Купівля на аукціоні у Великій Британії: чого ми навчилися з 3 об'єктів

Як насправді працюють аукціони нерухомості у Великій Британії

Аукціонний продаж юридично зобов'язує в момент удару молотка аукціоніста. На відміну від звичайної приватної купівлі, немає вікна для оформлення іпотеки, замовлення обстеження чи подальших переговорів після того, як ви зробили ставку — ви обміняли контракти, сплатили депозит (зазвичай 10% від ціни молотка, плюс комісія аукціонного будинку та адміністративний збір), і взяли на себе зобов'язання завершити угоду, зазвичай протягом 28 днів. Пропустивши цей термін, ви можете втратити депозит і залишитися відповідальним за різницю, якщо нерухомість перепродадуть дешевше.

Саме ця структура і є причиною, чому аукціонні лоти часто оцінені нижче ринкової вартості — продавці погоджуються на знижку в обмін на швидкість і впевненість. Це також причина, чому аукціони приваблюють спадкові продажі, вилучену нерухомість та об'єкти з проблемами титулу чи стану, що уповільнили б звичайний продаж. Знижка і ризик — дві сторони однієї монети, і вся гра полягає в тому, щоб зробити достатньо домашньої роботи заздалегідь, щоб знати, які лоти мають справжню знижку, а які лише виглядають так.

Підготовка, яка насправді має значення

Успіх на аукціоні вирішується за тижні до продажу, а не в залі. До моменту удару молотка не повинно залишатись нічого невідомого.

Уважно прочитайте юридичний пакет

Кожен аукціонний лот постачається з юридичним пакетом — документи на титул, пошуки, договори оренди де застосовно, та особливі умови продажу — зазвичай доступні для завантаження до аукціону. Це найважливіший документ у процесі, і водночас те, що першочергові учасники торгів найчастіше переглядають побіжно. Доручіть перегляд солісітору з досвідом аукціонних покупок перед тим, як робити ставку, конкретно щодо дефектів титулу, обмежувальних застережень, незвичайних особливих умов, що перекладають витрати чи ризик на покупця, та — для лізхолдних квартир — років, що залишились у оренді, та будь-яких обтяжливих умов земельної ренти. Об'єкт з привабливою орієнтовною ціною може перетворитися на слабку угоду, коли юридичний пакет розкриє, що насправді продається.

Огляньте об'єкт перед тим, як робити ставку

Аукціонні огляди часто короткі і іноді обмежені фіксованим слотом разом з іншими учасниками торгів. Організуйте власний огляд, де можливо, і замовте обстеження — повне структурне обстеження, якщо стан нерухомості дійсно невизначений, як мінімум звіт про стан в інших випадках. Аукціонний фонд схиляється до об'єктів, що потребують робіт; знання різниці між косметичною занедбаністю і структурною проблемою до того, як ви робите ставку — це те, що зберігає знижку знижкою.

Спочатку організуйте фінансування принципово

28-денний термін завершення виключає стандартну заявку на іпотеку з нуля. Майте бриджингове фінансування, погоджене принципово, або готівку напоготові, перш ніж заходити в аукціонну залу — ми розбираємо, як насправді працює це ціноутворення та андеррайтинг, у нашому посібнику з бриджингових кредитів. Прийти без організованого фінансування — найпоширеніша причина, яку ми бачили, через яку учасники торгів або втрачали депозит після виграшу лота, який не могли завершити, або пропускали лоти, які насправді могли собі дозволити.

Поговоріть з місцевими агентами про реальні порівняння

Орієнтовна ціна — це маркетингова цифра, а не оцінка. Перед тим, як робити ставку, ми говоримо з агентами, активними на конкретній вулиці чи в блоці, про нещодавні продані ціни за справді порівнянну нерухомість, а не лише запитувані ціни — розрив між ними може бути значним на застарілому фонді.

Встановлення свого ліміту — і дотримання його насправді

Атмосфера живої аукціонної зали створена, щоб генерувати терміновість, і це працює. Учасники торгів, що приходять без чіткої цифри в голові, врешті платять ринкову ціну за нерухомість, яку варто було купувати лише зі знижкою.

Перед аукціоном ми встановлюємо максимальну ставку на основі бюджету на ремонт, цільової прибутковості та реалістичної вартості виходу — а не орієнтовної ціни, яка часто встановлюється низько спеціально, щоб згенерувати інтерес та конкурентні торги. Ця цифра фіксується перед тим, як ми заходимо в залу, і відхід, коли торги перевищують її, завжди правильне рішення, наскільки б далеко в процес це не сталося. Нерухомість, яку ви не купили, не коштує вам нічого; нерухомість, за яку ви переплатили, коштує вам усієї маржі угоди.

Спринт після аукціону

Коли молоток падає, годинник починається негайно. 10% депозиту належить того ж дня, а повне завершення очікується протягом 28 днів — без стандартних продовжень і без фінансового застереження, на яке можна покластися. Готовність вашого солісітора діяти в момент обміну контрактами, вже організоване, а не «в процесі», фінансування, та готова до мобілізації команда з ремонту мають значення тут більше, ніж на майже будь-якому іншому етапі звичайної купівлі нерухомості. Ми ставимося до юридичної та фінансової підготовки як до завершеної до того, як робимо ставку, саме тому спринт після аукціону — формальність, а не поспіх.

