розрахунку: та сама оренда, різний чистий дохід
Візьмемо річну оренду 100 і вирахувані витрати 30. Ставки спрощені: вони не враховують пільги за договорами, надбавки, соціальні внески та зарахування податку у вашій країні.
- США, типові 30% від валової: податок 30, залишається 70 мінус витрати 30, тобто 40 чистими.
- США, вибір чистої бази: податок застосовується до 70 за прогресивними ставками. За умовних 20% це 14, залишається 56 після витрат.
- Японія, утримання 20,42% з валової: податок близько 20, до подальших коригувань у декларації.
- Іспанія, власник не з ЄС, 24% з валової: податок 24, залишається 46 після витрат 30.
- ОАЕ, фізична особа: немає податку на доходи, залишається 70 після витрат.
Та сама оренда дає дуже різний чистий дохід залежно від податкової системи та вашого вибору. Порахуйте власні цифри за допомогою калькулятора дохідності оренди і калькулятора податку на доходи.
Практичні кроки перед покупкою
- З'ясуйте, чи утримується податок біля джерела і чи можна його зменшити вибором або схваленням.
- Перевірте, чи обмежує ставку договір про уникнення подвійного оподаткування між вашою країною та країною нерухомості.
- З'ясуйте, як ваша країна зараховує іноземний податок, щоб не платити двічі.
- Призначте місцевого податкового представника або радника, якщо це потрібно.
- Моделюйте чисту дохідність після податків на реалістичній оренді, а не на валовій цифрі агента.
Часті запитання
Чи платять нерезиденти податок з орендного доходу у Британії?
Так. Орендний дохід у Британії оподатковується в Британії незалежно від власника. За схемою для орендодавців-нерезидентів агент або орендар зазвичай утримує податок за базовою ставкою, якщо HMRC не схвалив виплату без утримання, а орендодавець подає декларацію Self Assessment.
Яка ставка утримання в США з орендного доходу іноземців?
30% від валової оренди або нижча ставка за договором, якщо власник не обере оподаткування чистого прибутку від оренди за прогресивними ставками.
Скільки податку Японія стягує з орендодавців-нерезидентів?
Японія утримує 20,42% оренди і враховує це в остаточній декларації.
Чи не оподатковується оренда в Дубаї?
Фізичні особи не сплачують податок на доходи з оренди нерухомості в ОАЕ, але оренда, отримана через компанію, оподатковується корпоративним податком, і ви можете сплачувати податок у своїй країні.
Чи можна уникнути подвійного оподаткування?
Часто так, через договір про уникнення подвійного оподаткування або зарахування іноземного податку у вашій країні. Правила залежать від обох країн, тому порадьтеся з фахівцем до покупки.
Ключові висновки
- Податок на оренду для нерезидентів коливається від нуля (фізичні особи в ОАЕ) до 30% від валової оренди (типовий варіант у США).
- Британія, США та Японія збирають податок біля джерела, тож чистий орендний дохід страждає ще до подання декларації.
- Вибір і схвалення, як-от вибір чистої бази в США та виплата без утримання у Британії, можуть змінити результат.
- Порівнюйте ринки за чистою дохідністю після податків, пільг за договорами та зарахування іноземного податку, а не за валовою.
Ця стаття має загальноінформаційний характер і не є податковою чи юридичною порадою. Ставки, договори та правила вирахувань змінюються й залежать від вашого резидентства та структури. Перед інвестуванням перевірте чинні правила в кваліфікованого радника в кожній країні.