Міжнародні інвестиції в нерухомість 2026: порівняння Сінгапуру, США, Таїланду, Дубаю, Іспанії та Японії

Інвестори в Лондоні, Дубаї та по всьому Перській затоці ставлять одне й те саме питання: де ще у світі варто купувати нерухомість? Сінгапур заради стабільності, США заради масштабу, Таїланд заради «способу життя», Іспанія та Греція заради резиденції, Японія заради слабкої єни. Заголовкові цифри знайти легко. Правила, що вирішують, чи принесе угода гроші, знайти складніше, і в кількох із цих ринків вони знову змінилися у 2025 і 2026 роках.

Цей посібник порівнює найпопулярніші напрями міжнародних інвестицій у нерухомість за тим, що справді впливає на прибутковість: що іноземцю дозволено купувати, скільки коштує вхід, як оподатковуються оренда та продаж і що відбувається після смерті власника. Він також показує, де британський інвестор або іноземець, що купує у Британії, може використати той самий перелік перевірок. Де є офіційне джерело, ми даємо посилання. Де вдалося знайти лише коментарі юридичних фірм чи агентів, ми так і кажемо, бо правила тут змінюються швидко, а перевірки важливіші за заголовки.

Напрями міжнародних інвестицій у нерухомість: коротко

Через кожен рядок проходять два правила. По-перше, ринок, що здається найдешевшим, рідко є таким, коли враховано податки на оренду, продаж і спадщину. По-друге, програми резиденції за інвестиції, які живили попит в Іспанії, Португалії та Греції, закриваються або дорожчають, тож будь-яке інвестиційне обґрунтування, побудоване на візі, потребує нової перевірки.

Сінгапур: стабільність за високу ціну входу

Сінгапур є хрестоматійною безпечною гаванню з сильними правами власності, стабільною валютою та глибокою правовою визначеністю. Це також одне з найдорожчих місць у світі для іноземного покупця. Податкове управління Сінгапуру (IRAS) вказує додатковий гербовий збір для покупців (ABSD) 60% для іноземців, що купують будь-яке житло, і 65% для компаній і трастів, для угод від 27 квітня 2023 року. Його стягують додатково до звичайного гербового збору та від вищої з ціни чи ринкової вартості.

Простий приклад показує масштаб. За кондомініум за 2 000 000 сінгапурських доларів іноземна фізична особа сплачує лише ABSD 1 200 000 доларів, ще до звичайного гербового збору, юридичних витрат і комісії агента. Нерухомість із валовою дохідністю близько 3% (за опитуваннями агентів 2026 року дохідність кондомініумів становить приблизно 2,9-3,8%, тож цифра орієнтовна) приносить 60 000 доларів валової оренди на рік проти витрат на вході в 1,2 мільйона. Інвестиційне обґрунтування тримається на зростанні вартості, валюті та збереженні капіталу, а не на доході.

Що іноземець може і не може купити в Сінгапурі

• Приватні кондомініуми та апартаменти: відкриті для іноземців, з урахуванням ABSD.
• Будинки із землею (landed): потребують урядового дозволу, який рідко надають поза визначеними зонами на кшталт Sentosa Cove. Будинки зі стратифікованим титулом усередині комплексів кондомініумів зазвичай відкриті.
• Державне житло (квартири HDB): зазвичай закрите для іноземців.
• Комерційна нерухомість: не підпадає під житловий ABSD, тому деякі іноземні інвестори дивляться на офіси та торгові приміщення.
• Пільги за угодами про вільну торгівлю: громадяни США, Ісландії, Ліхтенштейну, Норвегії та Швейцарії можуть мати ABSD за ставками громадян, як пояснює IRAS у роз'ясненні про пільги за FTA.

