Скільки коштує подовження оренди в Англії та Уельсі?
Статутне подовження оренди додає 90 років і обнуляє земельну ренту — але премія може відрізнятися на десятки тисяч залежно від років, що залишились. Розбираємо, що визначає цифру.
Коротка відповідь: Статутне подовження оренди додає 90 років до вашого договору оренди та зменшує земельну ренту до нуля. Премія, яку ви сплачуєте, залежить від вартості нерухомості, кількості років, що залишились, та земельної ренти — зазвичай від кількох тисяч фунтів при оренді з 85+ роками, до понад £20,000, коли залишається менше 80 років і вступає в дію "marriage value" (вартість об'єднання).
Що таке статутне подовження оренди?
Більшість власників орендованих квартир (leasehold) в Англії та Уельсі мають законне право подовжити свою оренду на 90 років і зменшити земельну ренту до символічної (фактично нульової), за умови що вони володіли квартирою щонайменше два роки. Це відрізняється від будь-якої неформальної домовленості, яку ви можете укласти безпосередньо з власником фріхолду — статутний шлях дає вам фіксовану формулу та право звернутися до трибуналу, якщо не вдається домовитися про ціну.
Що визначає розмір премії, яку ви заплатите?
Три фактори визначають цифру: скільки років залишилось за договором оренди, вартість нерухомості після подовження, та земельна рента, яку ви зараз сплачуєте. Оцінювачі використовують таблицю "relativity", щоб оцінити, який відсоток вартості фріхолду становить оренда певної тривалості, а потім капіталізують земельну ренту, від якої ви відмовляєтесь, щоб отримати базову премію.
Що таке "marriage value" і коли вона застосовується?
Якщо залишилось менше 80 років, закон вимагає додатково сплатити 50% від "marriage value" — зростання вартості нерухомості, створеного подовженням оренди, яке ділиться між вами та власником фріхолду. Це головна причина різкого зростання витрат, коли оренда опускається нижче 80 років, і саме тому ми кажемо кожному орендодавцю, з яким працюємо: подовжуйте оренду до досягнення цього порогу, а не після.
Скільки триває процес?
Реалістично — від 4 до 9 місяців від подання початкового повідомлення до завершення, довше, якщо власник фріхолду не відповідає або ціна оскаржується в трибуналі. Гонорари юриста та оцінювача додаються до самої премії, і — за статутною процедурою — ви також несете відповідальність за обґрунтовані витрати власника фріхолду.
Наш підхід
Ми прораховуємо цифри через наш власний калькулятор подовження оренди перед тим, як зробити пропозицію на будь-яку квартиру з короткою орендою, оскільки премія може суттєво змінити реальну вартість угоди після подовження. Це одна з найчастіше неправильно оцінюваних змінних, яку ми бачимо в інших покупців.