Що ми б порадили першочерговому аукціонному покупцю

• Бюджетуйте на повну вартість, а не лише ціну молотка. Комісія покупця, адміністративний збір аукціоніста, ваші власні юридичні витрати та — для додаткової нерухомості — надбавка гербового збору на buy-to-let всі додаються до реальної вартості виграшу лота. Наш посібник з гербового збору детально розбирає, що саме додає ця надбавка.
• Не пропускайте обстеження, щоб заощадити. Структурне обстеження коштує кілька сотень фунтів. Виявлення структурної проблеми після обміну контрактами коштує значно більше, і на той момент відступити вже неможливо.
• Читайте кожну особливу умову. Аукціонні контракти іноді перекладають витрати — пошуки, страхування від непередбачених ризиків, навіть юридичні витрати продавця — на покупця через особливі умови, приховані в юридичному пакеті. Вони змінюють реальну вартість лота і мають бути враховані у вашій максимальній ставці.
• Відвідайте кілька аукціонів перед тим, як робити ставку на одному з них. Спостереження за тим, як насправді поводяться торги — як орієнтовні ціни співвідносяться з кінцевими цінами молотка, як швидко рухається зала — варте більше, ніж будь-яка кількість читання заздалегідь.
• Майте фінансування насправді організоване, а не лише те, про яке ви запитували. Іпотека в принципі від роздрібного кредитора — це не те саме, що бриджингове фінансування, готове до видачі протягом 28 днів.

Ризики, за якими ми стежимо

Аукціони можуть бути справді хорошим шляхом до нерухомості нижче ринкової вартості, але та сама структура, що створює знижку, також прибирає ваші звичайні запобіжники.

• Немає періоду охолодження. Після успішної ставки ви юридично зобов'язані. Немає еквіваленту gazumping, що працює на вашу користь, і немає відходу без втрати депозиту.
• Обмежений або відсутній доступ до днів огляду. Орендовані, спадкові чи вилучені об'єкти іноді не можуть бути повністю оглянуті заздалегідь, що збільшує невизначеність, яку має врахувати обстеження.
• Невирішені юридичні питання в пакеті. Відсутні дозволи на планування для попередніх робіт, незвичайні умови оренди чи відсутнє затвердження будівельних норм — все це речі, які має виявити ретельний перегляд юридичного пакету, і речі, дорогі для виявлення вже після завершення угоди.
• Емоційні торги. Зала побудована, щоб генерувати імпульс. Фіксований максимум, погоджений до вашого приходу — єдиний надійний захист від переплати понад те, що підтримує угода.

Поширені запитання

Чи потрібна мені організована іпотека перед торгами на аукціоні?

Вам потрібне фінансування, справді готове до видачі протягом 28 днів, що зазвичай означає бриджингове фінансування, а не стандартну заявку на іпотеку з нуля, якщо у вас вже немає іпотечної пропозиції саме на цей об'єкт. Готівкові покупці стикаються з найменшими обмеженнями; усім іншим потрібне фінансування, організоване принципово перед торгами, а не після виграшу лота.

Чи можу я відмовитись після виграшу ставки на аукціоні?

Ні. Удар молотка аукціоніста створює юридично зобов'язуючий контракт. Відмова після цього моменту означає втрату депозиту і потенційну відповідальність за збитки продавця, якщо нерухомість перепродадуть дешевше.

Чи є орієнтовна ціна тим, що я насправді заплачу?

Рідко. Орієнтовні ціни часто встановлюються навмисно низько, щоб привабити інтерес і заохотити конкурентні торги — кінцева ціна молотка часто опиняється вище, іноді значно. Досліджуйте нещодавні порівнянні продажі, а не орієнтуйтесь на орієнтовну ціну.

Що станеться, якщо юридичний пакет розкриє проблему після того, як я вже зробив ставку?

Нічого, що можна з цим зробити постфактум — саме тому юридичний пакет має бути перевірений солісітором до, а не після ставки. Після удару молотка ви володієте всім, що в пакеті, включно з проблемами.

Основні висновки

• Успіх на аукціоні визначається підготовкою до продажу, а не поведінкою під час нього.
• Доручіть солісітору перегляд юридичного пакету та замовте обстеження до, а не після ставки.
• Організуйте фінансування принципово — зазвичай бриджингове — перед входом в аукціонну залу.
• Встановіть максимальну ставку на основі бюджету на ремонт і цільової прибутковості, і ніколи не перевищуйте її в залі.
• Бюджетуйте на комісію покупця, збори та гербовий збір понад ціну молотка, а не замість неї.

Ця стаття лише для загальної інформації і не є юридичною чи фінансовою консультацією. Умови аукціону, зміст юридичного пакету та вимоги кредиторів різняться залежно від лота та обставин — отримайте консультацію солісітора з досвідом аукціонних покупок перед тим, як робити ставку.

Прорахуйте цифри перед днем аукціону

Ваша максимальна ставка має походити з економіки угоди, а не з орієнтовної ціни. Наш Аналізатор угод моделює ціну покупки, гербовий збір, витрати на ремонт, вартість бриджингу та результуючу дохідність в одному місці, тож цифра, яку ви встановлюєте перед входом у залу — це цифра, яку угода насправді може підтримати.