Прибуток від оренди оподатковується, а житло, що не використовується власником, обкладається прогресивним податком на нерухомість від річної вартості, який кілька агентських оглядів оцінюють у 12-36%. Ліміти LTV банків для іноземців встановлюються регулятором і висвітлюються непослідовно, тож перед рішенням уточніть чинний ліміт у сінгапурському банку. Сінгапур погано підходить для будь-якої стратегії обігу капіталу, як-от BRRR, бо податок на вході не можна «рефінансувати».

США: відкритий ринок і важкий податок для нерезидентів

США є найбільшим і найліквіднішим ринком, до якого може дістатися іноземний інвестор, і жоден федеральний закон не забороняє нерезидентам купувати житло. Складність криється в податках і законах штатів, а не в дозволі на купівлю.

Податок на оренду

Дохід від оренди нерухомості США, що належить нерезиденту, який не є громадянином, оподатковується фіксованою ставкою 30% від валової оренди (або нижчою за договором про уникнення подвійного оподаткування), якщо власник не обирає трактування як «ефективно пов'язаного» доходу, як пояснює IRS щодо нерезидентів із нерухомістю у США. Із таким вибором власник сплачує податок із чистого прибутку після витрат за звичайними прогресивними ставками. За валової оренди 30 000 доларів і витрат 18 000 доларів стандартний режим утримує 9 000 доларів, а вибір чистої бази оподатковує лише 12 000 доларів прибутку. Саме тому податковий консультант зі США потрібен ще до заселення першого орендаря.

Податок при продажу (FIRPTA)

Коли іноземна особа продає нерухомість у США, покупець зазвичай має утримати частину ціни за Законом про оподаткування іноземних інвестицій у нерухомість (FIRPTA). IRS наводить ставки на сторінці про утримання за FIRPTA: 15% від реалізованої суми понад 1 мільйон доларів і 10%, якщо ціна між 300 000 доларів і 1 мільйоном, а покупець використовуватиме об'єкт як місце проживання. До 300 000 доларів включно утримання для покупця-мешканця не застосовується. Утримання є авансом проти фактичного податку продавця, але заморожує гроші до подання декларації.

Податок на спадщину

Нерухомість США, що належить нерезиденту, є активом, розташованим у США, для податку на спадщину. IRS вимагає декларацію про спадщину, якщо такі активи перевищують 60 000 доларів, а загальна шкала зростає до максимальної ставки 40% понад невелике звільнення, тож скромний об'єкт може створити великий рахунок після смерті, якщо не діє договір чи структура. Див. сторінку IRS про податок на спадщину для нерезидентів, які не є громадянами. Це найчастіше недооцінювана витрата США для іноземних покупців.

Фінансування та закони штатів

Кредитори для іноземців зазвичай просять 25-35% внеску й оцінюють кредит за орендним доходом (коефіцієнт покриття боргу), а не за зарплатою, за умовами, які публікують спеціалізовані кредитори. Сприймайте це як умови одного кредитора, а не ринкове правило. Кілька штатів також ухвалили або запропонували обмеження на купівлю нерухомості громадянами названих країн, зокрема закон Флориди, що став предметом судового розгляду, тож перевіряйте штат до того, як складати шорт-лист міст.

Федеральне правило звітності про покупки без фінансування компаніями й трастами (правило FinCEN щодо житлової нерухомості) нібито набуло чинності 1 березня 2026 року, а потім було скасоване судом, з апеляцією, що триває. Статус суперечливий у вторинних джерелах, тож запитайте агента із закриття угоди, що діє на дату вашого закриття.

Для інвесторів, які хочуть обертати капітал, США є єдиним ринком у цьому списку, де цикл рефінансування з вивільненням капіталу реалістичний. Наше світове порівняння BRRR показує, чим цифри відрізняються від британських.

Таїланд: ринок «способу життя» з обмеженнями власності

Таїланд приваблює пенсіонерів, віддалених працівників і інвесторів у короткострокову оренду, але іноземне володіння там жорстко обмежене. Огляди тайських юридичних фірм погоджуються щодо основних правил, хоча жодне знайдене нами джерело не є офіційною урядовою сторінкою, тож перевіряйте в Земельному департаменті чи в тайського юриста.

