Ми знаходимо, ремонтуємо та продаємо. Регулюйте повзунки або клікайте на значення для введення — моделюйте свою угоду. Комісії AAI та прибуток оновлюються в реальному часі. Перевитрати — на нас; ми ніколи не продаємо нижче узгодженої ціни.
Ваші вхідні дані
Натисніть на будь-яке значення, щоб ввести число вручну.
Розбивка угоди — GDV £150,000
Результат
Лише ілюстративно. Гербовий збір за ставками додаткового житла. Фактичні витрати та доходи відрізняються. Не є фінансовою порадою.
Що робить цей інструмент
Аналізатор угод моделює інвестиційну угоду з нерухомістю у Великій Британії від початку до кінця в реальному часі — витрати на покупку, ремонт, бридж-фінансування та вихід з угоди для двох стратегій: класичний фліп (купити, відремонтувати, продати) або утримання BRRR (купити, відремонтувати, рефінансувати, здати в оренду).
Змінюйте будь-який параметр — ціну покупки, тривалість проєкту, LTV та ставку бриджу, бюджет ремонту, GDV, витрати на утримання — і всі похідні показники миттєво перераховуються: загальна вартість, прибуток, необхідний капітал та ROI.
Як працює розрахунок
Вартість бриджу розраховується як ціна покупки × LTV бриджу × місячна ставка бриджу × тривалість проєкту в місяцях — зазвичай це найбільша прихована витрата у фліпі, оскільки бридж-фінансування оцінюється помісячно, а не річно.
Для фліпу прибуток — це GDV (очікувана вартість після ремонту — ціна продажу) мінус загальні витрати: ціна покупки, гербовий збір, ремонт, відсотки за бриджем та витрати на утримання. ROI — це прибуток, поділений на весь вкладений капітал.
Для утримання BRRR угода рефінансується на стандартну іпотеку за новою, післяремонтною оцінкою замість продажу — калькулятор показує, скільки капіталу ви повертаєте при рефінансуванні, та результуючий місячний грошовий потік від оренди нерухомості надалі.
Приклад розрахунку
Фліп: покупка £150 000, проєкт на 6 місяців, LTV бриджу 75% під 1% на місяць, ремонт £30 000, GDV £230 000.
- Ціна покупки: £150 000
- Гербовий збір (додаткове житло): ~£11 000
- Вартість бриджу: 150 000 × 75% × 1% × 6 = £6 750
- Ремонт: £30 000
- Витрати на утримання (6 місяців): ~£3 000
- Загальна вартість: ~£200 750
- GDV (ціна продажу): £230 000
Прибуток становить приблизно £29 250 — гарна маржа, але зверніть увагу, що лише відсотки за бриджем та гербовий збір складають близько £17 750 витрат ще до початку жодних робіт.
Часті запитання
У чому різниця між фліпом та стратегією BRRR?
Фліп — це купити, відремонтувати, продати: прибуток ви отримуєте одноразово при виході з угоди. BRRR (купити, відремонтувати, рефінансувати, здати в оренду) залишає нерухомість у власності: ви рефінансуєте за новою, вищою післяремонтною вартістю, щоб повернути більшу частину або весь капітал, а потім утримуєте об'єкт для постійного орендного доходу.
Що таке GDV?
GDV — Gross Development Value — це очікувана ринкова вартість нерухомості після завершення ремонту, зазвичай на основі порівнянних нещодавно проданих об'єктів поруч. Це показник, на якому базується ціна продажу при фліпі або оцінка при рефінансуванні для BRRR.
Як розраховується вартість бридж-фінансування?
Бридж-кредити оцінюються помісячно, а не річно: вартість = сума кредиту × місячна відсоткова ставка × кількість місяців. Через помісячний розрахунок затримки проєкту коштують дорого — додаткові два місяці до шестимісячного проєкту збільшують вартість бриджу на третину.
Яка дохідність вважається хорошою для фліпу нерухомості?
Універсального показника немає, але багато інвесторів орієнтуються на ROI 20%+ на вкладений капітал, щоб виправдати ризик та зусилля фліпу після врахування гербового збору, витрат на бридж, резерву на ремонт та витрат на продаж. Угоди BRRR з нижчим ризиком та довшим утриманням частіше оцінюють за місячним грошовим потоком та довгостроковим зростанням капіталу, а не за одним показником ROI.
Чи враховує калькулятор гербовий збір?
Так — рядок розбивки гербового збору розраховується автоматично на основі ціни покупки, за ставками для додаткового житла, що застосовуються до інвестиційних покупок. Точну суму можна перевірити окремо в нашому Калькуляторі гербового збору.