• Кондомініуми: іноземець може мати квартиру у повній власності, якщо іноземна частка залишається в межах 49% загальної площі будівлі. Популярні проєкти можуть вичерпати квоту, залишивши лише оренду.
• Земля й будинки: іноземці не можуть володіти землею. Оренда обмежена 30 роками, а рішення Верховного суду в березні 2025 року, як повідомляється, визнало недійсною давно поширену схему поновлення «30+30+30».
• Пропозиції реформ: обговорювали 99-річну оренду та вищу квоту 75% для кондомініумів, але станом на середину 2026 року в знайдених нами джерелах жодну не ухвалено.
• Підставні структури: використання тайської компанії з номінальними власниками для володіння землею, за повідомленнями, перебуває під посиленим контролем із кінця 2025 року. Це юридичний ризик, а не обхідний шлях.
• Кошти та збори: покупці мають показати, що гроші ввезено з-за кордону в іноземній валюті, з формою валютної операції (Foreign Exchange Transaction) від тайського банку для більших переказів. Збір за передачу становить 2% оцінної вартості, зазвичай ділиться між покупцем і продавцем, а гербовий збір 0,5% чи спеціальний податок на бізнес 3,3% здебільшого лягають на продавця.

Практичний висновок для інвестора стосується ліквідності при виході. Менше коло покупців, обмеження квот і строки оренди, що скорочуються з часом, тиснуть на вартість перепродажу, тож моделюйте консервативну ціну продажу, а не лише оренду.

Дубай і ОАЕ: повна власність і плече від забудовників

Іноземці можуть володіти нерухомістю у повну власність у визначених зонах Дубая, а реєстраційний збір 4% є основною витратою угоди. Дубай вирізняє фінансування: плани оплати від забудовників дозволяють обертати капітал без рефінансування, тому британський цикл «бридж, ремонт, рефінансування» там рідко використовують. Механіку ми розбираємо в матеріалі чому інвестори в Дубаї рідко використовують BRRR. Основні ризики: затримки здачі off-plan, витрати на сервісні збори та ринок, що рухається разом із нафтою, туризмом і глобальними настроями.

Іспанія, Португалія та Греція: епоха резиденції за нерухомість добігає кінця

Ці три ринки були популярні, бо купівля нерухомості могла дати вид на проживання. Ця привабливість ослабла:

• Іспанія: golden visa скасували 3 квітня 2025 року, але чинні власники зберігають права. Запропонований податок 100% на купівлю нерухомості нерезидентами не з ЄС було оголошено, але, за коментарями юридичних фірм, він не став законом і застряг у парламенті. Його формально не відкликано, тож політичний ризик лишається. Регіональний податок на передачу високий у деяких регіонах, до 13% у Каталонії за прогресивною шкалою, з вищою ставкою для великих власників.
• Португалія: шлях до golden visa через нерухомість закрили житловими реформами 2023 року з обмеженими правами для чинних власників. Перевірте поточний статус в органах Португалії, перш ніж покладатися на старіші статті.
• Греція: golden visa досі існує, але пороги інвестицій підвищили у 2024 році, і тепер вони залежать від території: приблизно від 250 000 до 800 000 євро залежно від місця та типу проєкту. Урядові дані, оприлюднені у 2026 році, показують різке падіння нових заявок.

Японія: відкрите володіння, нові правила звітності

У Японії немає закону, що забороняє іноземцям володіти землею чи будівлями, а орендна дохідність у великих містах приваблива на тлі низької вартості позик, тому країна постійно потрапляє до шорт-листів. Нещодавні зміни стосуються звітності, а не дозволу. Нерезиденти, які набувають нерухомість, мають подати звіт після придбання за валютними правилами протягом 20 днів, а в оглядах агентів і юридичних фірм зазначається, що виняток для власного житла покупців скасували 1 квітня 2026 року. Також запроваджують декларацію громадянства при реєстрації для всіх покупців, а правляча коаліція пообіцяла підготувати законопроєкт про іноземне володіння. Вважайте напрям руху жорсткішим, а не м'якшим.

Як порівнюється Британія

Британія відкрита для іноземних покупців, але не дешева. Покупці, які не є резидентами Великої Британії, сплачують додатково 2% понад усі інші ставки житлового SDLT, зокрема підвищені ставки для додаткового житла, як викладає GOV.UK для нерезидентів. Фізичні особи можуть вимагати повернення надбавки, якщо перебувають у Британії щонайменше 183 дні протягом безперервних 365 днів у межах двох років від покупки. Прибуток від оренди тут також оподатковується, а правила для фізичних осіб і компаній відрізняються. Наш посібник про міжнародні інвестиції в нерухомість у Британії описує фінансування без британської кредитної історії та керування ремонтом із-за кордону, а посібник із податків для орендодавців розкриває податкову сторону.

Порівняно з вхідним податком Сінгапуру у 60% чи ризиком податку на спадщину у США, британська надбавка 2% скромна, а ринок рефінансування підтримує обіг капіталу так, як цього не роблять Сінгапур, Таїланд і Японія. Це суть нашого підходу: керований ремонт у Британії, де команда веде відповідність вимогам, фінансування й орендарів для інвесторів, що живуть деінде. Наша сторінка партнерства пояснює, як це працює.

Шість перевірок перед купівлею за кордоном

1. Права власності. Чи може іноземець мати титул повністю, у межах квоти чи лише в оренду? Що буде, якщо правила зміняться?
2. Повна вартість входу. Додайте гербовий збір, реєстраційні збори, комісії агентів і юристів та будь-яку надбавку для іноземців. Поділіть суму на річну чисту оренду, щоб побачити реальний строк окупності.
3. Податок на дохід. Оренду оподатковують із валової чи чистої суми? Чи є утримання? Чи зменшує його договір із вашою країною і чи зарахують його там, де ви живете?
4. Податок при виході. Податок на приріст капіталу, утримання при продажу на кшталт FIRPTA та будь-який гербовий збір продавця за швидкий перепродаж. Змоделюйте вихід до входу.
5. Спадщина і правонаступництво. Місцеве спадкове право, обов'язкові частки спадкоємців і будь-який податок на спадщину для іноземної власності можуть вирішити, хто зрештою отримає актив.
6. Фінансування та валюта. Місцеві ліміти LTV для іноземців, вартість позики в іноземній валюті та валютний ризик на оренді й виручці від продажу. Наш матеріал про транскордонні іпотеки та валютний ризик показує, як низька заголовкова ставка може приховувати більшу втрату.

Розрахуйте цифри за допомогою нашого калькулятора орендної дохідності та аналізатора угод, використовуючи повну вартість, а не заголовкову ціну, щоб порівняння між ринками було чесним.

Типові помилки в міжнародних інвестиціях у нерухомість

• Порівняння валової дохідності між країнами. Валова дохідність 6% з утриманням 30% і високими сервісними зборами може дати менше за 4% з легким оподаткуванням.
• Купівля заради візи. Програми резиденції закривали, дорожчими чи скасовували протягом кількох років. Ніколи не дозволяйте, щоб віза була єдиною причиною, чому об'єкт «сходиться».
• Використання підставної особи чи обхідного шляху. Контроль посилюється в кількох ринках, а дефектна структура власності може залишити вас ні з чим.
• Ігнорування спадкування. Податок на спадщину та правила обов'язкових часток діють щодо активу, де б не жив власник.
• Довіра маркетингу агентів. Забудовникам і агентам платять за завершення угоди. Отримайте незалежну податкову, юридичну консультацію та обстеження в країні купівлі.

Поширені запитання

Яка країна найкраща для міжнародних інвестицій у нерухомість?

Єдиної найкращої країни немає. Сінгапур підходить для збереження капіталу при високій вартості входу, США для масштабу та обігу капіталу, але потребують податкового планування, Дубай для плеча через плани оплати від забудовників, а Британія для інвесторів, що хочуть зростання через ремонт із керованим процесом. Правильний вибір залежить від вашого податкового резидентства, бюджету й горизонту.

Чи можуть іноземці купувати нерухомість у Сінгапурі?

Так, але загалом відкриті лише приватні кондомініуми й апартаменти. Будинки із землею потребують урядового дозволу, а державне житло зазвичай закрите. Іноземні покупці сплачують ABSD 60% на житлові покупки, з обмеженими пільгами для громадян певних партнерів із вільної торгівлі.

Чи можуть іноземці володіти нерухомістю в Таїланді?

Іноземці можуть володіти квартирами в кондомініумах у повну власність, якщо іноземна частка в будівлі в межах 49% загальної площі. Вони не можуть володіти землею, а оренда обмежена 30 роками. Перевірте залишок квоти будівлі й отримайте тайську юридичну консультацію до внесення завдатку.

Що таке FIRPTA і хто її сплачує?

FIRPTA є утриманням у США при продажу нерухомості іноземною особою. Покупець утримує 10% або 15% реалізованої суми залежно від ціни та використання й сплачує її до IRS. Це аванс проти фактичного податку продавця, який розраховується в податковій декларації США.

Чи сплачую я податок на спадщину США, якщо як нерезидент маю будинок у США?

Можливо. Нерухомість США є активом, розташованим у США, для податку на спадщину, а декларація потрібна, коли такі активи перевищують 60 000 доларів. Ставки можуть сягати 40%, тому нерезиденти часто використовують позицію за договором про уникнення подвійного оподаткування або відповідну структуру власності. Отримайте консультацію до купівлі.

Чи ще доступна іспанська golden visa?

Ні. Іспанія скасувала golden visa для нових заявників 3 квітня 2025 року. Чинні власники зберігають права. Запропонований податок 100% на нерезидентів не з ЄС не став законом.

Чи стягує Британія додатково з іноземних покупців?

Так. Нерезиденти Великої Британії сплачують надбавку SDLT 2% понад інші житлові ставки, зокрема підвищені ставки для додаткового житла, а фізичні особи можуть вимагати її повернення, якщо виконають тест на 183 дні присутності протягом двох років від покупки.

Ключові висновки

• Кожен популярний напрям міжнародних інвестицій у нерухомість має свою пастку: гербовий збір для іноземців 60% у Сінгапурі, податки США на оренду, продаж і смерть, обмеження власності в Таїланді та скорочення програм «віза за нерухомість» у Південній Європі.
• Порівнюйте ринки за повною вартістю входу, чистою дохідністю після податків і витратами при виході, а не за заголовковою ціною чи валовою дохідністю.
• Сінгапур є ринком збереження капіталу; США є головним ринком у списку, де обіг капіталу працює; ліквідність при виході та обмеження власності в Таїланді потребують консервативного моделювання.
• Правила змінилися у 2025-26 роках в Іспанії, Греції, Японії, Таїланді та США, тож перевіряйте чинне право з місцевим консультантом, перш ніж покладатися на будь-яку статтю, зокрема цю.
• Надбавка 2% для нерезидентів у Британії невелика поруч із кількома конкурентними ринками, а керований ремонт може підійти іноземним інвесторам, що не можуть бути на місці.

Ця стаття є загальною інформацією, а не фінансовою, податковою чи юридичною порадою. Податкові правила та правила володіння відрізняються за країнами, часто змінюються та залежать від вашого резидентства й обставин. Де ми посилаємося на коментарі юридичних фірм чи агентів замість офіційного джерела, ми про це зазначили; перевіряйте кожну цифру з кваліфікованим консультантом у відповідній країні, перш ніж зобов'язуватися.